房地产行业全球房地产观察报告（11月）：海外房产高位调整，季节性干扰大

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title]2018.11.30 海外房产高位调整，季节性干扰大 ——全球房地产观察报告（11 月） 谢皓宇（分析师） 白淑媛（分析师） 卜文凯（分析师） 010-59312829 021-38675923 010-59312756 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com buwenkai@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880517080005 本报告导读： 10 月，美国房价增速放缓，销售回调，库存小幅回升；进入圣诞，11 月英国房价早调整以此吸引成交，伦敦房价持续调整，内伦敦挂牌量萎缩。 摘要： [Table_Summary]美国房价在 2017 年就已超越经济衰退前的最高点，预计美国 TOP20 大都市未来一年房价增速将放缓。过去 6 年美国房屋价值同比增速持续加快, 现今美国房屋价值中位值（22 万美元/套）早已超过经济衰退前的高点（20 万美元/套）。主要受到有限的库存和旺盛的需求推动，美国房屋价值从 2012 年市场底部快速增长。研究美国重要城市发现，房屋价值近年来呈现持续升值的趋势，太平洋西北部地区、德克萨斯州和佛罗里达州的房屋价值增速持续快于缓慢增长的中西部和大西洋中部地区住房市场。预计美国 TOP20 大都市未来一年的房屋价值增速将放缓，美国未来一年的房价增速预计 6.4%，比今年 Q3 的 7.7%小幅下滑。 美国 2018 年 Q3 销售出现下滑，库存小幅回升。今年上半年美国新房销售量攀升，但近 5 个月下滑 17%，二手房销售近 7 个月下滑 6.8%。美国住宅新开工和竣工分别自 2010 年、2012 年开始抬升，小户型占据市场主流。目前美国待售房屋库存处于低位，但 Q3 开始出现小幅回升。且近十年，住房销售增速持续上行，使得单套房屋所需成交周期呈持续下降趋势，但今年 Q3 因销售下滑导致成交周期有所拉长。 美国房贷收入比从底部回升，租金收入比在高位放缓。目前美国家庭收入持续增长，每个季度增速维持在 2.9%左右。房贷收入比（Mortgage Affordability）从 2012 年开始呈上升趋势，但目前仍远低于 1985-2000 历史均值（21%），2018 年三季度 Mortgage Affordability 为 18%，但一些房屋快速升值的沿海城市的房贷收入比超过了历史均值。与房贷收入比不同的是，美国租金负担一直相较于历史均值在加重，尽管最近租金增速有所放缓。尽管三季度租金收入比（Rent Affordability）增速放缓，但是每月租金占家庭收入依然为 28%，仍高于 1985-2000 历史均值 26%。 英国 11 月所有地区均出现不同程度的环比价格下跌，今年 11 月英国挂牌均价同环比均呈现出七年以来的最差水平。虽然以往每年圣诞节前夕11、12 月份房地产市场都会冷淡，且新卖家会为此降低价格来吸引买家。但此次主要因为今年还受到了居民支付意愿的减弱和英国脱欧不确定性的影响，所以新卖家的定价会更加偏低，且降价时点早于往年。英国房产平均挂牌价在 2013-2016 年涨幅明显，在 2017 年、2018 年则趋于平稳，但近几个月平均挂牌价略有下跌。 11 月伦敦房价持续调整，内伦敦挂牌量萎缩。伦敦房产挂牌均价在 2013-2016 年涨幅明显，并在 16 年达到顶峰，之后略有下跌。不仅挂牌价下滑，伦敦市 11 月 Zone 1 房产的挂牌量同比下降了 26%，主要因为持有 Zone 1 高价值房产的人更倾向于在好的卖点出售房产，因此在房价下跌的时候他们会选择继续持有房产而不是卖出。 [Table_Invest]评级： 增持 上次评级：增持 [Table_subIndustry]细分行业评级 [Table_Report]相关报告 房地产：《打破常规，重构的土地供给体系》 2018.11.28 房地产：《持续二次探底，博弈政策底》 2018.11.26 房地产：《从销售的规模深度，到政策的时间宽度》 2018.11.15 房地产：《政策底向市场底过渡，销售或将加速下行》 2018.11.14 房地产：《政策底部已现，投资决定回弹》 2018.11.13 行业月报房地产 股票研究 证券研究报告 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 23 目 录 1. 美国房地产市场 ..................................................................................... 4 1.1. 房价持续走高，预计未来一年增速将放缓 .................................. 4 1.2. 租金增速开始放缓，住房自有率从底部开始爬升 ...................... 7 1.3. Q3 销售下滑，库存小幅回升 ........................................................ 9 1.4. 房贷收入比从底部回升，租金收入比在高位放缓 ..................... 11 2. 英国房地产市场 ................................................................................... 16 2.1. 英国“圣诞”提前，卖家降价促销 ............................................ 17 2.2. 伦敦房价持续调整，内伦敦挂牌量萎缩 .................................... 20 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 23 序： 人们或许回想，在导致 2007-2009 年全球金融危机的投机泡沫破灭后，目前海外房地产市场到底演变成什么样了；也许会想，经过这场危机后，我们饱受教训，理应不会再重蹈覆辙；也会想，到底现在中国的房地产市场处于什么样的水平，泡沫有多大？很多人会担心，国内房产价格的飙涨最终会像 20 世纪 80 年底日本的地价泡沫一样，使得房价一蹶而十年不振。 房地产市场如同股票市场一样，神秘且难以捉摸。市场繁荣之时，关于繁荣的缘起有各种解释，但却未必正确。我们将从一个长期的历史视角来监测海外房地产市场，而且运用最官方和样本最大、更新及时的第三方数据源，来给大家呈现一个真实、详实的海外楼市。 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分