美的置业(3990.HK)公司年报点评：经营基本盘稳健扎实，杠杆有序下降

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 美的置业（3990）公司年报点评 2024 年 04 月 09 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 04 月 08 日收盘价（港元） 3.6752 周股价波动（港元） 3.55-9.24总股本（百万股） 1435总市值（亿港元） 53相关研究 [Table_ReportInfo] 《美的置业（3990.HK）2023 年中期业绩点评：经营结构持续优化，融资保持优势》2023.09.21 市场表现 [Table_QuoteInfo] 恒生指数对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -2.15 -1.15 2.58 相对涨幅（%） -10.38 -6.35 -1.82 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:021-23185689 Email:zjm14937@haitong.com 经营基本盘稳健扎实，杠杆有序下降 [Table_Summary] 投资要点：  经营基本盘稳健扎实，坚持股东回报。2023 年，公司实现营业收入 735.6 亿元，同比-0.1%。其中，物业开发及销售、物业管理服务和商业物业投资及运营分别贡献收入 716.8 亿元、15.2 亿元和 3.6 亿元，同比分别-0.7%、+33.3%和+22.5%。截至 2023 年末，公司归母净利润为 9.1 亿元，同比-47.1%；毛利率和归母净利率分别为 11.53%和 1.24%，同比分别-2.96 个百分点和-2.73个百分点。董事会建议派发截至 2023 年末期股息每股 0.36 港元，自 2018年上市以来，公司持续六年在行业内保持具有竞争力的派息政策，控股股东2021-22 年度两年以股代息合计超 20 亿港元。  融资持续顺畅，杠杆有序下降。2023 年，公司成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设风险缓释凭证（CRMW）的民营房企，年度累计发行五期共计 46.2 亿元中期票据。截至 2023 年末，公司有息负债总量为 380.7 亿元，较 22 年同期下降 103.9 亿元；净负债率 35.8%，现金短债比 1.44，扣预资产负债率 67.3%，“三道红线”保持绿档，融资成本保持低位，加权平均融资成本为 4.80%，在民企阵营中表现突出。  聚焦深耕，土储稳步优化。2023 年，公司分别在广州、长沙、佛山等城市先后获取 5 幅地块，投入成本 22.4 亿元，新增货值约 70.0 亿元。与此同时，公司自 2021 年至今持续优化土储结构且主动推动低量级城市出清，已累计完成股权归边项目 45 个，其中，收购 21 个项目，新增权益货值 98.4 亿元；退出 24 个项目，减少权益货值 32.7 亿元。截至 2023 年末，公司已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市。  “开发+运营+科技”一体化生态，切换新增长动能。物业方面，美置服务截至 2023 年末的服务合约面积为 9032 万平方米，非住宅业态外拓合约面积约900 万平方米；累计清退 36 个低质项目，清退面积合计 542 万平方米。商业方面，美置商业 2023 年度销售额同比+62%；日均客流量高达 18.4 万人次，同比呈翻倍增长。作为智慧健康生活服务商，公司多年苦练科技内功，绿色装配式产业睿住建筑科技 2023 年新增合同金额约 6 亿元，累计产能超 13 万立方，第三方业务占比 98%；睿住智能新增合同金额 11 亿元，其中第三方占比 41%，同比增长 15%，累计获得超 360 项专利及软著。  投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司融资端优势显著，土储结构已逐步调整至高能级核心城市，我们给予公司 24 年 EPS 为人民币 0.66 元，6-7 倍 PE 估值，对应市值区间为 62-73 亿港元，对应合理价值区间为每股4.35-5.07 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.9062 元人民币）风险提示：市场修复不及预期。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 73631 73564 75357 78481 81316 （+/-）YoY（%） -0.1% -0.1% 2.4% 4.1% 3.6% 净利润（百万元） 1726 914 943 1017 1104 （+/-）YoY（%） -53.9% -47.1% 3.2% 7.8% 8.6% 全面摊薄 EPS（元） 1.27 0.66 0.66 0.71 0.77 毛利率（%） 15.36% 11.53% 12.77% 13.90% 13.83% 净资产收益率（%） 6.94% 3.61% 3.59% 3.73% 3.89% 资料来源：公司 2022 年年报、2023 年年度业绩公告，海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究·美的置业（3990）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表 1 公司利润表对比 单位：百万元 2022 2023 YOY% 海通分析 一、营业总收入 73631 73564 -0.09% 二、营业总成本 减：营业成本 62324 65081 4.4% 减：销售费用 2367 2506 5.8% 减：管理费用 2150 1573 -26.9% 加：财务成本/收益净额 -44 250 672.0% 主要由于境外全资控股子公司外币借款形成融资活动的汇兑损失较 22 年减少所致 减：金融资产减值 309 450 45.7% 加：分占联营合营公司业绩 101 -70 169.4% 加：其他收入及收益 351 351 0.0% 三、利润总额 6888 4487 -34.9% 减：所得税 3311 2362 -28.7% 四、净利润 3577 2125 -40.6% 减：少数股东损益 1850 1211 -34.5% 归属母公司净利润 1726 914 -47.1% 五、每股收益 基本每股收益（元） 1.34 0.66 -50.75% 资料来源：wind、公司 2023 年年度业绩公告，海通证券研究所 表 2 公司资产负债表、现金流量表和其他核心财务数据分析 （%） 2022 2023 Pct 毛利率 15.36 11.53 -2.96 归母净利率 2.34 1.24 -2.73 资产负债率 80.03 75.14 -3.40 三项费用占收入比 6.08 5.8