新湖中宝(600208)推进混合所有制改革，战略投资高科技

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 新湖中宝（600208）公司年报点评 2024 年 05 月 29 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 调高 股票数据 [Table_StockInfo] 05 月 28 日收盘价（元） 2.12 52 周股价波动（元） 1.88-2.89 总股本/流通 A 股（百万股） 8509/8508 总市值/流通市值（百万元） 18039/18036 相关研究 [Table_ReportInfo] 《创投开花结果，投资收益推升归母净利》2023.09.14 市场表现 [Table_QuoteInfo] -26.59%-16.59%-6.59%3.41%13.41%23.41%2023/52023/8 2023/11 2024/2新湖中宝海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 2.4 2.9 -4.5 相对涨幅（%） 1.7 0.4 -9.1 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23185696 Email:xiey@haitong.com 证书:S0850511010019 推进混合所有制改革，战略投资高科技 [Table_Summary] 投资要点：  事件。公司公布 2023 年年报。报告期内，公司实现营业收入 172.10 亿元，同比增加 33.42%；归母净利润为 16.31 亿元，同比下滑 12.19%。  根据公司 2023 年年报披露：全年实现合同销售面积 28.21 万平；合同销售收入 29.25 亿元。期末合同负债约 166 亿元，收入保障度高。期内新增土地储备 10.06 万平，新增建筑面积 24.36 万平。新开工面积 20.40 万平；新竣工面积 91.76 万平；实现结算面积 68.43 万平，同比下降 37.98%，结算收入183.85 亿元，同比增加 33.29%；结算均价 26869 元/平，结算毛利率 40.01%，同比提高 6.87 个百分点。  期末，账面资产负债率 60.60%，同比下降 5.69 个百分点；扣除预收类款项后的资产负债率为 53.64%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率 60.06%，较期初上升约 1.23 个百分点，处于行业低位。  2023 年 2 月，新湖集团向衢州方出资的新安财通转让 8.60 亿股公司股份，转让完成后新安财通持有公司 10.11%的股权。2024 年 1 月，新湖集团及其一致行动人恒兴力再次向衢州方转让 15.68 亿股公司股份。截至目前，该项转让已完成前两批次合计 13.28%股权的过户登记。经过衢州国资与公司三年的深入合作，特别是引入衢州国资股东后（交割完成后，国资背景的衢州工业将成为公司第一大股东），衢州工业的国有制度优势和公司既有的机制优势相结合的混合所有制股权架构，有利于推动公司长远发展和转型顺利实现。  科技投资上：近年来，公司投资项目逐步进入回报期。2023 年是公司投资回收规模较大的一年，通过分红、变现回笼资金合计近 50 亿元。  2024 年计划：公司计划开工面积 56.53 万平，较 2023 年增加 177.07%，主要系亚龙项目于年内开工；计划竣工面积 83.05 万平，较 2023 年下降 9.48%。  投资建议：合理价值区间为 2.59-3.10 元，调高至“优于大市”评级。我们预计公司 2024 年 EPS 和 BPS 分别是 0.22 和 5.17 元。考虑到目前公司对高科技企业的投资累计已超过 100 亿元，已形成较为庞大的规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术和数字化技术，我们认为科创投资规模的扩大使得公司价值更适合使用 PB 进行估值，因此我们给予公司 2024年 0.5-0.6 倍的动态 PB，对应的合理价值区间为 2.59-3.10 元，相应的公司2024 年动态 PE 区间为 11.77-14.09 倍，调高至“优于大市”评级。风险提示：公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 12899 17210 20208 23291 26313 (+/-)YoY(%) -23.6% 33.4% 17.4% 15.3% 13.0% 净利润(百万元) 1858 1631 1855 2102 2395 (+/-)YoY(%) -16.9% -12.2% 13.7% 13.3% 14.0% 全面摊薄 EPS(元) 0.22 0.19 0.22 0.25 0.28 毛利率(%) 26.8% 38.3% 36.7% 36.8% 36.8% 净资产收益率(%) 4.5% 3.8% 4.2% 4.6% 5.1% 资料来源：公司年报（2022-2023），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃新湖中宝（600208）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表 1 上市地产公司的估值（收盘价日期为 2024.5.28） 代码 上市公司 2024 年 EPS 预测（元/股） 2024 年动态 PE（倍） 2024 年 BPS 预测（元/股） 2024 年动态 PB（倍） 600325.SH 华发股份 0.74 9.58 8.79 0.81 000090.SZ 天健集团 0.75 5.92 8.03 0.55 均值 7.75 0.68 注：EPS 预测值来自 Wind 一致预期。 资料来源：Wind，海通证券研究所 风险提示。公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。 公司研究〃新湖中宝（600208）3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 财务报表分析和预测 [Table_ForecastInfo] 主要财务指标 2023 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2023 2024E 2025E 2026E 每股指标（元） 营业总收入 17210 20208 23291 26313 每股收益 0.19 0.22 0.25 0.28 营业成本 10614 12791 14728 16630 每股净资产 5.02 5.17 5.35 5.54 毛利率% 38.3% 36.7% 36.8% 36.8% 每股经营现金流 -0.47 0.19 0.22 0.22 营业税金及附加 2224 2627