房地产行业土地观察系列报告（一）：打破常规，重构的土地供给体系

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title]2018.11.28 打破常规，重构的土地供给体系 ——土地观察系列报告（一） 谢皓宇（分析师） 赵格格（研究助理） 卜文凯（分析师） 010-59312829 0755-23976170 010-59312756 xiehaoyu@gtjas.com zhaogege@gtjas.com buwenkai@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880117110069 S0880517080005 本报告导读： 市场对土地供给和成交双下行具备一致预期，但实际表现出现较大程度反常，不仅如此，和常见的“低库存”也出现较大背离，通过此系列，做持续的专题分析 摘要： [Table_Summary] 11 月份一线城市推地数量大增，成交基本持平。11 月份一线城市推出的土地数量大增，截止 11 月 27 日为止，一线城市推出住宅土地规划建筑面积 785.93 万方，同比增长 39%，环比增长 166%。从成交来看，11 月份成交土地建筑面积 437.75 万方，同比增长 1%，环比增长77%。从结构来看，供给主要位于北京及广州。北京 11 月份新推规划建筑面积 181.10 万方，同比增长 86%，环比增长 335%。广州 11 月份新推规划建筑面积 760.42 万方，同比增长 174%，环比增长 134%。 四季度开始，住宅土地流拍的数量在逐渐增多，集中在二线城市。2018 年 8 月及 10 月 300 城流拍的住宅项目建筑面积分别达到历史较高水平，达到 1097.74 万平、1748.07 万平。分结构来看，一线城市住宅用地的流拍情况较少，主要集中在二线城市。其中，2018 年 6 月份二线城市流拍的规划建筑面积 686.29 万方，为近年内高峰。从总量来说，全国土地成交相对去年微降，住宅市场广义去库存。2018 年前 11 个月，全国 300 城住宅土地成交建筑面积 68,005 万方，同比下降了 1%；住宅土地出让金 25,922 亿元，同比下降了 9%。如果我们以全国的商品住宅销售面积来计算今年以来广义库存的累计情况，可以看出，前 10 个月，全国商品住宅销售 115,432 亿平米，300 城住宅土地成交面积 63,502 亿平米。我们假设 300 城土地出让占据到了全国土地出让的 80%，倒推来看，从 2015 年开始，住宅市场一直在去广义库存。2018 年全年，一线城市土地成交降低较大，二线城市成交面积基本与去年持平。1）2018 年前 11 个月，一线城市住宅土地成交建筑面积 2,126 万方，同比下降了 13%。从地价来看，成交楼板均价从 2017年的 15159 元/平下降到 2018 年 14411 元/平，溢价率从 2016 年的高点 66.9%下降到 2018 年的 8.41%。2）二线城市出让面积基本与去年持平。2018 年前 11 个月，二线城市住宅土地成交建筑面积 29,724 万方，同比上升了 8%。从地价来看，二线城市的平均楼板价从 2017 年的 4624 元/平下降到 2018 年的 4221 元/平。溢价率从 2016 年的高点58.2%下降到 2018 年 14.43%。我们维持四季度基本面二次探底的观点，目前处于探底阶段当中，博弈的内容从政策的方向变为政策底的持续性。关于二次探底过程中的行业变化，可以参考报告《用金融，重塑地产周期》，我们预计负增长区间将维持较长时间，但增速的低点预计在 Q4 达成，因此，二次探底带来的股价下行进入后半程。我们推荐万科 A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。[Table_Invest]评级： 增持 上次评级：增持 [Table_subIndustry]细分行业评级 房地产开发 增持 房地产经营 增持 [Table_Report]相关报告 房地产：《持续二次探底，博弈政策底》 2018.11.26 房地产：《从销售的规模深度，到政策的时间宽度》 2018.11.15 房地产：《政策底向市场底过渡，销售或将加速下行》 2018.11.14 房地产：《政策底部已现，投资决定回弹》 2018.11.13 房地产：《城市租金大幅趋缓，部分环比下跌》 2018.11.04 行业更新房地产 股票研究 证券研究报告 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 11 目 录 1. 近期变化：一线城市推地数量大增，成交持平 ................................. 3 2. 流拍：三、四季度数量增多，集中在二线城市 ................................. 4 3. 2018 年土地成交与 2017 年基本持平，持续广义去库存 .................. 5 4. 全年来看，一线城市出让较少，二线城市与去年持平 ..................... 7 5. 投资建议 ................................................................................................. 9 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 11 从年初以来，土地市场的变化就被钉上了“一定会大幅下滑”的烙印，且无论是政府供给端还是开发商需求端，至于原因，也主要集中于：供给端是政府不愿意忍受低地价因此会少出让来调整供需关系，需求端则是资金压力和销售压力。但时至当前，这样的烙印也并没有被打上，低溢价率和高流拍率的组合并没有像想象那样出现推地的减少，资金压力和销售压力也并没有造成需求的大幅回落。正如房地产的改革一样，这样的“反常”应该值得重视，正如十九大报告提到的，长效机制改革，就是土地改革、财税改革和金融改革。 1. 近期变化：一线城市推地数量大增，成交持平 11 月份一线城市推出的土地数量大增。截止 11 月 27 日为止，一线城市推出住宅土地规划建筑面积785.93万方，同比增长39%，环比增长166%。从成交来看，11 月份成交土地建筑面积 437.75 万方，同比增长 1%，环比增长 77%。 图 1： 一线城市 11 月份推出土地建筑面积大增，环比增长 166% 数据来源：中指院，国泰君安证券研究 从结构来看，主要的供给位于北京及广州两地。北京 11 月份新推出 16块地，规划建筑面积 181.10 万方，同比增长 86%，环比增长 335%。广州 11 月份新推出 42 块地，规划建筑面积 760.42 万方，同比增长 174%，环比增长 134%。 01002003004005006007008009002017/012017/072018/012018/07一线推出规划建筑面积(万㎡