房地产行业2023%261Q2024综述：净负债率持续上升，地产政策持续回暖

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业深度报告 2024 年 05 月 07 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -22.60%-14.36%-6.12%2.12%10.36%18.60%2023/52023/82023/112024/2房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 17 周新房成交同比增速回落、供销比回落》2024.04.30 《第 16 周新房成交同比增速回升、供销比回落》2024.04.21 《销售数据降幅缩窄，政策支持维稳发展》2024.04.20 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23185696 Email:xiey@haitong.com 证书:S0850511010019 房地产行业 2023&1Q2024 综述： 净负债率持续上升，地产政策持续回暖 [Table_Summary] 投资要点：  2023&1Q2024，行业集中度持续回落。从市占率情况看，从市占率情况看，2023&1Q2024，TOP20 位房企销售金额市占率分别为 32.04%、25.99%。我们认为，随着政策持续回暖，行业蓝筹的市占率将重新进入回升的轨道。截止2023 年末，部分龙头 A 股和港股上市公司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于 70%；净负债率小于 100%；现金短债比大于 1 倍）达标情况继续转差。  2023&1Q2024，房地产开发投资累计增速先降后升，新开工面积累计增速先升后降，销售面积累计增速持续下降。行业杠杆率高位徘徊。2023 年，全国一线、二线、三线城市房价同比增速下行为主，分别为-0.1%、0.1%、-1.8%；1Q2024，全国一线、二线、三线城市房价同比增速下行为主，分别为-1.5%、-2%、-3.4%。  当期结算和费用率情况。2023&1Q2024，A 股房企的营业总收入增速持续回落，销售毛利率先降后升。其中营业总收入增速分别为同比-4.75%、-17.43%；销售毛利率分别为 2.38%、3.89%。2023&1Q2024，A 股房企的期间费用率先降后升，分别为 8.16%、11.15%。  当期资产减值损益和少数股东损益情况。2023&1Q2024，A 股地产上市公司资产减值损益分别为-847.2 亿元、-4.52 亿元，占扣除资产减值损益前的营业利润的比例分别为-56.16%、-4.05%，相对 1-3Q2023 先降后升。2023&1Q2024，A 股房企的少数股东损益分别为 143.5 亿元、42.25 亿元，同比增速分别为-42.55%、-13.69%。  当期销售和现金流净额。2023&1Q2024，A 股房企销售商品、提供劳务收到的现 金 同 比 分 别 为 -9.53% 、 -40.01% ， 增 速 相 对 1-3Q2023 持 续 回 落 。2023&1Q2024，A 股房企净负债率分别为 147.0%、175.5%，相比 1-3Q2023的净负债率持续上升。  存货和预收款（含合同负债）。2023&1Q2024，A 股地产房企累计存货同比分别为-17.51%、-18.72%。2023&1Q2024，A 股地产房企累计预收款（含合同债务）分别为 2.19 万亿元、2.16 万亿元，同比分别-28.19%、30.49%。  投资建议。维持“优于大市”评级，截至 2024 年 4 月 30 日，A 股沪深 300 动态PE（TTM）为 12.07 倍，地产动态 PE（TTM）为 15.15 倍。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。 行业相关股票 [Table_StockInfo] 股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2023 2024E 2025E 上期 本期 000002 万科 A 1.02 1.08 1.13 优于大市 优于大市 600048 保利发展 1.01 1.07 1.15 优于大市 优于大市 001979 招商蛇口 0.70 1.01 1.47 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，表中 EPS 来自海通预测，海通证券研究所 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 行业集中度持续回落，企业债务情况有所分化 .......................................................... 5 1.1 2023&1Q2024 行业集中度继续回落 ................................................................ 5 1.2 上市公司三道红线达标情况有所分化 .............................................................. 6 2. 截至目前行业运行情况 .............................................................................................. 7 3. A 股地产房企 2023&1Q2024 运营情况分析 .............................................................. 9 3.1 当期结算、毛利率和费用情况 ......................................................................... 9 3.2 当期资产减值损失、少数股东损益情况 ......................................................... 10 3.3 当期销售和现金流 ......................................................................................... 10 3.4 存货和预收款（含合同负债）情况 ................................................................ 11 4. 重点