房地产行业月报：投资高位盘整，新开工施工持续回升

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo]行业研究/房地产/房地产 证券研究报告行业月报 2019 年 01 月 27 日 [Table_InvestInfo]投资评级 优于大市 维持市场表现 [Table_QuoteInfo]资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《库存、成交、房价、投资——海通房地产四维跟踪月报（1 月刊）》2019.01.15 《降准利好地产，关注销售和融资成本趋势》2019.01.05 《如何理解中央经济工作会议地产表态》2018.12.22 [Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 投资高位盘整，新开工施工持续回升 [Table_Summary]投资要点：  1-12 月数据关注点：房地产开发投资累计同比增速保持 9.5%的高位，单月增速小幅回落。新开工累计同比增速保持 17.2%的高位，单月增速保持高位。土地购臵面积增速继续回落。新开工保持高增长一方面是因为市场成交量仍然较大，房企潜在可售房源不多，需要补库存；一方面，房企资金面偏紧，加快开工加快销售以回笼资金。全国销售面积在 2018 年 9-11 月连续 3 个单月同比负增长之后，12 月单月小幅正增长，但整体需求偏弱，且有进一步走弱迹象。分线销售来看，一线销售在筑底，二线销售回暖，三四线销售持续走弱。土地购臵端同向收缩，累计同比增速持续下滑。投资、新开工高位增长将对 19 年产生较大基数压力。 房地产投资累计同比增长 9.5%。2018 年 1-12 月全国房地产累计开发投资为120264 亿元，同比增长 9.5%，增速较 1-11 月回落 0.2 个百分点。1-12 月商品住宅投资 85192 亿元，同比增长 13.40%，增速较 1-11 月下降 0.2 个百分点。12 月当月住宅投资同比增长 10.62%，增速较 11 月下降 1.99 个百分点。房地产新开工同比增长 17.2%。1-12 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 20.93亿平方米，同比增长 17.2%，增速较 1-11 月份上升 0.4 个百分点。12 月销售面积累计同比增加 1.33%。1-12 月商品房销售面积 17.17 亿平方米，同比增长1.33%，增速比 1-11 月份下降 0.06 个百分点。1-12 月商品房销售额 15.00 万亿元，同比增长 12.17%，增速比 1-11 月份回升 0.02 个百分点。12 月当月商品房销售面积 2.31 亿平方米，同比上升 0.92%，增速由负转正。 一线和三四线城市销售面积增速反弹，二线回落。2018 年 12 月一线城市商品住宅销售面积 356 万平方米，同比增长 12.3%，增速由负转正；二线城市销售面积 2746 万平方米，同比增长 4.2%，增速较 11 月下降 17.3 个百分点；三四线城市销售面积 16113 万平米，同比增长 2.0%，增速由负转正。12 月一线城市商品住宅销售额 1302 亿元，同比增长 47.43%，增速上升 18.94 个百分点；二线城市销售额 3543 亿元，同比增长 22.41%，增速下降 21.90 个百分点；三四线城市销售额 11601 亿元，同比上升 8.42%，增速上升 6.72 个百分点。 土地购臵见顶回落，增速持续下滑。2018 年 1-12 月全国房地产开发企业土地购臵面积 29142 万平方米，累计同比增加 14.20%，增速较 1-11 月降低 0.1 个百分点。12 月土地购臵面积 3816.37 万平米，同比上涨 13.92%，增速较 11 月回升 5.8 个百分点。1-12 月全国房地产开发企业土地成交价款 16102 亿元，累计同比增长 18.00%，增速较 1-11 月份下降 2.2 个百分点。 房企到位资金增速继续回落。2018 年 1-12 月全国房地产资金来源总量达到16.60 万亿元，较 17 年同期增长 6.35%，增速比 1-11 月份下降 1.24 个百分点。逐个分析，国内贷款累计同比下滑 4.9%，跌幅缩小；自筹资金累计同比增长9.7%，增速小幅回落；个人按揭贷款累计同比下滑 0.8%，跌幅收窄；利用外资累计同比 35.73%，跌幅扩大。 投资建议：关注融资成本下行能力，继续看好地产。我们认为 19 年年初降准有利改善整体流动性环境。各家企业 19 年能否更大程度保障销售，同时降低融资成本，是其对应获取超额收益高低的决定因素。继续看好地产组合【万科 A、保利地产、新城控股、阳光城】，新增推荐招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。区域主题看好长三角一体化（上实发展、中华企业）。风险提示：行业面临基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 行业总量保持高位 ..................................................................................................... 4 2. 行业 2018 年 1-12 月投资情况 .................................................................................. 4 2.1 房地产投资累计同比增长 9.5% ....................................................................... 4 2.2 房地产新开工累计同比增长 17.2% .................................................................. 5 3. 房地产累计销售面积同比增加 1.33% ........................................................................ 6 4. 1-12 月房地产资金来源总量同比增加 6.35% ............................................................ 9 5. 投资建议 .................................................................................................................. 10 6. 风险提示 ..........................................................