中海物业(2669.HK)协同发展全流程能力，长期成长仍具空间

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]公司研究/房地产/房地产证券研究报告中海物业（2669）公司跟踪报告2023 年 10 月 26 日[Table_InvestInfo]投资评级 优于大市维持股票数据[Table_StockInfo]10 月 25 日收盘价（港元）6.8852 周股价波动（港元）4.68-10.86总股本（百万股）3287总市值（亿港元）226相关研究[Table_ReportInfo]《 利 润 高 质 量 增 长 ， 独 立 性 不 断 增 强 》2023.08.28《中海物业 2022 年年报点评：营收利润稳健增长，业务竞争力持续提升》2023.03.26《中海物业 2022 年半年报点评：营收利润高增长，外拓扎实增速快》2022.09.05市场表现[Table_QuoteInfo]沪深 300 对比1M2M3M绝对涨幅（%）-26.6-19.0-17.1相对涨幅（%）-2.2-5.0-7.0资料来源：海通证券研究所[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:021-23185710Email:tll5535@haitong.com证书:S0850510120001联系人:陈昭颖Tel:(021)23183953Email:czy15598@haitong.com协同发展全流程能力，长期成长仍具空间[Table_Summary]投资要点： 公司董事会于 2023 年 10 月 11 日（交易时段后）宣布关联交易。公司（作为买方）、中国建筑国际的非全资附属公司及中国建筑兴业的全资附属公司（作为卖方）与中国建筑兴业（作为卖方的担保人）订立协议，据此，卖方有条件同意出售而公司有条件同意购买待售股份（即目标公司的唯一已发行股份），代价不超过港币 9.5 亿元。目标公司为中海通信的唯一股东，而中海通信则为中海监理的唯一股东。中海通信主要于中国从事提供通信工程咨询服务，中海监理主要于中国从事提供工程监理及施工咨询服务。 传统业务积极转型，盈利能力呈现优势。中国建筑兴业运营管理包括公司城市发展管理及咨询服务、工程咨询服务、热电业务及提供资金予基建项目。中国建筑兴业旗下中海监理在巩固、优化传统监理业务的同时，积极向项目管理及咨询业务转型。2023 年上半年，中国建筑兴业运营管理业务收入占比为 11.74%，对应营业收入为 5.54 亿港元。2023 年上半年，中国建筑兴业总体毛利率为 14.32%，运营管理毛利率为 21.38%。 高效发挥协同效应，补全综合能力定位。海博工程是公司旗下工程增值服务子品牌，具有近 40 年工程经验，是建筑全生命周期工程服务创领者。2023年上半年，公司非业主增值服务实现收入 12.06 亿港元，同比增长 39.3%，实现毛利 1.63 亿港元，同比增长 22%。 我们认为，1）中海建筑兴业旗下中海监理公司具有综合专业资质，监理业务积极转型谋求发展，轻资产业务符合公司发展走向；业绩表现可圈可点，在手资源保持充盈，目标公司高利润水平助力公司业绩表现。由于目标公司的监理及技术顾问业务可与公司的全程物业咨询管理服务相辅相成及融合，从而巩固公司的主营业务，故预期建议收购事项可带来协同效益。通过收购事项公司从事并拓展包括监理业务在内的城市运营服务领域，更加落实聚焦公司作为城市空间综合营运商的战略定位。 2）但从估值层面来看，收购标的估值缺乏想象力，特别该项为集团内部的收购建议事项，我们认为应关注该项收购对公司后续的持续业绩贡献度。 投资建议：“优于大市”评级。我们预计公司 2023 年 EPS 为 0.49 港元每股。收购事项对公司短期估计构成一定冲击，但并不影响公司长期成长空间和国资背景。我们维持此前估值水平，给予公司 2023 年 21-24 倍动态 PE 估值，对应合理价值区间为每股 10.29-11.76 港元，认为当前股价回落带来后续价值空间，给予公司“优于大市”评级。风险提示。标的估值存在争议，监理业务转型程度有待验证。主要财务数据及预测资料来源：公司年报（2021-2022），海通证券研究所备注：净利润为归属母公司所有者的净利润[Table_FinanceInfo]202120222023E2024E2025E营业总收入（百万港元）9442.0412688.9716466.1621180.6127310.64（+/-）YoY（%）44.1%34.4%29.8%28.6%28.9%净利润（百万港元）983.871273.151615.292073.622666.91（+/-）YoY（%）40.55%29.40%26.87%28.37%28.61%全面摊薄 EPS（港元）0.300.390.490.630.81毛利率（%）17.4%15.9%15.7%15.7%15.7%净资产收益率（%）32.8%35.3%30.9%28.4%26.8%股票报告网整理http://www.nxny.com公司研究·中海物业（2669）2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明事件:公司董事会于 2023 年 10 月 11 日（交易时段后）宣布关联交易。公司（作为买方）、中国建筑国际的非全资附属公司及中国建筑兴业的全资附属公司（作为卖方）与中国建筑兴业（作为卖方的担保人）订立协议，据此，卖方有条件同意出售而公司有条件同意购买待售股份（即目标公司的唯一已发行股份），代价不超过港币 9.5 亿元（受参照目标公司经审核资产净值及溢利保证补偿调整所规限）。目标公司现时管理约 128 个传统监理、项目管理及全程顾问合约组合，预期可带来稳定收入。预期该交易完成后，中国建筑国际集团及中国建筑兴业集团将确认出售收益约港币 5.3 亿元。目标公司为中海通信的唯一股东，而中海通信则为中海监理的唯一股东。目标公司的主要业务为于中海通信持有权益，中海通信主要于中国从事提供通信工程咨询服务。中海监理为中国政府主管机关认定的高新技术企业，取得中国住房和城乡建设部颁发的工程监理综合资质（为中国内地提供监理服务的最高标准之一），主要于中国从事提供工程监理及施工咨询服务。建设工程监理是指具有相应资质工程监理单位受建设单位委托，根据法律法规、工程建设标准、勘察设计文件及合同，在施工阶段对建设工程质量、造价、进度进行控制，对合同、信息进行管理，对工程建设相关方的关系进行协调，并履行建设工程安全生产管理法定职责的服务活动。以下建设工程必须实行监理：（一）国家重点建设工程；（二）大中型公用事业工程；（三）成片开发建设的住宅小区工程；（四）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（五）国家规定必须实行监理的其他工程。（一）中国建筑兴业：监理业务转型升级，盈利能力呈现优势2023 年上半年，中国建筑兴业营业收入为 47.16 亿港元，同比增长 23.9%，其中港澳营业收入继续高增，同比增长 27.1%。内地营业收入同比增长 48.6%，占比提升 3.5 个百分点，海外营业收入稳步收缩。图 1 中国建筑兴业营业收入及其同比资料来源：wind，海通证券研究所图 2 2023 年中期中国建筑兴业收入构成占比资料来源：wind，海通证券研究所中国建筑兴业