房地产行业：单月销售同比增长，低基数期逐步来临

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo]行业研究/房地产 证券研究报告行业月报 2019 年 08 月 15 日 [Table_InvestInfo]投资评级 优于大市 维持市场表现 [Table_QuoteInfo]资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《新房二手房及土地成交量同环比下滑》2019.08.11 《新房和二手房交量同比涨幅持续收窄》2019.08.04 《增速季节性回落，单月同比下降趋缓》2019.08.02 [Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 单月销售同比增长，低基数期逐步来临 [Table_Summary]投资要点：  1-7 月数据关注点：从全国商品房销售来看，7 月销售面积在连续两月同比为负之后实现同比正增长，累计同比跌幅收窄；7 月销售金额同比涨幅扩大，累计同比涨幅扩大。这与 2018 年 7 月基数相对较低有关，2018 年的四季度基数也较低，我们预计后续单月销售增速会出现上行。我们继续重申行业全年销售有望再创历史新高。从分线销售情况来看，7 月一线销售面积同比转负，二线同比正增长且涨幅扩大，三线同比转正。我们认为，后续市场总量有保证。一二线销售复苏中保持平稳，三线城市销售具备韧性，大幅下行概率较小。 7 月投资和新开工累计增速继续回落，7 月单月投资和新开工同比增速在经历了6 月的小反弹后分别回落至 8.49%、6.56%。土地购臵方面，购臵面积单月同比仍下滑，跌幅再度扩大，我们认为主要受到房企融资端收紧、销售表现平平的影响。我们预计土地购臵的下滑后续逐步会传导至投资和新开工，使得未来投资和新开工的增速进一步下滑。 7 月房屋竣工面积同比下滑 0.62%，是年初以来首次单月跌幅收窄至 5%以内。1-7 月房屋竣工面积累计同比下滑 11.3%，跌幅较 1-6 月收窄 1.4 个百分点。我们认为，竣工的拐点已经出现，后续累计同比跌幅有望持续收窄。 房地产投资累计同比增长 10.6%。2019 年 1-7 月全国房地产累计开发投资为72843 亿元，同比增长 10.6%，增速较 2019 年 1-6 月的 10.9%下降 0.3 个百分点。房地产新开工面积同比增长 9.5%。1-7 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 12.57 亿平方米，同比增长 9.5%，增速较 2019 年 1-6 月份降低 0.6 个百分点。1-7 月商品房销售面积累计同比下滑 1.3%。2019 年 1-7 月商品房销售面积 8.88 亿平方米，同比下滑 1.3%，跌幅比 2019 年 1-6 月份收窄 0.4 个百分点。2019 年 1-7 月商品房销售额为 8.32 万亿元，同比增长 6.2%，增速比 2019年 1-6 月份提高 0.6 个百分点。 一线销售仍强劲，二线保持回升，三四线销售具备韧性。2019 年 1-7 月一线城市商品住宅销售面积 2027 万平方米，累计同比增长 24.0%，增速较 2019 年 1-6月下降7.5%；二线城市商品住宅销售面积15227万平方米，累计同比减少 0.3%，跌幅较 2019 年 1-6 月收窄 2.1 个百分点；三四线城市商品住宅销售面积 60502万平米，累计同比减少 1.0%，跌幅较 2019 年 1-6 月收窄 0.4 个百分点。 土地购臵保持低位，房企拿地意愿偏谨慎。1-7 月，全国房地产开发企业土地购臵面积 9761 万平方米，累计同比减少 29.4%，跌幅相较 2019 年 1-6 月的-27.5%扩大 1.9 个百分点。 房企融资持续收紧，到位资金增速降低。2019 年 1-7 月全国房地产资金来源总量达到 10.0 万亿元，累计同比增长 6.96%，增速比 2019 年 1-6 月份降低 0.2个百分点 投资建议：维持“优于大市”评级。继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科 A、保利地产、招商蛇口】、成长【华夏幸福、中南建设】、地方国资【华发股份】、主题长三角一体化（上实发展）。此外，利率下行预期带来商业资产重估潜力，建议关注中国国贸、大悦城、陆家嘴、浦东金桥等。 风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 7 月投资下滑，单月销售同比正增长 ......................................................................... 4 2. 行业 2019 年 1-7 月投资情况 .................................................................................... 4 2.1 房地产投资累计同比增长 10.6% ..................................................................... 4 2.2 房地产新开工累计同比增长 9.5% .................................................................... 5 3. 房地产累计销售面积同比下滑 1.3% .......................................................................... 6 4. 1-7 月房地产资金来源总量累计同比增加 6.96% ....................................................... 8 5. 投资建议 .................................................................................................................. 10 6. 风险提示 .................................................................................................................. 10 信息披露 ......................................................................................................................... 11