【华福固收】房企白名单，哪些主体可能受益？

1 证 券 研 究 报 告 固收研究 固定收益点评 【华福固收】房企白名单，哪些主体可能受益？ 本周，据相关媒体报道，金融监管部门在上周五召开的金融机构座谈会上，讨论了包括“三个不低于”在内的多项房地产金融放松政策；此外，一份可能包含50家重点支持房企的名单或也在起草当中。一时间，房企再迎政策利好，成为市场关注热点。通过梳理房企监管政策的脉络，我们从三个维度筛选出当前更可能获得政策支持的房企名单。  房企融资政策回顾：从“三道红线”到“三个不低于” （1）2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”指标要求，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。该政策旨在通过限制房企融资途径，降低房企金融安全风险，预示着房企融资的全面收紧周期开启。2020年底，央行和银保监会再联合推出“贷款两集中”要求，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，政策导向进一步收紧。上述两条政策像紧箍咒制约着房企的再融资，房企正式开启了接二连三的违约潮。 （2）进入2022年，房企融资链条的断裂，叠加疫情下房地产行业整体下行，销售与融资端的欠佳表现，使得房企陆续出现交楼困难问题。2022年下半年政策开始围绕“保交楼”开始了新一轮政策扶持。四季度，对房地产的扶持政策从“保交楼”进一步扩散到了“保房企”，央行三箭齐发： “第一只箭”主要表现为金融机构增加对房企的信贷投放；“第二只箭”主要表现为对房企发行债券提供支持；“第三只箭”主要表现为恢复房企及涉房企业的股权融资功能。 （3）今年以来，各地也陆续出台各类房地产放松政策以刺激居民销售端购房信心，“保交楼”任务持续推进，房地产行业整体进一步宽松。此次“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，进一步指向对房企再融资的松绑。  哪些房企可能得到支持？ 通过梳理政策对房企的监管脉络，我们可以看到，监管对房地产“托而不举”的态度依然还在。因此，如若政策再度加码支持部分房企再融资，由其核心原则，我们概括为以下三个维度： （1）救助成本：我们倾向于认为，当前仍处于正常经营中的头部房企更容易优先获得政府救助，且救助成本低，边际效用大。因此，我们筛选标准是上市房企中还未在公开市场出现违约事件的房企，这符合政策上的正常经营要求，并且按照总资产规模进行排序。 （2）民生属性：“保民生、保交楼”在任何时候都是政策优先考虑的因素。因此，我们认为，资产规模和存货规模较大的房企系统重要性更高，政府救助迫切性更强。此外，若股东背景为央企和国企，政府和有关部门对其救助意愿会更强。 （3）财务状况：政策的执行需要有关银行的配合，对于银行而言，出于自身风险考虑必定会优先选择财务状况较好的优质房企，因此我们从资产规模、盈利能力和偿债能力三个维度建立一个房企财务情况打分模型。 因此，我们分别基于上述三个维度，分别筛选出50家更易获得救助的房企，名单见正文表2、表3、表5。我们认为，若同时出现在三份筛选结果中的房企应该是最可能被优先支持的，满足这一条件的企业共计21家，包括新城控股、中海地产、保利发展等央企、民企及混合企业（详见表6）。此外还有16家房企同时出现在两个角度筛选出来的结果中，也有可能被优先支持，包括融创、碧桂园、世茂等房企（详见表7）。  风险提示 市场风险超预期，政策边际变化。 固定收益点评 2023 年 11 月 24 日 团队成员 Table_First|Table_Author 分析师: 李清荷 执业证书编号： S0210522080001 邮箱： lqh3793@hfzq.com.cn 研究助理： 徐曦 邮箱： xx30218@hfzq.com.cn 研究助理：景高琦 邮箱： jgq30108@hfzq.com.cn 相关报告 1 、《 一 文 读 懂 库 存 周 期 和债市 周 期 》 一2023.11.22 2、《普洛斯中国：130 天，41%回报率？》一2023.11.16 3、《情绪面跟踪：债市情绪有所回落》一2023.11.18 诚信专业 发现价值 请务必阅读报告末页的重要声明 诚信专业 发现价值 2 请务必阅读报告末页的重要声明 固定收益点评 正文目录 1 哪些房企可能得到支持？ .................................................. 3 1.1 房企融资政策回顾：从“三道红线”到“三个不低于” .............................................. 3 1.2 哪些房企可能得到支持? ..................................................................................... 5 1.3 筛选结果.............................................................................................................. 9 2 风险提示 .............................................................. 11 图表目录 图表 1：2021 年至今主要房地产相关政策梳理 .............................................................. 4 图表 2：未出险上市房企&总资产（亿人民币）排名前 50 ............................................. 5 图表 3：民生属性排名前 50 房企&2023 年 1-10 月拿地金额情况 ............................... 6 图表 4：房企财务状况打分模型 ....................................................................................... 8 图表 5：财务打分内容及结果 .......................................................................................... 8 图表 6：同时出现在三个维度筛选结果的房企名单 ......................................................... 9 图表 7：同时出现在两个维度筛选结果的房企名单 ....