房地产行业从房企中报看地产风险化解：风险有所缓释，还需市场回暖

行业研究行业专题报告证券研究报告房地产2024 年 09 月 08 日诚信专业发现价值1请务必阅读报告末页的声明房地产风险有所缓释，还需市场回暖——从房企中报看地产风险化解投资要点：房企中报披露，利润承压明显2024H1 中报显示，多数房企仍面临销售额下滑与利润下滑的双方面挑战。由于房地产行业的预售制度与滞后于销售的收入确认方式，利润表现更多是往年预售期房的规模以及盈利能力的下滑的滞后体现。从上市房企的存货及合同负债等科目中，可前置看到行业整体经营风险缓释的端倪。行业合同负债及存货规模下降合同负债对应房企已预售未交付的期房收入，典型房企合同负债规模自 2021 年中之后持续下降，从 2021 年中 5.8 万亿降至 2024 年中3.6 万亿，降幅 38%。合同负债的下降意味保交付压力持续缓解。存货方面，其规模自 2021 年 12 月触顶后持续下降，背后是开工下降与持续交付共同所致。从现金流支出的角度而言，存货及合同负债规模的同步下降，同时反应了整体行业的现金流压力正逐步缓解。不同类型开发商经营分化明显分企业类型看，民企存货及合同负债降幅降幅更为明显，民企合同负债自 2018 年以来的高点平均回落超过 60%，而地方国企平均回落幅度在 30%附近。由于出现现金流问题的房企中民企占比较高，出险民企停止拿地开工后，在保交付政策的持续推进下，民企已售未交付项目的下降幅度显著的高于其余房企。开发商有息负债规模同步下降今年以来，包括项目融资白名单、经营性物业贷等政策在内的地产融资端政策不断出台，不同企业带息债务规模持续下降。尤其是非违约民企，其有息负债规模自 2018 年以来的高点大幅下降 46%。在今年地产调控重点转向防风险的背景下，房地产行业融资模式正逐渐从总部信用融资转向项目融资。白名单融资制度不断推进，叠加房企信用债到期规模下降，行业整体的信用风险正逐渐缓释。政策宽松下现房销售有所复苏2023 年至今，商品住宅销售分化明显，全国商品房市场中现房销售增速显著优于期房。一方面，现房所见即所得，规避期房交付风险；另一方面，房价预期不明朗环境下，购买期房提前锁定房价风险较高。截止 24 年 7 月，全国商品房销售面积中，现房销售 1.6 亿㎡，期房销售 3.8 亿㎡，现房销售占比占全国商品房销售的比例超过 30%。行业分化下部分企业先行改善中报披露后整体市场销售复苏压力仍存，但部分区域型未违约民企，凭借良好的土储结构，以及不断推进的降杠杆措施，经营风险大幅降低。在地产市场逐渐探底的过程中，这类企业有望优先于其余地产企业，先行迎来盈利复苏。风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控收紧超预期强于大市（维持评级）一年内行业相对大盘走势团队成员分析师： 陈立(S0210523080003)cl30270@hfzq.com.cn联系人： 于怡然(S0210124060064)yyr30611@hfzq.com.cn相关报告1、房地产行业周报：9 月多地密集出台新政，促进楼市高质量发展——2024.09.072、华福地产日报：湘潭优化住房面积计算方式——2024.09.063、房地产行业动态跟踪：存量房贷利率对楼市的传导路径——2024.09.05华福证券华福证券诚信专业发现价值2请务必阅读报告末页的声明行业专题报告 | 房地产正文目录1 房企中报披露，利润承压明显................................................................................... 32 行业合同负债及存货规模下降................................................................................... 33 不同类型开发商经营分化明显................................................................................... 54 开发商有息负债规模同步下降................................................................................... 65 政策宽松下现房销售有所复苏................................................................................... 76 行业分化下部分企业先行改善................................................................................... 87 风险提示......................................................................................................................10图表目录图表 1： A、H 典型上市房企合同负债规模（万亿）...............................................4图表 2： A、H 典型上市房企存货规模（万亿）....................................................... 4图表 3： 不同企业存货及合同负债自 2018 年以来的高点回落幅度（%）........... 5图表 4： 合同负债自 2018 年高点下降规模幅度前二十房企明细（亿、%）......... 5图表 5： 不同企业带息债务自 2018 年以来的高点回落幅度（%）........................6图表 6： 房地产行业信用债发行与偿还规模（亿）..................................................7图表 7： 全国新建商品房期房及现房销售面积同比增速（%）..............................8图表 8： 全国新建商品房期房及现房销售面积及现房销售占比（亿㎡、%）..... 8图表 9： 部分上市房企中期报表数据及 2024 年前 8 月累计销售金额（亿）....... 9华福证券华福证券诚信专业发现价值3请务必阅读报告末页的声明行业专题报告 | 房地产自 2024 年 4 月底中央政治局会议明确提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，相关政策接连出台，对防范化解房地产风险、促进房地产市场平稳健康发展意义重大。8 月底最新公布的上市公司房企财报数据显示，当前房地产风险化解已经取得了阶段性进展，具体体现在：一是合同负债规模快速下降，房企交付压力逐渐缓解，保交楼政策效果显现；二是上市房企存货规模连续下降，库存去化及现金流压力得到一定程度的释放；三是不同房企特别是非违约民企有息负债规模大幅压降，行业资产负债表改善，经营风险有效降低；四是商品住宅销售分化，其中政策宽松下现房销售有所复苏。1房企中报披露，利润承压明显2024 年 8