房地产开发行业：成交略有回落，库存走势分化

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 成交略有回落，库存走势分化 行业动态信息 商品房市场：【成交】本月截止到 25 日一手房整体成交面积同环比均下行，环比减少 23.04%，同比减少 4.76%。本周一手房整体成交面积同环比涨幅均收窄，环比增长 0.78%，同比增长 0.50%。【土地】本周百城土地供应面积环比下滑 49.30%，同比跌幅扩大至-54.34%。本周百城挂牌均价同比涨幅收窄至 87.25%，环比下跌 53.37%。【推盘】根据我们统计的 28 城动态数据，1 月推盘总量为 494 个，环比下滑 51.66%。【库存】库存整体增加，去化速度减速。 政策面：央行：决定创设央行票据互换工具，为银行发行永续债提供流动性支持；北京统计局：2018 年房地产开发投资增长 3.4%，商品房新开工面积 2321.1 万平方米,下降 6.2%；其中，住宅新开工面积 1233.6 万平方米，增长 0.6%。商品房销售面积 696.2 万平方米，下降 20.4%；其中，住宅销售面积 526.8 万平方米，下降14%；财政部：2018 年全国土地使用权出让收入达到 6.5 万亿元，同比增长 25%；全国土地出让收入相关支出接近 7 万亿元，同比增长 34.2%；海南住建厅：2019 年海南将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，构建房地产市场健康发展长效机制；计划研究出台规划调整、“两个暂停”、全域限购后引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。 本周观点：结合中央经济工作会议的定调，我们认为 2019 年地产板块边际改善空间加大：1.货币政策转向带来流动性边际改善；2.房贷利率预计见顶回落；3. 房地产政策趋于温和，地方政府在调控政策上将有更大的权责空间，政策周期“似曾相识燕归来”， 19 年地产板块将迎来 BETA 行情。历史周期回顾表明，尽管我们预测基本面下行周期还将持续近 2 个季度，但相对估值的修复之旅将会持续。 建议优选：配置角度，龙头房企估值溢价如期显现，我们建议三方面优选融资绩优生，挖掘价值洼地：具备强融资以及 ROE 突破能力（招商蛇口、保利地产、万科、华侨城）、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产、建发股份）。 维持 买入 刘璐 liulu@csc.com.cn 18621286899 执业证书编号：S1440513090012 发布日期： 2019 年 01 月 29 日 市场表现 相关研究报告 -45%-35%-25%-15%-5%5%2018/1/222018/2/222018/3/222018/4/222018/5/222018/6/222018/7/222018/8/222018/9/222018/10/222018/11/222018/12/22房地产开发沪深300房地产开发Ⅱ 1 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 一周房地产市场总览 图表 1：主要城市库存及去化概览 资料来源：各地房地产交易管理网站，中信建投证券研究发展部 图表 2：主要城市成交信息一览表 区域 城市 本周成交 本周成交 环比 2017 年 周均成交 2018 年 周均成交 周均成交 同比 消化时间 （周） 消化时间 环比 备注 环渤海 北京 17.61 56.30% 10.48 9.66 46.20% 68.47 -1.13% 商品住宅 大连 3.35 46.07% 6.80 4.54 -28.33% ----- ----- 商品住宅 济南 17.97 19.03% 18.39 10.59 -23.95% 57.96 -1.21% 商品住宅 青岛 21.37 20.45% 32.44 29.11 5.69% ----- ----- 商品住宅 潍坊 0.00 ----- 6.83 0.00 ----- ----- ----- 商品住宅 长三角 上海 20.52 -9.32% 25.95 24.03 12.01% 30.45 6.78% 商品住宅 南京 12.30 33.75% 15.05 13.36 -38.11% 21.69 3.07% 商品住宅 杭州 15.69 22.44% 22.23 18.13 -34.32% 13.56 -3.06% 商品住宅 宁波 10.74 8.94% 11.99 4.99 33.48% 33.80 -5.91% 商品住宅 苏州 17.28 -6.49% 16.84 17.32 16.95% 35.70 7.06% 商品住宅 无锡 10.34 11.30% 8.54 8.70 1.26% ----- ----- 商品住宅 常州 4.81 -25.08% 7.47 6.67 4.81% ----- ----- 商品住宅 扬州 7.24 11.34% 6.49 7.11 -15.12% ----- ----- 商品住宅 安庆 1.73 40.63% 3.31 3.57 25.39% 14.34 1.41% 商品房 010203040506070020004000600080001000012000140001600016/4/1516/8/1516/12/1517/4/1517/8/1517/12/1518/4/1518/8/1518/12/1523城库存（万平米）去化周数（右轴） 2 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 江阴 5.08 11.00% 6.40 6.78 -20.40% 94.12 2.75% 商品房 徐州 0.00 ----- 30.81 3.14 -88.90% ----- ----- 商品房 淮安 9.05 -19.42% 13.15 12.29 -0.82% 36.07 4.31% 商品住宅 连云港 8.10 -8.24% 15.45 13.06 -13.51% ----- ----- 商品房 马鞍山 0.00 ----- 2.18 0.00 ----- ----- ----- 商品住宅 绍兴 2.91 31.63% 3.73 2.93 ----- ----- ----- 商品住宅 台州 0.00 ----- 9.90 12.17 134.37% ----- ----- 商品住宅 淮南 4.13 -4.48% 5.42 3.88 54.20% ----- ----- 商品房 泰安 3.57 11.11% 8.84 5.01 10.67% ----- ----- 商品住宅 芜湖 3.66 431.50% 10.72 1.89 -43.96% ----- ----- 商品住宅 镇江 16.96 24.34% 10.93 14.80 2.07% ----- ----- 商品房 温州 11.98 -28.50% 11.70 13.75 7.53% 41.51 -1.26% 商品住宅 宿迁 0.00 ----- 9.26 6.27 30