2023年房地产行业年报综述：轻装再出发

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2024.05.08 轻装再出发 ——2023 年房地产年报综述 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880123070129 本报告导读： 一方面，房企依然在持续缩表，盈利继续下探；另一方面，继续降杠杆去库存，周转提速，为“瘦身”后再重新出发蓄力。 摘要： [Table_Summary]  2023 年在销售走弱、资金承压之下，房企结算再度出现降速。1）从竣工端看，样本房企受计划竣工规模下降的影响，2023 年实际竣工面积同比收缩 2%，但竣工计划完成度提升至 96%，为近三年峰值； 2）样本房企营收继 2022 年后再现负增长，同比小幅下跌 1%，与房企过去 2~3 年销售额下滑以及 2023 年资金偏紧相关。  预售资金加速回落，后续业绩保障存在压力，以国企和民企更为严峻。2023 年重点房企预售资金（预收账款+合同负债）跌幅走阔 6pct，结合营收调整，导致业绩保障倍数回落至 0.9，为 2017 年以来的最低值。其中，民企、国企、央企的预售资金同比增速分别为-3%、-4%、3%，业绩保障倍数分别为 0.9、0.8、1.0，综合来看央企在市场调整期的韧性更强，而国企和民企后续业绩压力更大。  资产持续缩表，盈利继续下探。2023 年，重点房企资产扩张继 2022年出现首次净减少后继续大幅减少 6260 亿元，主要源于负债扩张净减少 6516 亿元和权益扩张净减少 201 亿元。2023 年房企毛利率和净利率继续创新低，主要原因是：1）高价地被套，市场下行房价承压，房企自 2018 年开始计提存货跌价损失，之后每年计提均创新高，而到 2023 年依然在大幅计提；2）联合营项目毛利率下降且部分项目结算变缓，造成对联营企业和合营企业的投资收益继 2022 年大幅收缩49%后同比继续下降 37%；3）虽然三费率处于低位，尤其是管理费下降明显，但由于拿地权益比处于低位，2023 年少数股东损益占比提升至 49%，依然在大比例吞噬利润。综上，64%的重点房企毛利率和归母净利率出现下滑。  降杠杆去库存，周转提速。一方面，进入 2023 年房企继续降杠杆缩表，重点房企有息负债规模持续缩减 3%，资产负债率（扣除预收账款和合同负债）降至 68.9%，回落至 2015 年水平；另一方面，由于融资红利和土地红利的消失，在降杠杆过程中，房企土储从 2022 年开始缩减。进入到 2023 年，房企在拿地端决策更为谨慎，拿地同质化带来土地分化严重，2023 年表内土储增速创新低（同比下降 10%），表外土储首次下降，可见房企土储已从过去的扩张增速放缓，变为加速收缩，以往赚取级差地租的模式被打破，而优秀的房企将享受管理红利。我们推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，相关受益标的包括旭辉控股集团、融创中国等。  风险提示：居民资产负债表受损超预期，需求侧提振效果不及预期。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《政策迈步，限购再松绑》 2024.05.08 房地产《产能出清，转机在即》 2024.05.04 房地产《重回核心城区核心资产》 2024.05.01 房地产《交易出清，三步走》 2024.05.01 房地产《金三银四，而非金九银十》 2024.04.16 行业专题研究 票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 17 目 录 1. 营收再现负增长，未来业绩保障存压 ........................................... 3 1.1. 竣工加速，计划完成度大幅走高 ............................................ 3 1.2. 受销售下滑、资金压力影响，房企结算降速 ........................... 4 1.3. 预售资跌幅走阔，业绩保障倍数下滑 ..................................... 5 2. 资产持续缩表，盈利继续下探 ...................................................... 6 2.1. 持续缩表，资产继续净减少 ................................................... 6 2.2. 盈利继续走弱，利润率仍在探底 ............................................ 7 2.2.1. 三费走低，管理费率再创新低.......................................... 7 2.2.2. 房价承压，存货减值计提规模继续创新高 ........................ 7 2.2.3. 行业下行，对联营合营的投资收益持续收缩..................... 8 2.2.4. 权益低位，少数股东依然在大比例吞噬利润..................... 8 2.2.5. 综上，64%的重点房企毛利率和归母净利率出现下滑 ....... 9 3. 降杠去库，周转提速 .................................................................. 13 3.1. 回款走低，表内降幅优于表外 .............................................. 13 3.2. 杠杆续降，有息负债小幅收缩 .............................................. 14 3.3. 土储缩降，同质拿地竞争激烈 .............................................. 15 3.4. 周转提速，房企库存加速盘活 .............................................. 15 4. 风险提示 ................................................................................... 16 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分