房地产行业跟踪报告：京沪购房政策优化，稳定需求持续发力！

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2023 年 12 月 19 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -17.40%-11.83%-6.27%-0.70%4.86%10.43%2022/122023/32023/62023/9房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《先立后破重回高度，政策目标兼顾长短》2023.12.14 《第 49 周新房成交同比增速回落、供销比回落》2023.12.12 《TOP100 房企 11 月销售数据点评——岁末翘尾偏弱，单月销售同环比双降》2023.12.07 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com 京沪购房政策优化，稳定需求持续发力！ [Table_Summary] 投资要点：  事件：12 月 14 日，上海市和北京市发布调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。 1） 降低首付比例。北京方面，首套房最低首付比例下调至不低于 30% ；二套房最低首付比例下调为城六区 50%、非城六区 40%；同时将最长贷款年限由 25 年恢复至 30 年。上海方面，首套房最低首付比例下调至不低于 30%；二套房最低首付比例下调为主城区 50%、非主城区 40%。 2） 优化住房信贷政策。北京方面，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于 LPR+10BP 和 LPR+60BP；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于 LPR 和 LPR+55BP。上海方面，首套政策下限调整为 LPR-10BP；二套 利 率 政 策 下 限 为 主 城 区 不 低 于 LPR+30BP 和 非 主 城 区 不 低 于 LPR+20BP。 3） 调整优化普通住房标准。北京方面，普通住宅的认定标准调整为：1）容积率≥1.0；2）单套住房建筑面积≤144 平方米；3）5 环内住房成交价格≤85000元/平方米、5-6 环住房成交价格≤65000 元/平方米、6 环外住房成交价格≤45000 元/平方米。上海方面，普通住宅的认定标准调整为：1）容积率≥1.0；2）单套住房建筑面积≤144 平方米；3）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。  节约购房和臵换成本，刚改类购房群体重点受益。此次新政的出台是自“认房不认贷”执行后购房政策上的再度优化，我们认为调降首付比和贷款利率有利于节约购房成本，而调整普宅标准则能够节约二手交易税费，充分释放刚性和改善性住房需求。经测算，两市在同等价位的楼盘上，北京能节约出更多首付金额和缓解更多月供压力，政策调整力度上更为充分。以一套总价 600 万元、面积 144 ㎡的住宅为例，京沪居民在首套臵业时分别能节省 25%、14%比例的首付金额，月供上能分别减轻 14%、5%的还款压力。  稳定价量，引导市场步入正循环。从前期“认房不认贷”政策落地的效果看，新政在首月对新房成交总量有明显带动作用，但持续性不足。我们认为新政的出台有助于释放部分二套臵业的改善性需求，直接带动新房成交量，从而起到稳定核心一线城市的交易量和价格的作用，引导市场步入正循环。  稳定需求持续发力，重申“先立后破”。我们重申此前对中央经济工作会议对“先立后破”的提法的判断，即 1）需求侧，区分炒作需求和刚性需求，避免政策误伤“刚需”。有利于刚需释放，有利于总需求平稳的金融政策、落户政策或将更大程度推广。不再适应新形势的各类限制政策或面临更大程度修改；2）供给侧，通过“三大工程”稳定市场供应和房价预期，理顺“去库存、稳房价和保民生”三者关系，防止投资总金额、交易量水平、价格走势大起大落。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在松绑，格局改善，空间打开，优质公司的价值将会更加突出。建议关注： 1）开发类：A股-万科 A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。风险提示。行业基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 事件：12 月 14 日，上海市和北京市发布调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。 1） 降低首付比例。北京方面，首套房最低首付比例下调至不低于 30% ；二套房最低首付比例下调为城六区50%、非城六区 40%；同时将最长贷款年限由 25 年恢复至 30 年。上海方面，首套房最低首付比例下调至不低于 30%；二套房最低首付比例下调为主城区 50%、非主城区 40%。 2） 优化住房信贷政策。北京方面，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于 LPR+10BP 和 LPR+60BP；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于 LPR 和 LPR+55BP。上海方面，首套政策下限调整为 LPR-10BP；二套利率政策下限为主城区不低于 LPR+30BP 和非主城区不低于 LPR+20BP。 3） 调整优化普通住房标准。北京方面，普通住宅的认定标准调整为：1）容积率≥1.0；2）单套住房建筑面积≤144 平方米；3）5 环内住房成交价格≤85000 元/平方米、5-6 环住房成交价格≤65000 元/平方米、6 环外住房成交价格≤45000 元/平方米。上海方面，普通住宅的认定标准调整为：1）容积率≥1.0；2）单套住房建筑面积≤144 平方米；3）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。 表 1 一线城市购房政策调整前后对比 调整前 调整后 首套 二套 首套 二套 首付比例 北京 普宅 35%；非普 40% 普宅 60%；非普 80% 30% 城六区 50%；非城六区 40% 上海 35% 普宅 50%；非普 70% 30% 市区 50%；非市区 40% 深圳 30% 普宅 70%；非普 80% 30% 40% 广州 30% 70% 30% 40% 贷款利率 北京 4.75%（LPR+55BP） 5.25%（LPR+105BP） 城六区 4.3%（LPR+10BP） 非城六区 4.2%（LPR） 城六区 4.8%（LPR+60BP） 非城六区 4.75%（LPR+55BP） 上海 4.55%（LPR+35BP） 5.25%（LPR+105BP） 4.1%（LPR-10BP） 市区 4.5% （LPR+30BP） 非市区 4.4%（LPR+20BP） 深圳 4.50%（LPR+30%）