房屋工程建设行业白皮书（2023）

和 君 咨 询 建 筑 事 业 部 ｜ 2023房屋工程建设行业白皮书房屋工程建设行业白皮书卷首语2022 年是注定要载入史册的一年。这一年，房屋工程建设行业呈现出前所未有的转折和巨变。由于滞后效应的存在，2022 年房屋工程建设行业年总产值增速远高于GDP增速，从一定程度上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力，经济压舱石作用凸显；全国新建商品房销售面积比上年下降 24.3%，为历史首次，空前但未必绝后。从长远的角度看，我国常住人口城镇化率在 2022 年超过 65.22%，进入城镇化减速阶段，部分专家预想中的“大国大城”局面并没有出现。同时，出生率和结婚对数再创新低，预计还将继续下行。需求变化预示房屋工程建设行业大变局已不可阻挡。房屋工程建设行业何房屋工程建设行业何处去？万众瞩目，全行业从业人员都陷入深度思考，翘首以盼终极答案。处去？万众瞩目，全行业从业人员都陷入深度思考，翘首以盼终极答案。和君咨询建筑事业部作为聚焦建筑业及上下游企业的专业咨询机构，不敢妄称洞悉天机，但也不揣浅陋，试图从近年来的产业数据和事实中发现及揭示产业变迁的趋势、方向、逻辑，不断接近真相、客观及发生中的未来。本白皮书大量采用了和君咨询原创研究模型方法，如运用产业分析 SMART 模型对房屋工程建设行业的发展进行全面洞察，用行业价值链分析法剖析产业各环节价值创造和盈利的规律，用国际对标法预测未来的产业结构变迁方向，等等。我们希望凭我们希望凭借一册短小的白皮书，帮助所有房屋工程建设行业企业决策者更客观看待行业发展借一册短小的白皮书，帮助所有房屋工程建设行业企业决策者更客观看待行业发展，既不盲目乐观，也不过度悲观，通过理性的分析思考找到自己在行业中的位置和未来发展方向，有勇气改变可以改变的事情，有胸怀接受不可改变的事情，有智慧来分辨两者的不同。本白皮书由和君咨询建筑事业部编写，和君建筑事业部将持续开展相关研究，并本白皮书由和君咨询建筑事业部编写，和君建筑事业部将持续开展相关研究，并将陆续推出相关专题研究成果，欢迎有兴趣的朋友关注我们。将陆续推出相关专题研究成果，欢迎有兴趣的朋友关注我们。联系人：熊雪涛 资深合伙人、建筑事业部总经理 13501281637 xiongxuetao@hejun.com付金科 合伙人、建筑事业部副总经理 18600019633 fujinke@hejun.com都阳 业务合伙人、建筑事业部副总经理 17521528907 duyang@hejun.com于明菲 高级咨询师、建筑事业部高级研究员 18743250003 yumingfei@hejun.com和君咨询建筑事业部 联系我们房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 2023目 录产业规模产业规模第一部分第一部分建筑业产业地位行业增长速度房建行业地位02产业结构产业结构第二部分第二部分产业链结构竞争结构区域结构05商业模式商业模式第三部分第三部分盈利情况商业模式14资源能力资源能力第四部分第四部分能力评估资源评估建筑企业的核心资源和能力17竞争规则竞争规则第五部分第五部分行业参与者行业底层驱动力长期驱动力竞争策略22产业政策产业政策第六部分第六部分25技术创新技术创新第七部分第七部分新基建智能建造与建筑工业化协同发展数字化转型“双碳”战略27上篇结束语上篇结束语第八部分第八部分上篇：房建行业发展洞悉上篇：房建行业发展洞悉市场吸引力评估概述市场吸引力评估概述第一部分第一部分33住宅住宅第二部分第二部分商品住宅保障性住房城市更新35商业建筑商业建筑第三部分第三部分商业营业用房办公楼TOD 模式公共建筑公共建筑第四部分第四部分科研、教育和医疗用房屋文化、体育和娱乐用房屋交通建筑47工业建筑工业建筑第五部分第五部分高技术制造业智能制造57下篇结束语下篇结束语第六部分第六部分60下篇：细分市场全面研判下篇：细分市场全面研判关于我们关于我们61和君建筑事业部简介和君集团简介3141房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20231上 篇上 篇房建行业发展洞悉房建行业发展洞悉基于和君原创的产业分析 SMART 模型，我们对房屋工程建设行业的发展进行全面洞察。2第一部分产业规模建筑业产业地位建筑业产业地位图 1：2011-2022 建筑业增加值及其占国内生产总值的比重情况数据来源：国家统计局、和君分析行业增长速度行业增长速度从建筑业总产值来看，进入千禧年之后，我国建筑业迈进年增长 20% 以上的高速发展阶段，迎来“黄金十年”；2011 年以后，增速进入 20% 以下。2015 年开始，进一步进入个位数的增速区间，增长牛市宣告结束。2021 年，受房地产调控、新冠疫情、中美贸易战等多重因素影响，行业正式进入转型发展期。2022 年，行业总产值 31 万亿元，同比增长 6.45%。在经济承压的背景下，2022 年总产值增速远高于 GDP 增速，这也从一定程度上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力，经济压舱石作用凸显。2022 年，房屋建筑施工面积和竣工面积增速均发生下滑，主要系下游房地产市场低迷所致，拖累施工 / 竣工面积增速。受房地产融资环境缩紧等调控政策影响，2022 年，房地产市场持续低迷。从现金流来看，2022 年房地产开发企业到位资金为 14.9 万亿元，同比下降 25.9%，直接拖累企业开工、竣工面积表现。同期，房地产企业拿地发生下滑，全国土地购置面积为 10052 万平米，同比下降 53.4%，体现房地产企业拿地意愿较差，市场恢复景气度仍需较长时间。图 2：房屋建筑施工面积情况数据来源：国家统计局、和君分析图 3：房屋建筑竣工面积情况数据来源：国家统计局、和君分析2022年，我国建筑业增加值8.3万亿元，同比增长5.9%。自 2011 年以来，我国建筑业增加值持续保持增长态势，占国内生产总值的比例始终保持在 6.75% 以上，国民经济国民经济支柱产业地位稳固支柱产业地位稳固（见图 1）。房 屋 工 程 建 设 行 业 白 皮 书 20233图 4：建筑业总产值及增长率变动和预测（单位：亿元）数据来源：国家统计局、和君分析房建行业地位房建行业地位在建筑施工行业，房屋工程建设行业是建筑业的主要在建筑施工行业，房屋工程建设行业是建筑业的主要子领域之一子领域之一1。2021 年，房屋建筑业产值规模达到 18 万亿，近十年来，其总产值占建筑业总产值均在 60% 以上（见图 5）。在勘察设计行业，建筑设计类的营收比重持续走高在勘察设计行业，建筑设计类的营收比重持续走高，并在近几年所占比重稳定在 42%，位于各大细分行业首位（见图 6、7）。图 5：2011-2021 年全国建筑业总产值中不同行业完成产值情况（单位：%）数据来源：国家统计局、和君分析1 按照国家统计局的分类标准，建筑业分为①房屋建筑业、②土木工程建筑业、③建筑安装业、④建筑装饰、装修和其他建筑业，共四个大类。从 2022 年下半年开始，中央层面不断出台利好房地产政策，同时以 “保交房、保交付” 为主线，建企仍有发展空间。但也应该意识到，建筑行业已经进入存量竞争时代，从供需关系角度看，未来市场增长空间有限。4图 6：细分行业营业