房地产行业对国常会的点评：优化政策，发力新模式

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2024.03.23 优化政策，发力新模式 ——对国常会的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880123070129 本报告导读： 李强总理主持召开国常会，听取了优化房地产政策，提出加快完善“市场+保障”的住房供应体系，着力构建新模式，当前时点的表态，将对行业信心带来积极影响。 摘要： [Table_Summary]  会议明确了对行业的态度，即“产业链长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”，对行业信心带来积极影响。自2021 年以来，房地产行业出现了种种困难，包括房企违约、保交付压力、停工停贷等情况，地产对经济的拉动作用逐步减弱，但即便如此，房地产行业仍然是宏观层面各个行业当中 GDP 占比最高的行业之一。因此，当前对行业的定调，将对行业信心带来积极影响，而并非行业不重要。  明确了“听取关于优化房地产政策”，那么，对后续的政策可以有所期待，尤其可能会有的超常规政策。常规政策包括放松过去收紧的政策，例如限购、限贷、限售等，当前，即便一线城市，也都有一定程度的放松。从当前的具体政策来看，基本上全部为常规政策的放松。我们认为，常规政策的放松对当前行业的作用较为有限，主要原因为这些政策更多的是居民侧宽松，而导致 2021 年以来行业下行的根本原因在于供给侧收缩，因此，考虑供给和需求两方面的整体性政策来看，依然是偏紧的。因此，本次的房地产政策，预计市场将期待一些超常规政策，尤其是在房企侧。  “市场+保障”将成为未来房地产行业供给的新常态，重点关注“保障”的供给来源。过往房地产行业以市场为主导，而目前明确了“市场+保障”为主导，其实，目前行业无论是销量、还是房价，都有一定程度的下行，因此，供给中市场的部分，能够满足购房者对量的需求。也就意味着，保障的目的是为了解决价格的问题，那么，就需要密切跟踪保障部分的供给来源。  行业季节性回暖和表现超预期背景下召开会议讨论房地产，意味着对行业的关注度有所提高，开发板块阶段性反弹。当前时点正处于季节性回暖当中，且行业表现明显超越龙头房企，也即长尾风险可控。在此背景下召开会议讨论相关政策，也就意味着对行业的关注度有所提高，预计将带来开发板块的阶段性反弹。继续推荐重组方向，并关注小盘价值，重组类受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。  风险提示：市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《行业的韧性，超越龙头房企的表现》 2024.03.18 房地产《盘活存量》 2024.03.15 房地产《风险暴露后的季节性回暖》 2024.03.13 房地产《经营性不动产 REITs 提速》 2024.03.11 房地产《优质地块供应为关键》 2024.03.05 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 3.23 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2024年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 9.37 1.53 1.01 6.1 9.3 1,122 120 -5% 增持 000002.SZ 万科 A 9.26 1.90 1.72 4.9 5.4 1,008 119 -11% 增持 002244.SZ 滨江集团 6.50 1.20 1.26 5.4 5.2 202 31 -11% 增持 601512.SH 中新集团 7.76 1.07 1.28 7.3 6.1 116 15 1% 增持 证券简称 3.23 最新股价（元） 23 EPS 24E EPS 23 PE 24E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2024年涨幅 投资评级 001979.SZ 招商蛇口 9.33 0.70 0.79 13.3 11.8 845 91 -2% 增持 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎