【2017年热点话题】剖析我国存量房市场发展现状及未来格局（全新） (3)

剖析我国存量房市场发展现状及未来格局2017年12月发展研究中心保利地产投资顾问有限公司现状特征未来格局企业动作作为一个开发商的智囊团队，存量房市场与我何干？崛起失真转型租赁存量房市场长什么样？崛起 · 城市差异 · 市场化 · 大小年 · 行业集中PART 1关键词1：崛起15个主要城市存量房与新房交易量比值呈递增趋势，2016年成交量已明显高于新房，合计超出10%。除一线及二线省会城市外，部分处于都市圈辐射区域的城市二手成交增幅较大，其中佛山、无锡等城年复合增长率在40%左右。存量房市场正在崛起，龙头中介机构2016年交易额已超TOP房企销售额之和。我国存量房成交占比不断提高，超越新房主导市场数据来源：保利投顾研究院整理。备注：15个城市指北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、厦门、佛山、南昌、南宁、无锡、郑州、苏州、大连 。0%20%40%60%80%100%120%050100150200201220132014201520162017图：近年15城一二手住宅成交套数（万套；%）一手二手二手/一手3734亿元3648亿元3088亿元龙头中介机构交易金额超过TOP3开发商之和图：2016年龙头中介链家与TOP3房企交易金额对比数据来源：链家；保利投顾研究院整理。关键词1：崛起3.21.712.53.31.11.72.700.511.522.533.5北京上海广州深圳图：一线城市二手房与新房成交套数之比2016年2017年38%33%38%31%21%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0100020003000400050006000700080002013年2014年2015年2016年2017年图：一线四城二手房成交情况及在TOP30中的占比（套，%）一线四城二手房月均交易量一线四城在TOP30中的占比深度上，除上海外，北广深二手房成交量占新房之比上升；广度上，越来越多二三线城市逐渐步入二手房市场，全国二手房市场集中度有所下降。2017年一线四城二手房月均交易量在TOP30城市中占比下降10个百分点，表明越来越多的城市在二手房市场上分得一杯羹。存量房市场在深度和广度上不断提高，向全国化扩张关键词1：崛起发达国家二手成交远超新房，最高占比超过八成，而我国存量房市场整体仍处于起步阶段，二手规模及中介渗透率偏低。据统计，2016年美国二手房交易规模约9000亿元美金（约6.2万亿元人民币） ，佣金约540亿元美金（约3700亿元人民币）；而我国二手房销售额约5万亿元，佣金规模约1000亿元。对比发达地区，我国存量房市场发展可期。发达国家存量交易远超新房，我国发展空间巨大90%以上90%85%84%82%70%60%70%80%90%100%美、日、英等发达国家杭州上海北京成都广州图：我国与发达国家中介渗透率比较（%）90%81%35%30%19%19%11%0%20%40%60%80%100%美国英国澳大利亚日本首都圈日本近畿圈法国我国主要城市图：我国与发达国家二手成交占比比较数据来源：保利投顾研究院整理312%309%253%153%146%145%112%97%91%89%87%86%63%54%38%0%50%100%150%200%250%300%350%03691215北京厦门深圳广州南京无锡上海大连苏州杭州天津佛山南昌郑州南宁图：2017年前10月15城一二手住宅成交对比（万套；%）一手二手二手/一手进入存量主导时期存量房市场具备发展空间各城存量房市场处于不同的发展阶段。北上广深等城已步入存量时代，由于市中心新房量少价高，刚需群体只能通过二手房实现基本需求，其中北深二手交易量已为新房的2-3倍；苏杭等城一二手交易规模相当，发展空间较大；而三四线城市存量房市场发展相对不成熟，需求有待释放。随着配套成熟的中心地段新房供应收窄，二手房将成为满足需求的主要途径。北上广深全面迈入存量时代，三四线城市仍具成长空间关键词2：城市差异数据来源：保利投顾研究院整理佣金规模同样差异较大。京沪存量房成交价格高，佣金率也略高于全国平均水平，因此佣金规模较高，已超两百亿；其他主要二线城市佣金规模在20-30亿元的水平。图：2016年典型城市存量房市场基本信息纵览关键词2：城市差异京沪佣金规模已突破200亿，大多数二线处于20-30亿水平城市16年成交套数（万套）集中区域/16年成交套数（万套）主要面积段/户型总价段（万/套）交易金额（亿元）佣金规模估算（亿元）上海41浦东区/970㎡以下100-3009486240北京27朝阳区/870㎡以下/两房200-3009984250天津19///164335广州13番禺区/270-100㎡/238550深圳10龙岗区/3二、三房250-350371375成都9高新区/185-130㎡/100020杭州7西湖区/160㎡以下、80-90㎡/104120南京////134930郑州////75715数据来源：保利投顾研究院整理与新房市场相比，存量交易的市场化程度更高：一方面，直接呈现出业客间的博弈，摆脱了行政因素的影响；另一方面，由于小业主决策灵活，在捕捉到市场变化后能够迅速调整，因此存量房市场量价的变化往往更敏感且更明显。同时，相比于新房市场在行政干预下的数据失真，存量数据更能反映市场现状。关键词3：市场化存量交易直接且调整迅速，能更有效准确体现市场数据来源：保利投顾研究院整理政府房企客户业主客户一手二手VS……土地资金对手房价货量成本政府考虑因素多，决策过程复杂，时间周期长影响决策因素……房价房产资金考虑因素少，决策过程简单，时间周期短影响决策因素博弈决策三方博弈直接博弈关键词4：大小年由于业主决策灵活迅速，且二手成交更能反映真实市场情况，因此存量房市场“大小年”特征明显，成交量波动幅度可接近100%，同时价格变动往往先于新房。2017-2018年存量交易将进入“弱市”，背负着一定的下行压力。存量房市场周期性波动幅度更大，且往往先于新房-80%-40%0%40%80%04080120160200201220132014201520162017图：近年15城二手住宅成交套数（万套；%）成交套数（万套）同比增速（%）数据来源：保利投顾研究院整理-1.50-1.00-0.500.000.501.001.502.002011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-10图：70个大中城市新房与二手房价格环比走势（%）新建商品住宅价格指数环比二手住宅价格指数环比北京、深圳、杭州等城市TOP5合计市场份额均超50%，其中京、杭TOP1已接近50%。相对而言，上海、广州、南京等城市存量房市场相对分散，但TOP5的市场份额也接近三成。北、深、杭等城市基本形成寡头垄断格局，市场TOP5占比达5-7成79%68%54%44%