万科A(000002)财务稳健现金充裕，经营服务双位增长

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 万科 A（000002）公司半年报 2023 年 09 月 18 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 09 月 18 日收盘价（元） 13.31 52 周股价波动（元） 13.05-20.63 总股本/流通 A 股（百万股） 11931/9717 总市值/流通市值（百万元） 158798/158698 相关研究 [Table_ReportInfo] 《债务水平持续优化，投资节奏保持精准》2023.05.01 《 厉 兵 秣 马 待 东 风 ， 守 得 云 开 见 月 明 》2023.04.01 《抢占政策红利窗口，拟非公开发行募资》2023.02.13 市场表现 [Table_QuoteInfo] -25.63%-17.63%-9.63%-1.63%6.37%2022/9 2022/12 2023/32023/6万科A海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -2.2 2.2 -3.8 相对涨幅（%） -0.7 5.5 2.2 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 财务稳健现金充裕，经营服务双位增长 [Table_Summary] 投资要点：  地产开发有序调整，经营服务呈现活力。2023 年上半年，公司实现营业收入2008.9 亿元，同比下降 2.9%；归属于上市公司股东的净利润 98.7 亿元，同比下降 19.4%。其中房地产开发业务结算收入 1708.4 亿元，同比下降 4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入 267.3 亿元，同比增长 11.9%。其中物业服务的收入增速为 12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为 17.0%、10.6%和 7.3%。  财务稳健现金充裕，融资成本继续压降。公司继续保持行业领先的信用评级，截至 2023 年上半年底，净负债率 49.5%，处于行业低位；货币资金 1221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为 2.7 倍；经营活动产生的现金流量净额连续 14 年为正，上半年为 18.6 亿元。公司持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比 14.2%，较年初下降 6.3 个百分点，境内新增融资的综合成本 3.73%，加权平均债务期限 5.0 年。  销售面积维持，行业地位领先。2023 年上半年公司实现销售面积 1297.0 万平方米，同比增长 0.5%，销售金额 2039.4 亿元，同比下降 5.3%。销售金额在 15 个城市位列第一，在 12 个城市排名第二，在 5 个城市排名第三。2023年上半年公司在各大区域的销售分布情况看，主要贡献区域为上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西南区域和西北区域，分布占到总销售金额的 34.5%、24.0%、13.4%、9.4%、6.9%和 6.1%。  优质土储多项斩获，新增土储高质高量。2023 年 1-8 月公司累计获取新项目32 个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积 449.0 万平，权益计容规划建筑面积 267.6 万平，项目总地价 718.6 亿元，权益地价总额约 431.0 亿元，新增项目平均地价为 16003 元/平方米。截至 2023 年上半年底，公司在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约 10773.6 万平。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，2023 年开始基本面发展趋势有望逐步企稳回升。预计公司 2023 年和 2024年 EPS 在 1.93 和 2.06 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照 2023 年 10-12XPE 水平，对应合理价值区间 19.30-23.16 元，维持“优于大市”评级。  风险提示：行业面临总量下行风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 452798 503838 508847 526374 545822 (+/-)YoY(%) 8.0% 11.3% 1.0% 3.4% 3.7% 净利润(百万元) 22524 22618 23028 24530 24656 (+/-)YoY(%) -45.7% 0.4% 1.8% 6.5% 0.5% 全面摊薄 EPS(元) 1.89 1.90 1.93 2.06 2.07 毛利率(%) 21.8% 19.6% 19.5% 19.7% 19.8% 净资产收益率(%) 9.5% 9.3% 8.9% 9.0% 8.5% 资料来源：公司年报（2021-2022），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃万科 A（000002）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1. 经营服务增长，财务结构稳健 1.1 地产开发有序调整，经营服务呈现活力 2023 年上半年，公司实现营业收入 2008.9 亿元，同比下降 2.9%；归属于上市公司股东的净利润 98.7 亿元，同比下降 19.4%。其中房地产开发业务结算收入 1708.4 亿元，同比下降 4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入 267.3 亿元，同比增长 11.9%。其中物业服务的收入增速为 12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为 17.0%、10.6%和 7.3%。 公司 2023 年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。 表 1 公司利润表情况 单位：百万元 1H2022 1H2023 YOY% 2022 海通分析 一、营业总收入 206916.29 200892.59 -2.91% 503838.37 二、营业总成本 183325.69 182578.33 -0.41% 455942.79 营业成本 164571.07 162991.17 -0.96% 405319.29 营业税金及附加 8364.57 8617.97 3.03% 24394.22 销售费用 4831.67 4653.53 -3.69% 12412.37 管理费用 4803.59 3327.45 -30.73% 9584.14 人工成本与行政费用减少 财务费用 223.72 2406.89 975.83% 2615.17 利息支出及汇兑损失增加 投资净收益 620.25 1793.86 189.22% 4093.68 权益法确认的投资收益及投资处臵收 益增加 三、营业利润 24237.68 20335.19 -16.10% 52006.94 加：营业外