房地产行业中央经济工作会议地产表态解读：重点防范行业风险，新模式发展势在必行

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2023 年 12 月 20 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 3113.973286.233458.503630.763803.023975.282022/122023/32023/62023/9房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《首单仓储物流公募 REITs 成功扩募，经营业绩超预测完成》2023.09.29 《“两会”房地产相关信息点评——地产信用修复起始年，促进行业健康发展》2023.03.06 《假日因素致月度销售偏弱，期待 2 月小阳春》2023.02.01 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:陈昭颖 Tel:(021)23183953 Email:czy15598@haitong.com 中央经济工作会议地产表态解读: 重点防范行业风险，新模式发展势在必行 [Table_Summary] 投资要点：  本次会议主要精神解读如下：  1）解决供给侧问题被放臵第一位，行业目标成为第二位臵提法。“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”较去年提法“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”更加具体。该提法在此前金融系统会议多次涉及，我们认为在中央经济工作会议进行重申将对改善 2024 年行业融资有实质帮助，对不同所有制房地产企业均有利好，为解决供给侧问题提供重要抓手。  “促进房地产市场平稳健康发展”与 2022 年提法“要确保房地产市场平稳发展”基本一致。  2）发展模式成为第三位臵提法。保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等概念首次提出是在 2023 年 4 月政治局会议，之后相关概念在多个重要会议上反复提及。我们认为需要关注后阶段“三大工程”的资金到位情况与改造模式方案，以上因素为推动三大工程建设的关键。  与此同时，会议强调“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，该提法与去年“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”基本一致。我们认为，相对而言本次提法更具积极性，且在构建新发展模式前给出加快三大工程建设，指向性更加明晰。  从删减内容看。1）行业定位提法本次会议未出现。2）需求侧支持内容本次会议未出现。3）长效机制提法本次会议仍未出现。  先立后破，完善相关基础性制度。本次会议强调“坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。”此外关于“三大工程”提法，涉及“加快推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等”，可一定程度稳定投资，确保多层次供给体系可有序合理。  维持“优于大市”评级。我们认为行业内优质蓝筹企业估值偏低，继续看好行业三阶段信用修复。1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团；H 股-中国海外发展、华润臵地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的臵业；2）物业：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务；3）文旅：华侨城 A；4）园区：张江高科。  风险提示：行业面临基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 1. 中央经济工作会议对房地产行业做出表态 中央经济工作会议 12 月 15 日至 16 日在北京举行。 会议中涉及房地产内容主要表达如下： 1）“持续有效防范化解重点领域风险” 章节中提出： 要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。 表 1 近年岁末中共中央政治局会议和中央经济工作会议回顾 时间 中共中央政治局会议 中央经济工作会议 2023 年 12 月 未涉及房地产 要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。 2022 年 12 月 未涉及房地产 支持住房改善。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。 2021 年 12 月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 2020 年 12 月 促进房地产市场平稳健康发展 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲臵土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 2019 年 12 月 未涉及房地产 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好