地产行业商业地产系列报告（一）：商业的诞生，城市的运营

[Table_Title]另类数据报告商业的诞生，城市的运营 ——商业地产系列报告（一） [Table_Main]2019.06.11证 券 研 究 报 告 道合矩阵数据支持报告 DataEdge[Table_Summary]本报告导读： 商业地产发展进入新阶段。本篇报告对商业地产的业态和模式进行梳理，借助于 DataEdge 的大数据开发，我们详细分析了商圈、人口等，看好全国规模化扩张和区域精细化运营两种模式 摘要： 城市的形成离不开人口聚集、非农产业、交通便利、商业活动。一个城市商业活动最活跃的区域形成商圈，是大量商业物业聚集的区域，主要包括零售地产、写字楼、酒店/公寓和综合体这 4 类业态。目前发达城市商圈已基本成型固定，城镇化达到较高水平，大量存量商业物业存在改善的空间，会是房地产基金积极参与到的领域。商业地产的参与者简单分为三类：1）以房企为代表，追求规模、精细化运营，或者两者平衡（多产品线运营）；2）以房地产基金为代表，既提供债权融资，又寻求主动获取潜在机会的物业，持有类型以写字楼、公寓、零售等为主；3）以租户/商户为代表的零售商或企业，是优质物业的核心组成部分之一，与运营商既是租户-业主关系，也是合作伙伴关系。零售类商户的趋势是加大餐饮和休闲娱乐。从写字楼租户看，目前北上广深一线城市前三大租户类别是 TMT、专业服务业和金融类产业。 商业地产的运营模式主要是通过提供物业赚取租金收入，通过运营提升租金议价能力，并享受资产增值。运营的核心是通过各类业态和品牌的组合使得物业收益最大化，从而有效提升租金水平。运营形式又分为重资产自持，轻资产商管品牌输出。商业地产投资增速自 2010 年左右后持续处于下行阶段，特别是 2017~2018 年，商业地产投资（商业营业用房、写字楼）与行业出现背离。行业增长放缓，运营精细化程度加深，目前与商业地产相关的一级市场赛道包括餐饮类品牌、联合办公、企业服务、智能建筑等。零售类商业地产已经进入到整体行业过剩。但是二三线等城市在城镇化进程中，随着城市扩张，依然有大量新增供给和需求，因此这类区域看好规模化扩张（轻重并举）。另外，商业氛围发达的地区，商业地产运营竞争更加激烈，只有精细化运营的运营商才能突围。2019 年 06 月 11 日 相关行业：房地产 相关系列报告 [Table_DocReport][Table_Author]产业研究中心 郝亚雯 鲍雁辛 电话：010-59312829 电话：0755-23976830 邮箱：haoyawen@gtjas.com 邮箱：baoyanxin@gtjas.com 资格证书编号：S0880518010005 资格证书编号：S0880513070005 关于 DataEdge 道合矩阵数据 DataEdge 是国泰君安证券研究所独立数据品牌，部分数据由恒生聚源独家提供。道合矩阵数据 DataEdge致力于用另类数据解决客户关注问题，用不同角度看待问题并为客户提供解决方案。 1、商业的诞生，城市的运营 1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级 1.2、商业地产：零售、办公、酒店/公寓 1.3、优质物业：地址、物业、租户、运营 2、参与者：房企、金融、租户 2.1、房企：追求优质规模资产，由重到轻，由多到优 2.2、房地产基金：机会型基金，寻找改善空间 2.3、租户/商户：在选择与被选择之间 3、物业类型：零售、办公、居住 3.1、购物中心：精细化运营突围 3.2、写字楼：智能化、多元化提升产值 商业的诞生，城市的运营 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 1、商业的诞生，城市的运营 现代意义上的城市与乡村的区别非常明显，即是以非农业产业和非农业人口聚集的较大居民点，并且具备一定程度的社会分工。不同领域对城市的定义关注点会有偏差，例如在经济学的定义中，城市是人口聚集、具有规模经济效应的成片地理区域，或者是各种经济活动相互交织在一起的网络系统。在社会学的定义中，城市是一种社会组织形式，人口较多，且具备一定分工，至少部分人从事非农业生产。而在地理学的定义中，城市是交通环境方便、覆盖一定面积人群和房屋的密集结合体。在城市规划学的定义中，城市是以非农业产业和人口聚集为主的居民点。城市为什么会有大量人口聚集，可以从“城市”两个字的拆分看出，“市”即是“集市”。城市的起源之一便是集市说，即人们聚集在一起做买卖交易，促使商品货物的交换活动集中于此，当形成一定规模时便形成了城市。因此，城市的发展与商业贸易密不可分。因此，我们可以总结出四大关键词，就是人口聚集、非农业产业、交通便利、商业活动。 图 1：城市是人口、非农产业、交通便利、商业活动聚集的区域 人口聚集非农产业交通便利商业活动 数据来源：国泰君安证券研究 1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级 一个城市或区域最繁华的地方，一般是商业贸易活动最活跃的地方，形成商业中心或者商圈。商业中心是一定区域范围内的组织商品流通的枢纽，商圈是以一些商店为中心，沿着一定的方向和距离扩展，对周围的居民点进行一定的范围的辐射和覆盖。都市级的商业中心，一般位于城市的中心区和主要交通枢纽，通常是历史形成的商业集聚区。该片区商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围和能力极大，一般功能完备，形成购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等多种功能的聚集。地区级别的商业中心，规模相对较小一些，但是同样具备商业集聚能力、经营服务功能等也较完善，同样位于交通枢纽区域。而社区级商圈，则是以居民的日常生活必需品、生活服务和商业行业为主的商业聚集，一般以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、银行等各种服务设施，外来购买力占比较低，但是是最基本的商圈和城市服务体系。 商业的诞生，城市的运营 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图 2：一个城市的商业中心根据区位、功能、辐射范围等通常分为 4 大类 都市级• 区位：位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区。• 功能：商业网点密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强。• 商业：行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、金融、商务的有机集聚。• 客流：交通方便，客流量大，面向整个城市的消费人群；与旅游、商务等结合的商圈市外、海外来消费人口占50%以上。地区级• 区位：位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区。• 功能：功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。• 商业：网点比较密集，结构合理，业态多样，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要。• 客流：服务人口为20万人左右。社区级• 区位：城市商业规划发展距市级、区域商业中心1-2公里以外的居住区。• 功能：主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区居民“开门七件事”。• 商业：以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、邮局、银行、美容美发、沐浴、修配等各种服务设施。• 客流：主要为社区居民，一般在社区级商业中心的外来购买力不到10%。特色级• 区位：大多位于历史文化景观区、旅游景点。• 功能：利用好城市浓厚文化氛围、历史古迹、民族民俗风情发展具有独特风味的特色商业中心