2023年房地产行业中报综述：央国企结算修复

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.09.14 央国企结算修复 ——2023 年房地产中报综述 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880123070129 本报告导读： 虽然房企资产缩表速度还在加快，盈利依然下探，但央国企已先于民企开始底部修复，竣工结算提速，高能城市回款补流。 摘要： [Table_Summary]  2023 年房企竣工提速，央国企结算速度逐步修复，民企结算继续萎缩。1）从竣工端看，可比公司竣工同比提升 6%，2023 年上半年已完成全年竣工计划的 36%，显著高于过去三年；2）重点房企营收由负转正，同比小幅上涨 3%，其中央企、国企、民企营收分别同比增长 6%、8%、-3%，可见央国企营收增速正在逐步改善，民企营收仍在萎缩。  由于预售资金的快速回落，未来业绩保障成“难题”。一方面房企结转加快，另一方面主要由于预售资金（合同负债+预收账款）的快速回落，造成业绩保障倍数回落至 2015 年水平。与市场销售情况相匹配，2023年上半年，央企、国企、民企的预售资金增速分别为 4%、5%、-8%，增速分化始于 2020 年，呈现出央国企预售资金增速持续高于民企，与房地产行业下行周期中，央国企市场表现更优的情况相匹配。民企预售资金增速显著低于央国企，未来存在结算压力。  资产缩表速度加快，盈利继续下探。 2023 年上半年，36 家重点房企资产扩张继 2022 年出现首次减少后继续大幅减少 1241 亿元，主要源于负债扩张净减少 1321 亿元和权益扩张减少 444 亿元。2023 年上半年房企毛利率和净利率再次创新低，主要原因是：1）高价地被套，房企从 2018年便开始计提存货减值准备，之后每年计提都在创新高，到 2023 年上半年依然在大幅计提；2）联合营项目毛利率的下降以及部分项目结算变缓，造成上半年对联营企业和合营企业的投资收益继续同比下降 7%；3）虽然三费创新低尤其管理费下降明显，且由于重点房企拿地权益比的提升，少数股东吞噬利润的情况得到改善。但综上，47%的房企毛利率依然继续下滑，58%的房企归母净利率也在继续下滑。  积极换仓去库存，土储加速收缩。一方面，进入 2023 年房企继续降杠杆缩表，重点房企有息负债规模持续缩减 0.8%，重点房企资产负债率（扣除预收账款和合同负债）降至 70.9%，回落至 2015 年水平；另一方面，由于融资红利和土地红利的消失，在降杠杆过程中，房企土储从 2022年开始缩减。进入 2023 年，房企在拿地端决策更为谨慎，拿地同质化严重带来核心地块溢价率高企摇号，重点房企表内土储继续缩减 9%，表内土储加速收缩，表外土储也几乎不增长，以往赚取级差地租的模式被打破，而优秀的房企将享受管理红利。维持阶段性推荐开发版块，关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。  风险提示：居民资产负债表受损超预期，需求侧提振效果不及预期。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《利率下行确立，复苏预期再现》 2023.09.01 房地产《全国大一统，一线排头兵》 2023.08.31 房地产《一线放松大幕拉开，低频但长期》 2023.08.30 房地产《首套房标准修订，执行细节有望超预期》 2023.08.25 房地产《国内大循环的发动机》 2023.08.16 行业专题研究 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 18 目 录 1. 竣工提速，但未来业绩保障成“难题”............................................ 3 1.1. 竣工结算加快，计划完成度较高 ............................................ 3 1.2. 央国企结算逐步修复，民企结算还未探底 .............................. 4 1.3. 业绩保障倍数创新低，预售资金加速下滑 .............................. 5 2. 资产缩表加速，盈利持续创新低 .................................................. 6 2.1. 缩表速度加快，资产继续净减少 ............................................ 6 2.2. 盈利继续走弱，利润率仍在探底 ............................................ 7 2.2.1. 三费新低，管理费率跌破 2% ........................................... 7 2.2.2. 房价承压，继续大幅计提存货减值准备............................ 8 2.2.3. 行业下行，对联营合营的投资收益持续收缩..................... 8 2.2.4. 权益提升，少数股东对利润的侵蚀将好转 ........................ 9 2.2.5. 综上，47%的房企毛利率下滑，58%的归母净利率下滑 .... 9 3. 积极换仓，周转提速 .................................................................. 14 3.1. 结构改变，高能城市回款补流 .............................................. 14 3.2. 杠杆续降，有息负债小幅收缩 .............................................. 15 3.3. 土储缩降，同质拿地竞争激烈 .............................................. 15 3.4. 周转提速，房企库存加速盘活 .............................................. 16 4. 风险提示 ..............................................................................