物业板块2023年综述：估值泡沫明显出清，长期现金流价值突显

《估值泡沫明显出清，长期现金流价值突显》 物业板块2023年综述 证券研究报告 （优于大市，维持） 谢盐（地产行业分析师） SAC号码：S0850511010019 2024年5月8日 涂力磊（地产首席分析师） SAC号码：S0850510120001 曾佳敏（地产行业联系人） 陈昭颖（地产行业联系人） 1.24家重点物业企业财报分析 2.24家重点物业企业运营管理效率分析 3.24家重点物业企业估值分析 4.投资建议及风险提示 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业营收增速回落，不同规模企业分化明显 企业利润增速回升，头尾企业分化加大 毛利率均值下降，毛利率下降家数占多数 行政开支平均占比下降，占比下降企业较多 部分企业在手现金超百亿，有助加大并购 全部企业应收款大于营收，应收情况改善 部分企业商誉增幅过大，企业间分化加大 非业主增值服务收入占比总体下降趋势 企业间的经营性现金流/净利润分化加剧 企业股息率分化加大，部分企业股息率高 1. 241. 24家重点物业企业财报分析 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2023年，重点跟踪的24家上市物业企业共实现营业收入2245.8亿元，同比增长8.8%。行业营收增速继续回落且分化。其中，碧桂园服务以426.1亿元收入领跑行业，同比增加3.0%。2023年，物业企业中营业收入同比增速最高的是建发物业、越秀服务，分别为55.8%、29.7%。 图：24家重点物业企业2023年营业收入及增速 资料来源：Wind、海通证券研究所 1.11.1 行业营收增速回落，不同规模企业分化明显 4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3.0% 10.2% 17.1% 20.1% 0.4% 10.0% 22.9% 15.1% -5.0% -1.6% 4.7% -0.5% 11.3% -4.4% 55.8% 29.7% -4.2% 20.4% 11.0% 3.4% -5.2% 9.1% 0.4% 13.0% -10%0%10%20%30%40%50%60%0500010000150002000025000300003500040000450002023营业收入（百万元，左轴） 同比（%，右轴） 按照2023营业收入排序 营业收入均值（百万元） 同比增速(%) 2022 2023 TOP1-5 22929 24833 8.3% TOP6-10 10560 11618 10.0% TOP11-15 4006 4350 8.6% TOP16-20 2665 2961 11.1% TOP21-24 1424 1442 1.2% 2023年，在营收有所分化的背景下，中型物业企业营收均值同比增速最高。其中，TOP16-20第一，同比增长11.1%；TOP6-10第二，同比增长10.0%；TOP11-15同比增速第三，达到了8.6%；TOP1-5第四，同比增长8.3%；TOP21-24最次，同比增长1.2%。 表：各梯队营业收入均值及增速 5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind、海通证券研究所 1.11.1 行业营收增速回落，不同规模企业分化明显 2023年，重点跟踪的24家上市物业企业共实现归母净利润113.3亿元，同比增加13.5%。其中，华润万象生活以29.3亿元领跑。2023年，物业企业中归母净利润同比增速最高的是合景悠活、建发物业，分别为788.1%、89.0%。 图：24家重点物业企业2023年归母净利润及增速 6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind、海通证券研究所 1.21.2 企业企业利润增速回升，头尾企业分化加大 32.8% 29.4% 24.0% 18.0% 24.0% 10.6% 17.0% 89.0% -74.9% 2.2% 5.1% 0.4% -25.0% -85.0% -129.5% 10.9% -13.8% 5.8% -44.1% -71.1% -5.6% -9.7% -47.7% -190%-140%-90%-40%10%60%110%-1500-1000-50005001000150020002500300035002023归母净利润（百万元，左轴） 同比（%，右轴） 按照2023归母净利润排序 归母净利润均值（百万元） 同比增速(%) 2022 2023 TOP1-5 1312 1668 27.2% TOP6-10 699 495 -29.2% TOP11-15 436 330 -24.3% TOP16-20 108 106 -1.5% TOP21-24 -699 -417 -40.3% 2023年，头部企业的归母净利润均值同比增加，而尾部企业的归母净利润均值同比下降。其中，TOP1-5同比增速第一，达到27.2%；TOP16-20第二，同比下滑1.5%；TOP11-15第三，同比下滑24.3%；TOP6-10第四，同比下滑29.2%；TOP21-24最次，同比下滑40.3%。 表：各梯队归母净利润均值及增速 7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind、海通证券研究所 1.21.2 企业企业利润增速回升，头尾企业分化加大 2023年，重点跟踪的24家上市物业企业毛利率平均值为22.7%，同比减少0.94个百分点；中值为20.3%，同比减少2.22个百分点。其中，9家物企毛利率同比上升，其余16家物企毛利率同比下降。其中，星盛商业、宝龙商业毛利率达33%以上，毛利率居后的是招商结余、新大正，均在13%以下。从毛利率的同比变化来看，建发物业、华润万象生活上升百分点最多；雅生活服务毛利率下滑百分点最多。 图：24家重点物业企业2023年毛利率及变化 1.31.3 毛利率均值下降，毛利率下降家数占多数 8 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind、海通证券研究所 -3.19 0.92 1.74 -0.10 4.61 -2.52 -0.76 0.68 1.28 -0.80 -0.46 -4.30 -2.42 0.80 -4.45 -4.92 -0.21 -4.87 -1.05 0.58 -0.06 0.45 -3.37 -0.21 -6-4-202460%10%20%30%40%50%60%2023毛利率（%，左轴） 百分点变化（%，右轴） 2023年，重点跟踪的24家上市物业企业行政开支占营业收入比重的平均值为12.1%，同比2022年下降了4.1个百分点。其中，6家物业企业行政开支占比同比上升，18家物企行政开支占比同比下降。行政开支占比同比最高的是金科服务为42.1%，最低的是中海物业、招商积余分别为3.0%、4.5%。 图：24家重点物业企业2023年行政开支占营业收入比重 1.41.4 行政行政开支平均占比下降，占比下降企业较多 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：Wind、海通证券研究所 3.0% 4.5% 5.8% 6.9% 8.4% 8.6% 8.7% 8.7% 8.9% 9.5%