房地产行业龙头房企4月经营月报：销售增速如期上升，拿地数据小幅修复

请务必阅读正文之后的免责条款部分 0 [Table_MainInfo] [Table_Title]2018.05.15 销售增速如期上升，拿地数据小幅修复 ——龙头房企 4 月经营月报 谢皓宇（分析师） 赵格格（研究助理） 卜文凯（分析师） 010-59312829 0755-23976170 010-59312756 xiehaoyu@gtjas.com zhaogege@gtjas.com buwenkai@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880117110069 S0880517080005 本报告导读： 核心开发商 3 月销售额同比增长 18.40%，均价同比增长 0.96%；整体龙头拿地强度和集中度有所提升 摘要： [Table_Summary] 龙头销售 4 月同比恢复增长，环比增速回落。4 月监测的 15 家龙头房企销售总额 3289.76 亿元，由于 3 月数据基数较大，环比回落14.85%，但是同比恢复增长 18.40%。销售面积 2560.85 万平，同比增长 17.27%，环比回落 7.30%。展望后续销售数据，除 6 月、以及第四季度 2017 年销售数据基数较高，同比数据存在一定压力，预计在其他月份龙头的销售额将在推盘量上升的驱动下保持持续的正向增长。分能级来看，二线龙头增速最高，TOP11-15 的二线龙头房企销售金额增速高达 38.15%和 41.28%，大幅领先 TOP15 整体增速。 房企拿地集中度有所上升，高于去年同期水平。我们统计的 13 家龙头房企（受数据来源影响，融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细）拿地集中度由2018年3月的23.81%上升到2018年4月的44.05%，高于 2017 年同期的 31.30%，并接近 2017 年 7 月水平。拿地集中度环比大幅上升的原因主要有两个，一是因为 4 月份房企拿地总额同比增长 55%，二因为 300 城土地出让金收入环比下降 16%。拿地结构向三线持续下沉，成交均价处于较低水平。4 月监测的 13家龙头房企拿地总建面同比增加 75.48%，至 2238.58 万平；其中碧桂园拿地总建面领跑其它房企，共计 479.32 万平，其中三线城市建面占比为 93.74%。从拿地建面结构来看，三线城市占比 75%，小幅高于上个月 74%的水平，龙头公司拿地持续向优质三线城市下沉。由于土地市场热度逐渐下降，以及成交结构向三线转移，因此成交均价增幅较小，相对于 2017 年来说持续处于较低水平。整体龙头拿地强度有所提升，华润置地、保利地产与金地集团 4 月拿地强度最高。从监测的 13 家龙头房企情况来看，整体拿地强度有所提升，2018 年 4 月监测龙头房企拿地强度指标升至 0.43，高于 2018年 3 月的 0.28 和 2018 年 2 月的 0.41。4 月华润置地、保利地产与金地集团该比值最高；新城控股及招商蛇口紧随其后。而部分开发商如龙湖地产、中国恒大等拿地力度远低于近 12 个月的移动平均值。4 月公司债融资规模有所增大。银行表外融资转表内后，预计房企其他标准化的债务融资渠道将大幅提升，包括债券，中票，海外债，ABS 等。债务融资增加有利于稳定房地产行业建设投资水平，预计后续拿地增速缓下，投资增速缓上。地产第二春在即，看好城市复苏逻辑和预期管理的修复，推荐华夏幸福、保利地产、万科 A、新城控股，城市资源股推荐首开股份、招商蛇口、华侨城 A 等公司。风险提示：需求恢复不及预期。[Table_Invest]评级： 增持 上次评级：增持 [Table_subIndustry]细分行业评级 房地产开发 增持 房地产经营 增持 [Table_Report]相关报告 房地产：《北京新政催生资源重估，持续看好一线回暖》 2018.05.14 房地产：《限价房转共有产权，北京供给市场再生变》 2018.05.09 房地产：《房企融资换赛道，债务融资盛行》 2018.05.06 房地产：《人才抢夺，风起云涌》 2018.05.02 房地产：《预期管制拐点带来地产第二春》 2018.05.02 行业月报 房地产 股票研究 证券研究报告 股票报告网整理http://www.nxny.com 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 11 目录 1. 销售情况：龙头同比恢复增长，环比回落 ......................................... 3 1.1. 4 月龙头销售金额同增 18.40%，销售面积同增 17.27%............. 3 1.2. 销售均价同比小幅提升，环比显著下降 ...................................... 5 2. 拿地情况：4 月集中度和整体强度有所上升 ...................................... 6 2.1. 拿地集中度有所上升，高于去年同期水平 .................................. 6 2.2. 拿地结构向三线下沉，成交均价处于较低水平 .......................... 6 2.3. 拿地强度：整体强度有所提升，龙头之间仍有分化 .................. 7 3. 融资情况：信用债融资规模有所增大 ................................................. 8 图表目录 图 1：15 家房企 4 月销售额同比增长 18.40%，环比下降 14.85% ................................................................ 3 图 2：15 家房企 4 月销售面积同比增长 17.27%，环比下降 7.30% .............................................................. 3 图 3：销售前 5 房企 4 月销售额同比增长 19.56% .......................................................................................... 3 图 4：销售前 5 房企 4 月销售面积同比增长 19.79% ...................................................................................... 3 图 5：销售 6-10 位房企 4 月销售额同比增长 3.58% ....................................................................................... 3 图 6：销售 6-10 位房企 4 月销售面积同比下降 6.92% ........................................................................