8月房地产市场形势分析内参

此报告仅供内部使用，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制丁祖昱 博士克而瑞集团 董事长上海易居房地产研究院 执行院长2 0 2 3 年 9 月8月房地产市场形势分析内参一、当前房地产市场形势中央政策密集落地：认房不认贷、降首付和利率、置换退个税，短期有效中期待观察三部门推进“认房不认贷”，北上广深等多城跟进存量房贷降息落地，但受益人群有限首付下限降为首套20%二套30%，不区分限购与否续期“置换住房退个税”政策至2025年底城市首套房二套房城市首套房二套房北京35%60%（普宅）/80%南京30%40%上海35%50%/70%苏州30%40%广州30%50%/70%济南30%40%深圳30%70%/80%重庆30%40%成都20%-30%分圈层30%-50%厦门30%40%杭州30%40%长沙30%35%/40%青岛非限购区20%/限购30%非限购区30%/限购区40%合肥非限购区20%/限购30%非限购区30%/限购区40%表：核心城市现行首付比例下限政策多数核心一二线城市首套、二套首付比例均存在下调空间。大部分弱二线和三四线城市已经调整到位，新政没有实质性影响。城市时间首套房利率下限城市时间首套房利率下限北京2019.10至今LPR+55BP深圳2017.5-2019.10基准利率*0.95上海2016.3-2019.10基准利率*0.92019.10至今LPR+30BP2019.10-2019.11LPR-20BP杭州2019.10-2022.11LPR2019.11-2020.2LPR-15BP2022.11至今LPR-20BP2020.2-2020.4LPR-10BP宁波2019.10-2022.5LPR2020.4-2021.7LPR2022.5至今LPR-20BP2021.7至今LPR+35BP成都2019.10-2023.1LPR广州2019.10至今LPR2023.1至今LPR-20BP表：重点城市历史首套房贷款利率加点情况限首套，二套存量房贷利率不调整限幅度，新发放贷款加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策，延期到2025年底。2025年12月31日前出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。。7/27住建部：落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。8/25三部门：发文推进落地“认房不认贷”9/1北京、上海、成都跟进执行8/30广州、深圳跟进执行8/31武汉、东莞、佛山跟进执行地方政策提速加力：8月以来62城放松、超半数一二线松绑，津沈等打出组合拳沈阳、天津等打出政策组合拳30省市放松限贷7城放松限购6城放松限售日期城市内容8/7杭州余杭闲林街道天目山西路以南限购放宽8/18太原山西中部城市群购房资格同太原市民8/26嘉兴取消限购8/30福州福州市户籍可以买两套9/1成都A-F类人才购房不受社保限制9/1天津大学生可购房，限购区域调整为市内六区9/4沈阳取消限购日期城市内容8/4郑州再购房时原住房不限售8/10金华取消限售8/18太原网签满2年即可交易8/26嘉兴取消限售9/1重庆期限由取证满2年改为网签满2、取证即可9/4沈阳取消限售类别城市20省市官宣“认房不认贷”北京、上海、广州、深圳、厦门、武汉、成都、重庆、长沙、南宁、苏州、沈阳、东莞、惠州、江门、佛山、中山、无锡、鄂州、安徽5城落地“认贷不认房”贵阳、赣州、梧州、永州江永、新乡辉县6城下调首付比例重庆、厦门、天津、沈阳、南昌、赣州、固原隆德10162256102715740703628353925363423263849190204060801001201402022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月省市放松政策频次日期城市内容9/1天津·限购：大学生可购房、限购区域收窄·限贷：首付20%/30%，延长贷款期限·购房补贴9/4沈阳·取消限购·取消限售·限贷：首付降至首套20%、二套30%，执行认房不认贷·公积金：认贷不认房，首付20%/30%，多孩及毕业生额度提高，放宽贷款年龄，放宽提取后贷款时限·税费减免：契税减征、满五唯一免个税、满二免增值税·购房补贴：毕业生在校生等契税补贴、3-7万购房补贴39城放松公积金17城财税托市深圳、成都、武汉、重庆、郑州、厦门、苏州、沈阳、青岛、南宁、合肥、贵阳、昆明、南昌、南京句容、梧州、温州、三门峡、衢州、枣庄、盐城、雄安、梅州、马鞍山、六盘水、金华、嘉兴、惠州、淮安、邯郸、赣州、阜阳、池州、毕节、巴中、新乡辉县、固原、海南、贵州省重庆、郑州、武汉、天津、沈阳、南宁、南京、南昌、无锡、温州、金华、嘉兴、赣州、巴中、永州江永、新乡辉县、上饶铅山图：2022年1月以来地方政策松绑频次注：9月数据截至9.5资料整理：CRIC政策再优化空间：交易税费减免、限购微调、取消限价、限贷进一步放宽减免契税，增值税、个税免征年限缩短• 契税减征甚至免征• 增值税和个税的征免年限缩短，比如由5年改为2年限购一线局部调整，二线放松甚至取消取消限价，让价格回归市场化限贷进一步放宽，认贷不认房等限购区域城市全域限购北京、上海、深圳核心区域广州、杭州、天津、武汉、长沙、厦门、福州、石家庄、成都、合肥、宁波、青岛、南京、苏州、济南、郑州、南昌、西安、大连等不限购沈阳、嘉兴、金华、福州等非户籍购房社保城市5年北京、上海、广州、深圳1-3年杭州、长沙、厦门、石家庄、宁波等半年及以内天津、青岛、南京、苏州、西安等无要求济南、福州等表：重点城市现行限购• 首付比例下调至全国下限，即首套最低20%、二套最低30%• 认贷不认房，贷款结清就算首套，不要求本地无房• 极端情况不论套数申请按揭都给贷数据来源：国家统计局房地产行业销售、开发投资持续低位承压，7月同比降幅进一步扩大62000年以来全国月度商品房销售面积、销售金额累计同比增速（单位：%）2000年以来全国房地产开发投资额累计同比增速（单位：%）-8.5-20-1001020304050602001年5月2001年12月2002年7月2003年2月2003年9月2004年4月2004年11月2005年6月2006年1月2006年8月2007年3月2007年10月2008年5月2008年12月2009年7月2010年2月2010年9月2011年4月2011年11月2012年6月2013年1月2013年8月2014年3月2014年10月2015年5月2015年12月2016年7月2017年2月2017年9月2018年4月2018年11月2019年6月2020年1月2020年8月2021年3月2021年10月2022年5月2022年12月2023年7月105-6.576.147.8-17.486.817.577.6-3.754.120.1-1.5-60-40-200204060801001201401602001年5月2002年1月2002年9月2003年