华润置地(1109.HK)全球开发运营龙头，新模式下行业标杆

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]公司研究/房地产/房地产证券研究报告华润置地（1109.HK）公司深度报告2024 年 01 月 08 日[Table_InvestInfo]投资评级 优于大市维持股票数据[Table_StockInfo]1 月 5 日收盘价（港元）26.9552 周股价波动（港元）24.70-38.58总股本（亿股）71.31总市值（亿港元）1922相关研究[Table_ReportInfo]《华润置地（01109.HK）2023 年中期业绩点评：业绩质量稳步提升，全业态拓展规模》2023.09.21《华润置地（01109.HK）2022 年业绩公告点 评 ： 稳 健 穿 越 周 期 ， 经 营 提 质 增 效 》2023.04.03《华润置地公告点评：124 亿收购优质商办资产，补充潜力土储》2023.01.03市场表现[Table_QuoteInfo]沪深 300 对比1M2M3M绝对涨幅（%）-0.95-2.931.67相对涨幅（%）-7.04-6.85-10.80资料来源：海通证券研究所[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:021-23185710Email:tll5535@haitong.com证书:S0850510120001分析师:谢盐Tel:(021)23185696Email:xiey@haitong.com证书:S0850511010019联系人:曾佳敏Tel:(021)23185689Email:zjm14937@haitong.com联系人:陈昭颖Tel:(021)23183953Email:czy15598@haitong.com全球开发运营龙头，新模式下行业标杆[Table_Summary]投资要点： 具备全球竞争实力的行业标杆企业。我们认为华润置地是目前行业内，少数不论在发展规模、竞争实力、商业模式和管理水平上具备全球竞争能力的行业标杆企业。围绕城市发展目标和规划，华润置地在大型城市地标综合体、大型城市更新\城市旧改、大型城市场馆、城市 TOD 上盖综合体、城市开发运营生态圈构建和运营，五大方向上已树立核心竞争力和资源优势。伴随中国房地产行业日趋走向成熟，公司后期成长空间和发展潜力将持续释放。 战略模式清晰，成功构建“3+1”业务模式，即以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动。公司就“十四五”业绩增长给予“重塑华润置地，实现高质量发展”的目标以及“截至 2025 年，在2020 年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番”的明确指引。 开发业务行业龙头，经营性不动产业务遥遥领先。根据克而瑞数据，公司2023 年全口径销售金额同比为 1.9%。在保利发展、万科 A、招商蛇口、中国海外发展、龙湖集团、绿城中国等龙头房企中位列第二。对比行业龙头公司 2023 年中报多元化布局情况，华润置地在千亿以上销售规模蓝筹房企中非开发类收入占总收入比重在 25%，占比最高。公司属当前蓝筹房企中为数不多实现从住宅第一增长曲线，向商业等第二成长曲线成功跨越的企业！ REITS 通道打开，补齐业务短板。公司已顺应政策趋势发布计划分拆公司旗下山东青岛购物中心作为首次 C-REITs 结构资产。REITs 上市后将为公司提供独立融资平台和独立上市平台，有利于体现公司真实价值并与股东真正分享价值回报，同时增强后续公司探索新融资渠道发展业务的可能性。 利率下行周期，价值持续重估。华润置地购物中心 2016 年以来平均回报率（EBITDA/Cost）大致在 7.88%，高于公司 2016 年以来平均融资成本（大致在 4.05%）。伴随公司购物中心陆续走向成熟，以及后续无风险收益率下行，购物中心的潜在价值重估空间将被继续打开。 投资建议：攻守兼备、价值凸显，看好公司具备 EPS 和 PE 两维度稳步提升空间！给予公司“优于大市”评级。预计公司 2023 年 EPS 为人民币4.36 元，10-12 倍 PE 估值，对应市值区间为 3396-4075 亿港元，对应合理价值区间为每股 47.63-57.15 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.9156 元人民币）。给予公司“优于大市”评级。 风险提示：1）行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。主要财务数据及预测[Table_FinanceInfo]2021A2022A2023E2024E2025E营业收入（百万元）212108207061211323246174290440（+/-）YoY（%）18.1%-2.4%2.1%16.5%18.0%净利润（百万元）3240128092310953673343970（+/-）YoY（%）8.7%-13.3%10.7%18.1%19.7%全面摊薄 EPS（元）4.543.944.365.156.17毛利率（%）26.97%26.22%26.25%27.51%28.58%净资产收益率（%）14.30%11.51%11.33%11.83%12.43%资料来源：公司年报（2021-2022），海通证券研究所备注：净利润为归属母公司所有者的净利润公司研究·华润置地（1109.HK）2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明目 录1.华润置地：行业领先的城市投资开发运营商.............................................................. 81.1公司基本情况简介........................................................................................... 81.2大股东介绍：央企龙头，优势明显..................................................................91.3公司 ESG：积极履行社会责任，推动企业 ESG 发展...................................102.龙头地位彰显，看好企业价值.................................................................................. 102.1战略模式清晰，构建“3+1”一体化业务模式....................................................102.2成功打造第二增长曲线，积极探索行业新模式..............................................112.3抢占时代红利，土储布局超大特大城市.........................................................132.4REITs 红利到来：打开业绩和估值长期上行通道.......................................... 152.5利率下行周期，价值持续