专题研究：如何看待近期地产融资政策收紧

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo][Table_Title]2019.07.15 如何看待近期地产融资政策收紧 [Table_Author] 刘毅(分析师) 范卓宇(研究助理) 覃汉(分析师) 021-38676207 021-38031651 010-59312713 Liuyi013898@gtjas.com fanzhuoyu@gtjas.com qinhan@gtjas.com 证书编号 S0880514080001 S0880118090142 S0880514060011 本报告导读： 境内债、ABS、信托、境外债均受严监管，“房住不炒”基调不改，后续不同房企融资将面临分化。 摘要： [Table_Summary]4 月后地产融资政策转为收紧。4 月份政治局会议再提“房住不炒”，同时重提结构性去杠杆目标，地产政策收紧信号初现。之后住建部发布预警提示、约谈部分城市负责人，延续趋严态势。郭树清陆家嘴论坛讲话提到房地产“过度金融化”，严厉措辞为房地产行业融资收紧再定基调。6 月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度政策收紧。 政策目标是什么？（1）总基调仍然是坚持“房住不炒”毫不动摇，政策组合拳意在限制房企前端融资，为上半年火热的土拍市场降温。（2）我国居民部门杠杆率 19 年一季度继续上升，主要是房贷的贡献，收紧地产意在控制居民部门杠杆率，防范系统性风险。（3）19 年上半年信用投放回暖，但主要流向仍是地产和基建，货币宽松并未带来信用投向制造业，此次收紧地产融资意在为资金流向制造业创造条件。 政策收紧后，各渠道融资收缩了吗？总体来看，19 年一季度地产融资环境延续宽松趋势，但二季度以来显著收紧。从具体融资方式看，开发贷年初边际放松，在地产融资中的重要性将进一步凸显；信托融资年初回暖，但预计下半年将收紧；信用债进入二季度后有所收紧；海外债一季度发行量增加，5 月以来跌幅明显；资产支持证券自去年以来环境较为宽松，5 月开始跌幅明显。 融资政策收紧对房企有何影响？宏观上来看，政策全面收紧叠加偿债高峰，地产行业融资压力将进一步增大；降低杠杆、加快回款将成为地产行业下半年的主要目标。从房企角度看，以银行信贷为主要融资方式的国有企业与大型民企在本轮融资政策调控中受影响较小。 债券研究团队 覃 汉（分析师） 电话：010-59312713 邮箱：Qinhan@gtjas.com 证书编号：S0880514060011 刘 毅（分析师） 电话：021-38676207 邮箱：Liuyi013898@gtjas.com 证书编号：S0880514080001 高国华（分析师） 电话：021-38676055 邮箱：Gaoguohua@gtjas.com 证书编号：S0880515080005 肖成哲（分析师） 电话：010-59312783 邮箱：xiaochengzhe@gtjas.com 证书编号：S0880517080001 王佳雯（研究助理） 电话：021-38676715 邮箱：wangjiawen@gtjas.com 证书编号：S0880117080024 肖沛（分析师） 电话：0755-23976176 邮箱：xiaopei@gtjas.com 证书编号：S0880518060001 范卓宇（研究助理） 电话：021-38031651 邮箱：fanzhuoyu@gtjas.com 证书编号：S0880118090142 [Table_Report]相关报告 《哪些房企建安投资压力大》 2019.07.12 《可转债入门小手册》 2019.07.09 《结构化发债三问三答》 2019.07.05 《逆水行舟》 2019.07.01 《藏在房企对外担保中的细节》 2019.06.28 专题研究 债券研究 债券研究 证券研究报告 专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 10 1. 近期地产融资政策回顾 4 月开始房地产融资相关政策趋紧。4 月 19 日政治局会议关于地产部分表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”；同时，此次会议重提结构性去杠杆，地产政策趋紧信号初现。同日，住建部会同国务院发展研究中心对 19 年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，提到关注部分城市土地市场热度回升，住建部还对一季度房价、地价波动幅度较大的 6 个城市进行了预警提示。之后住建部约谈部分城市政府负责人，强调房地产市场调控目标不动摇。5 月 18 日住建部对再次 4 个城市进行了预警提示。 5 月发布的 23 号文正式确立地产融资严监管态势。5 月 17 日，银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（23 号文），对银行、信托、金融资产管理公司、金融租赁公司等提出了房地产融资相关要求，该文件的发布表明银监会仍将严格监管违规向房地产行业放款的现象。5 月 31 日，21 世纪经济报道监管收紧部分房企公开市场融资，主要是针对一些拿地较为激进的房企，对于包括债券及 ABS 产品在内的融资渠道进行限制，虽然后续没有明确的针对性文件出台，但是可以窥见政府对房地产融资政策严监管的态度不变。 6 月陆家嘴论坛讲话释放地产融资进一步趋紧的信号。19 年 6 月 13 日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛的讲话中指出近年来我国部分城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平，且房地产业过度融资挤占了其他产业信贷资源，加剧了房地产的泡沫化问题。这一表述在高级官员历次对地产的表态中属于较为严厉的，可以说一定程度上代表了官方对于地产毫不动摇的调控决心。 7 月信托与美元债两大地产融资渠道相继收紧。19 年 7 月 4 日，银保监会开始对部分信托公司进行窗口指导，6 号银保监会对部分信托公司开展了约谈警示，并提出了严格落实房地产市场调控政策、提高风险管控水平、提高合规意识、控制业务增速、提升受托管理能力五点要求。23号文之后监管层再次对房地产信托业务提出警示指导，旨在遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有效避免相关风险，促进房地产市、场平稳健康发展。7 月 12 日，发改委对今年以来房企发行较为火爆的美元债渠道再上紧箍咒，要求房企发行境外债只能用于置换一年以内到期的中长期境外债务。 专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 10 图 1：2019 年 4 月份以来房地产融资相关政策和事件梳理 时间主要内容2019.4.19政治局中共中央政治局会议提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。2019.4.19住建部住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋