深圳产业园白皮书：产业与产业空间，“向上突破“之路

研究部2023年12月joneslanglasalle.com.cn产业与产业空间，“向上突破”之路深圳市产业园白皮书作为粤港澳大湾区的创新中心，深圳具备强大的科技研发和产业创新能力，以及充满活力的各类创新主体。同时，深圳还拥有完整成熟的金融支撑体系，这些优势使得深圳在建设大湾区国际科技创新中心的过程中发挥着重要的引领作用。然而，深圳长期以来都面临着地域面积较小、发展空间和土地供给紧绌等问题。因此，深圳在产业发展中注重产业用地的集约化利用，以拓展产业发展空间。深圳的产业升级和科技创新，促进了各类新兴产业快速发展，也对产业载体的迭代升级产生了新需求。新一代产业园应根据不同产业的需求提供适配的空间和服务，实现功能多样化、复合化和专业化，这有望成为未来产业园的主要特征。新兴产业的发展需要创新要素的支撑，而深圳新型产业园依托本地优异的研发创新能力和知识网络，带动新兴产业集聚发展，并将不同产业上下游整合为一体化的产业生态圈。这将显著降低产业链上下游企业共享、交流和交换知识与技术的难度与成本，促进和便利科学技术创新成果应用化和商业化的进程。从集约化到集聚化和集群化、从单一化到复合化和多样化、从分散化到规模化和专业化，通过新一代产业园项目引导新兴产业走向集群式发展的理念，可为其他地区或城市产业空间与产业实现协同发展提供宝贵的参考与借鉴。当提及“产业园”时，其定义有广义和狭义之分。广义上，产业园可以涵盖政策性开发区、主题特色小镇、产业园区和城市功能型产业新城等四类产业空间载体。狭义上的“产业园”则更多地指向专门为制造业企业及其上下游进行生产、办公、研发实验提供空间的建筑物业，其主要形态包括标准厂房、多层厂房。仲量联行本次发布的深圳产业园白皮书，基于深圳的产业以及地产的特质，将侧重于对狭义定义下的深圳市产业园进行深入研究。前言深圳产业与产业园发展沿革深圳产业从劳动密集型、资本密集型向以科技创新为核心发展转型的过程，也是深圳产业空间载体从要素集聚、产业主导向创新与产业链协同驱动迭代发展的过程。产业空间载体在迭代发展中，形成了不同形态的产品。从初期的主要服务于轻工业生产的产业园区，衍生出更注重研发、办公功能的产业办公项目，另外也催生了具备研发、办公、试验、生产等多项功能于一身的、主要服务于高新技术产业的新型产业园产品。013产业与产业空间，“向上突破”之路深圳产业发展历程 1979年 20世纪90年代中期1979年，深圳蛇口诞生了中国第一家产业园⸺蛇口工业园，深圳凭借临近港澳和廉价劳动力、土地优势，“三来一补”的加工贸易产业快速集聚。八十年代中期，随着特区发展模式的调整和宏观政策的指导，深圳工业制造的方向发生变化，以电子和计算机为龙头的企业开始快速发展，逐步奠定了深圳之后产业发展的基础。深圳在最初的产业起步阶段“以外商投资为主、生产以加工装配为主、产品以出口为主”，重点发展劳动密集型产业，逐步形成了以电子、轻工业为主的外向型经济发展模式。三来一补加工贸易奠定产业基础随着改革开放的深入和1995年部分特区优惠政策取消、港深穗高速公路通车，原有的大量深圳关内“三来一补”企业开始转移至关外甚至迁至东莞等地。在此背景下，深圳经济从加工贸易转向模仿性创新时代，凭借模仿形成了大规模生产能力的初级工业化过程，逐步走向模仿性创新的生产制造。这一时期，深圳的企业开始加大资本投入，逐渐改变了过去以加工装配为主的低附加值生产模式，自主生产能力得以提升。模仿创新的生产制造伴随着劳动力的持续不断分工，以电子信息制造业为代表的独特产业供应链在深圳开始形成。模仿创新促使产业供应链形成进入21世纪，深圳开始面临劳动力价格上涨和土地资源紧缺的挑战，传统产业发展模式逐渐“难以为继”。2010年，深圳制定了更加严格的限制性产业发展目录，实施更积极的集约性发展政策，加快本地产业结构的转型升级。随着资本要素边际收益递减，以科技为核心的研发与创新能力越发重要，深圳也进入了全面协同创新和高质量发展阶段。依托过去模仿创新奠定的产业链分工体系和研发能力，深圳逐渐在新一代信息技术、新能源汽车、装备制造、基因测序分析、新材料、显示技术等领域形成了较强的自主创新能力。向以科技为核心的全面协同创新转变4产业与产业空间，“向上突破”之路20世纪90年代中期21世纪初2010年至今1根据《深圳市高新技术企业认定管理办法》第六条规定，高新技术产品是指属于《深圳市高新技术产品目录》并符合相关标准、质量合格且达到国内先进水平的产品。如图1所示，深圳规模以上工业企业研发（R&D）经费支出稳步增长，已逐渐占据规模以上工业企业总产值的近三成，说明深圳企业越来越重视科技创新的投入。此外，深圳高新技术产品产值逐年增长，占规模以上工业总产值的比重常年保持在60%以上。近年来，高新技术产品1已经成为深圳工业的代表性产品。图 1.深圳高新技术产品产值与工业企业R&D经费支出0%10%20%30%40%50%60%70%80%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00020102011201220132014201520162017201820192020亿元（人民币）高新技术产品产值规模以上工业总产值规上企业 R&D 经费支出高新技术产值占规上工业总产值比重R&D 支出占规上工业总产值比重数据来源：广东省科学技术厅，深圳市统计局，深圳市高新技术产品协会 5产业与产业空间，“向上突破”之路深圳产业园市场发展情况产业园1.0产业园2.0产业园2.5定义20世纪80年代，改革开放之后，工业化在全国各地迅速铺开，“三来一补”产业在深圳经济特区内快速发展。• 容积率有所提升，但一般不超过3.0；• 高楼层具备办公的功能，但生产及生产配套功能仍主要布置于硬件条件更高的低楼层；• 具备更强的“多功能”属性，可以适配更多行业的使用需求。20世纪90年代末，深圳产业发展重心逐步向自主生产、创新倾斜，企业愈发重视科研人才的引领作用。• 硬件设计标准、功能分区与产业园2.0项目基本相同；• 功能配套更为完善，具备商务、休闲、会展览等更多功能；• 注重营造园区內部景观环境，更匹配高端人才、研发人员对工作环境的诉求。进入21世纪以来，深圳加快迈向研发、创新驱动的高质量发展阶段，产业自主创新能力与核心竞争力快速提升。产业园3.0• 一般为容积率2.5-4.0、楼层数8层以上的产业建筑；• 重视中高楼层的使用率，着重提升这些楼层的硬件标准，使之具备测试、研发、实验甚至中试生产等功能；是深圳“工业上楼”的雏形。发展背景类型主要服务产业主要功能中试生产、研发、办公及社区化生产、生活配套生产、研发、办公及部分生活配套• 以容积率1.0-2.0的产业建筑为主，首层空间一般为5.4米左右，可以满足布置生产器械的需求；• 二层以上空间因负荷、层高、垂直交通等硬件条件不足以满足生产的要求，主要用作仓储、装配等生产配套。生产、办公及部分生活配套生产及生产配套技术密集型制造业，如生物医药、机器人等。资本密集型制造业，以电子信息制造业为主导。资本密集型制造业，以电子信息制造业为主导。轻工业加工制造为主，包括服装、自行车、电子产品生产制造等。20世纪90年代，深圳制造业由加工贸易