九月房地产投资数据分析：投资回落趋缓，销售趋于好转

研发报告 / 宏观专题 投资回落趋缓，销售趋于好转 ——九月房地产投资数据分析 内容提要 在经济回落和固定资产投资下降的大背景下，房地产投资依旧表现出一定的韧性。1 到 9 月的数据看，房地产在固定资产投资中的比重再度提升。而制造业投资低迷，基本建设投资受到财政政策的影响比较大，短期还是看地方专项债的前置力度。 房地产投资方面，尽管建安投资和土地购置费总体依旧为下行趋势，但二季度后出现下行趋缓的势头。其中，和房地产销售出现回稳有关，从 9 月的数据看，无论从房地产库存数据、房地产企业的资金来源结构、还是从社融的个人新增长期贷款数据看，或者从与房地产销售相关的社会零售额数据看，均显示了房地产销售有所回稳的态势与特征。对此解释是在推出 LPR 利率改革后，市场担心房地产利率回升，而提前消费了房地产，房地产企业在资金面趋紧的情况下，加大了推盘的力度，继续用高走周转缓解资金压力。 国家统计局今天公布了固定资产投资等数据。数据显示，制造业继续回落，基本建设投资累计同比下半年以来持续小幅回升，房地产投资继续保持相对较高增长。 一．房地产投资占固定资产完成额之比再度提升 研发报告 / 宏观专题 1 到 9 月，固定资产投资完成额累计同比增长 5.4%，前值为 5.5%。去年同期为 5.4%;其中，基本建设投资累计完成额同比为 4.5%，前值为 4.2%，去年同期为 3.3%；制造业投资累计完成额同比为 2.5%，前值为 2.6%，去年同期为 8.7%；房地产投资累计完成额为 10.5%，与前值持平，去年同期为9.9%。房地产投资完成额占固定资产投资比重提高到 21.25%，高于去年同期的 18.34%和前值的 21.11%。 图 1：1 到 9 月固定资产投资及其分项累计同比 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 在基本建设投资方面，根据社融数据和统计局发言人的讲话，三季度新增地方债明显放缓，9 月底已经基本用完今年的额度，第四季度期望前置明年的专项债额度，以维持基本建设的投资。 二．房地产投资累计同比的回落 数据来源：Wind1到9月固定资产投资及其分项累计同比固定资产投资完成额:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比固定资产投资完成额:制造业:累计同比固定资产投资完成额:基础设施建设投资(不含电力):累计同比18-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0918-075.35.35.45.45.55.55.65.65.75.75.85.85.95.96.06.06.16.16.26.26.36.3%%%%33445566778899101011111212%%%% 研发报告 / 宏观专题 在房地产投资方面，从决定房地产开发的两个方面看，即土地购置费和建安成本看，1 到 8 月土地购置费的累计同比数为 21.9%，低于 1 到 7 月 22%累计同比。回落趋势没有改变。 从土地成交价款和土地购置面积看，总体继续下行，但下行幅度有所收敛。从土地成交价款累计同比变动看，自去年 8 月创下高点后，一路下行，今年以来更是断崖式下跌，但 5 月以后跌幅创下 35.6%新低后稍有放缓，1到 9 月的土地成交价款累计同比为-18.2%，好于前值的-22%。 由于土地成交价款的累计同比增速有三个季度到一年左右的领先性，因此，土地购置费的累计同比总体下跌趋势不会改变，将直接影响到房地产投资的累计同比数据，尽管下跌趋势可能趋缓。 1 到 9 月土地购置面积累计同比为-20.2%，而前值为-25.6%，在 2 月创下-34.1%的跌幅新高后，累计跌幅有所收窄。 图 2：土地成交价款、土地购置费和土地购置面积累计同比比较 数据来源：Wind土地成交价款、土地购置费和土地购置面积累计同比比较土地购置费:累计同比本年土地成交价款:累计同比本年购置土地面积:累计同比18-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0918-07-40-40-30-30-20-20-10-10001010202030304040505060607070%%%% 研发报告 / 宏观专题 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 和土地成交价款相关的另一个相关指标——100 个城市的土地溢价率大幅回落，从 8 月的 7.49%回落到 6.71%，是今年 1 月以来的新低，但高于去年同期的 6.6%。 从建安成本看，将土地购置费从房地产投资扣除后，得到的建安投资累计同比 1 到 8 月为 5.79%，5 月后有回升态势。稍高于前值的 5.82%。数据显示，1 到 8 月，建筑工程累计同比为 9.9%，前值为 9.7%，安装工程累计同比为-24.9%，前值为-24.3%。 图 3：房地产投资与土地购置费和建安成本累计同比比较 资料来源：国家统计局 银河期货 WIND 从新开工面积的累计同比数看，9 月报 8.6%，较前值 8.9%继续回落，也大大低于去年同期的 16.4%。新开工面积今年 4 月以来持续放缓；从施工面积看，累计同比 8.7%，低于前值的 8.8%，但高于去年同期的 3.9%。但新开工数据来源：Wind房地产投资与土地购置费和建安成本累计同比比较房地产开发投资完成额:累计同比土地购置费:累计同比建安成本累计同比18-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0918-079.69.69.99.910.210.210.510.510.810.811.111.111.411.411.711.712.012.0%%%%21212828353542424949565663637070%%%%-4-4-3-3-2-2-1-100112233445566%%%% 研发报告 / 宏观专题 面积占施工面积之比继续有所回升，达到 20%，高于前值的 18%，达到今年以来最高点，和去年同期相当。 三．销售端止跌回升 从销售端看，前 9 月销售面积累计同比为-0.1%，较前值—0.6%跌幅继续有所缩小。销售额累计同比上升，1 到 9 月的累计同比从前值的 6.7%回升到7.1%。 从库存情况看，待售面积累计增速跌幅继续收窄，从前值的-7.6%回升到-7.2%。从广义库存看，即从新开工面积累计增速与销售面积累计增速之差看，尽管从前值的 9.5%回落到 8.7%，但是大大低于去年同期的 13.5%。 从百城住宅价格指数看，其同比自去年 10 月以来一直处于下跌态势。 但社会零售总额中的和房地产销售有关的消费品总体趋弱。数据显示，1到 9 月社会零售总额累计同比报 8.2%，和前值持平，和房地产