房地产行业跟踪报告：整体基调保持定力，短期不搞地产刺激

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo]行业研究/房地产/房地产 证券研究报告行业跟踪报告 2019 年 07 月 31 日 [Table_InvestInfo]投资评级 优于大市 维持市场表现 [Table_QuoteInfo]-15.28%-5.35%4.57%14.50%24.42%34.34%2018/82018/112019/22019/5房地产海通综指资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《继续看好 2H 地产》2019.07.22《6 月销售转淡，单月同比增速由正转负》2019.07.04 《5 月销售持续复苏，单月同比增速收窄》2019.06.01 [Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 整体基调保持定力，短期不搞地产刺激 [Table_Summary]投资要点：  政治局会议房地产表态，我们的解读如下： 1） 整体基调保持定力。本次政治局会议的整体基调延续了 2018 年中央经济工作会议以来的思路。表述上首先强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，与 2019 年 4 月 19 日的政治局会议一致。 2） 落实长效机制仍是后续工作的重心。我们认为，对长效机制的表述从 2019年 4 月 19 日的政治局会议的“落实…长效调控机制”一词转为此次的“落实…长效管理机制”反映出未来对于长效机制的定位不再是作为调控手段，而是作为长期常态化的机制。 3） 短期局部压力不会采取地产刺激。本次政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，我们认为这表明短期局部经济即便存在潜在下行压力，也不会通过采取地产刺激的手段去缓和。结合近期地方政府政策变动的事件，我们认为此条强调的重点是地方在地方经济发展困难的过程中要保持定力，不能完完全全只从房地产一端入手，要多管齐下去促进经济发展。我们认为，地方政府的政策调节仍需要结合市场实际情况、宏观层面发展、市场及舆论影响等。我们预计三季度地方政府直接放松房地产的可能性大幅减小。 行业增速换挡、城市周期兴起，长期看企业红利将继续提升。我们认为人口增速下行和流动性加大，造成不同城市发展路径差异化，行业结构性机会已经明显。调控常态化本质有利于市场集中度持续提升。优质公司在布局区域选择、产品定位及品质、运营能力、融资成本等各方面的优势将进一步扩大，使得其在销售、利润等各方面表现突出。我们认为，二级市场个股表现分化将随着这一优势集中的过程而进一步加剧。 投资建议：维持行业“优于大市”评级。我们认为此次政治局会议对房地产的表述有利于保证整体市场稳定，防止大起大落。我们对行业 2H 基本面走势观点不变，继续看好全年销售创新高。继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科 A、保利地产、招商蛇口】、成长【华夏幸福、中南建设】、地方国资【华发股份】、主题长三角一体化（上实发展）。此外，利率下行预期带来商业资产重估潜力，建议关注中国国贸、大悦城、陆家嘴、浦东金桥等。 风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 政治局会议对房地产作出重要表态 ............................................................................ 5 2. 会议主要精神解读如下 .............................................................................................. 6 2.1 整体基调保持定力 ........................................................................................... 6 2.2 落实长效机制仍是后续工作的重心 .................................................................. 6 2.3 短期局部压力不会采取地产刺激 ...................................................................... 7 3. 投资建议 .................................................................................................................... 8 3.1 行业发展换挡，城市周期兴起 ......................................................................... 8 3.2 看好行业全年销售新高观点不变 ...................................................................... 9 3.3 调控常态化，有利行业供给侧改革 .................................................................. 9 4. 风险提示 .................................................................................................................. 10 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录 图 1 房地产中长期市场模式构建框架 ......................................................................... 7 图 2 1-6 月商品住宅销售面积分线同比（%） ............................................................ 7 图 3 1-6 月商品住宅销售面积分线环比（%） ............................................................ 7 图 4 1-6 月商品住宅销售金额分线同比（%） .....................................................