地产政策点评：地产调控措施落地，将对高能级核心城市形成支撑

请阅读最后一页的免责声明 1 2023 年 9 月 1 日 证券研究报告·宏观经济研究 证券研究报告 地产调控措施落地，将对高能级核心城市形成支撑 宏观研究 事件  8 月 31 日，央行和金融监管局发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，房地产政策优化调整持续落地。 简评 此次房贷政策调整主要集中在几个方面：下调存量首套房贷利率；降低首套及二套房首付比例下限；调整二套房贷款利率下限。  首套房存量利率下调将有效减轻居民负担 央行此前表示，下调存量房贷利率有两种方式：新发放贷款置换存量房贷，或者协商变更合同约定利率水平。两种方式效果一样，只是方式上不同。 此次明确表示“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。 政策描述包含两层含义，即时间及地点的限制。时间上全国的首套房贷利率政策下限为：2019 年 10 月至 2022 年 5 月为 LPR，2022 年 5 月至今为 LPR-20 个基点。除此之外，部分高能级核心城市的还不一样，比如北京目前执行的首套房利率下限为 LPR+55BP，上海为 LPR+35BP，广州则为 LPR。因此，按揭贷款加点下调幅度与当时发放时间及所在城市贷款利率下限密切相关。举例来看，例如，贷款发放时当地利率下限为 5.1%（LPR+10bp），发放利率为 5.9%（LPR+90bp），则存量贷款利率下调幅度最高为 80bp。 整体来看，存量房贷利率的下调主要影响的是，购买首套住房时的贷款利率高于当时政策下限，可以下调至当时的政策利率下限的购房者。 市场数据（2023-08-31） 上证综指涨幅（%） 近一周 1.22 近一月 5.20 近三月 2.64 股价走势图 数据来源：Wind，国融证券研究与战略发展部 大 研究员 安青梁 职业证书编号：S0070523020001 电话：010-83991710 邮箱：anql@grzq.com 相关报告 《央行超预期非对称降息，稳增长政策加码》20230901 《经济内生动能不足，央行超预期降息稳增长》20230613 《5 月 MLF 延续小幅加量续作，“补水”需求下降》20230516 2,0002,2002,4002,6002,8003,4003,7004,0004,3002022-08-312022-09-302022-10-312022-11-302022-12-312023-01-312023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312023-08-31沪深300创业板指（右）——地产政策点评 证券研究报告·宏观经济研究 请阅读最后一页的免责声明 2  超预期下调二套房首付比及贷款利率 此外“不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套和二套住房贷款最低首付比例下限统一为不低于 20%和 30%；将二套住房利率全国政策下限调整为不低于 LPR 加 20bp，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限 LPR 减 20bp”。 此前非限购城市首套、二套房的最低首付比为 20%-25%、30%，限购城市则多在 30%、40%以上，本次统一下调至 20%、30%。从去年开始除了一线和二线核心限购区之外，全国基本上已经执行了首套两成，二套三成的政策，此项政策将直接利好高能级城市。同时二套房利率下限此前为不低于 LPR+60BP，本次降至不低于 LPR+20BP，下调 40 个BP。对二套房将会有利好影响，尤其是对此前限购力度比较大，同时房价又较坚挺的热点城市。 不过需要注意的是，此次政策的调控只是调低了下限，地方政府的主导权未改变，政策的具体落实措施仍需“因城施策”。 表 1：主要高能级核心城市利率下限 城市 时间段 当地执行的利率下限水平 北京 2019.10 至今 LPR+55BP 上海 2019.10.8-2019.11.20 LPR-20BP 2019.11.21-2020.2.20 LPR-15BP 2020.2.21-2020.4.20 LPR-10BP 2021.7 至今 LPR+35BP 广州 2022.5 至今 LPR 深圳 2019.10 至今 LPR+30BP 杭州 2022.5-2022.11 LPR 长春 2019.10-2022.5 LPR+5BP 厦门 2019.10-2022.5 LPR+30BP 2022.5-2022.8 LPR+10BP 成都 2022.5-2023.1 LPR 郑州 2019.10-2022.5 LPR+5BP 数据来源：财联社，国融证券研究与战略发展部 证券研究报告·宏观经济研究 请阅读最后一页的免责声明 3  对居民、银行及地产行业影响 居民端看，将有效降低居民债务负担，有利于促消费。 房贷占居民负债比重较高，截至 2023Q2 居民个人住房贷款余额38.6 万亿，占住户贷款总额的 49.1%，是居民最主要的债务压力来源，降低存量房贷利率可节约居民利息负担。根据央行数据，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为 0.8 个百分点。以 100 万元、25 年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至 4.3%，可节约借款人利息支出每年超 5000 元。 银行端来看，此次存量利率调整对银行净息差可控。 此前 MLF 下调 10BP，但 5 年前 LPR 并未跟调，可能的原因就是为了呵护银行息差，为降低存量房贷利率做准备。同时也可以看到新一轮存款利率下调潮或已开始，目前已有 11 家银行在官网更新了人民币存款参考利率表，将中、长期定期存款挂牌利率进行下调。此外，央行、金融监管局明确表示本次调降“可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响，同时还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患”。 地产行业方面，将对高能级核心城市销售有所提振 本次地产政策优化，短期来看，将对地产销售有一定提振，地产强反弹需多重利好因素支撑，实际效果有待观察。不过最受益的应是高能级核心城市，购房需求仍有潜在的增长空间，或会对三四线城市出现虹吸效应。同时最低首付比例和二套房贷款利率的下调，以及“认房不认贷”的推进，降低了刚性、改善性需求的购房门槛，有购买二套住房意愿的群体受益更加明显。往后看，地产可能还有进一步放松，紧盯北上广深等高能级核心城市的跟进情况。同时我们也应注意到，政策落地到起效，仍将有一段时滞，可将 30 大中城市及高能级城市二手房成交量作为政策效果的观测工具。 证券研究报告·宏观经济研究 请阅读最后一页的免责声明 4 图 1 房贷占住户贷款比例仍接近一半（%） 图 2 上半年早偿率指数明显抬升 数据来源：Wind，国融证券研究与战略发展部 数据来源：Wind，国融证券研究与战略发展部