房地产行业：政策利好持续加码，重申看好总量回升

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2023 年 09 月 01 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -14.77%-10.02%-5.27%-0.52%4.23%8.98%2022/92022/122023/32023/6房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 34 周新房成交同比增速回升，供销比回落》2023.08.28 《三部委政策优化背书，看好总量 4Q 回升！》2023.08.28 《第 33 周新房成交同比增速回落，供销比回升》2023.08.21 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23185689 Email:zjm14937@haitong.com 政策利好持续加码，重申看好总量回升 [Table_Summary] 投资要点：  事件。2023 年 8 月 31 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。通知重点明确， 1）统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 20%和 30%。 2）将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加 20 个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点 3）各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。  重点城市降首付预期正式打开。从首付比例来看，目前仍有北上广深和部分核心二线城市维持在 30%及以上的首套房最低首付比例和 40%及以上的二套房最低首付比例。举例来说，北京购买首套房且为普通住宅的，首付款比例不低于35%（非普为不低于 40%）；购买二套房且为普通住宅的，首付款比例不低于60%（非普为不低于 80%）。我们认为本次政策的亮点在于对“限购”和“非限购”城市的一视同仁，因此全国层面购买首套和二套房的最低首付比例下限均有望调整为不低于 20%和 30%。 同样，从贷款利率的角度看，目前仍有部分城市执行较高的首套房和二套房贷利率政策，如上海目前 30 年期的首套房贷利率为 LPR+35BP，二套房贷利率为LPR+105BP，存在一定的调整空间。  政策空间打开，地方政策落实有望加速。自 8 月 25 日三部委推动落实“认房不用认贷”，本次调整优化差别化住房信贷政策再次响应 7月中央政治局提及的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。从各部委共同推进的力度和速度看，我们预计“认房不认贷”、“调整优化差别化住房信贷”等相关政策有望在全国范围内大面积实施，各地具体操作细则的落实有望加速推进。  投资建议。1）我们此前认为，政治局会议对行业表述明显更为积极，判断后阶段或会有更多稳需求、去库存、降供给政策出台，有利行业长期健康稳定和 4季度总量数据回升。以上观点目前得到逐步验证。伴随房地产稳经济作用将重新纳入政策视野。我们认为当前板块市值占比与经济价值不完全对等，存在价值重估空间。 2）维持“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A 。  风险提示：行业基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 表 1 一线城市现行房地产政策 政策类型 北京 上海 广州 深圳 “认房不认贷” 执行 执行 执行 执行 商 业 贷 款 首付比例 首套 政策性住房（含共有产权房）30% 普通住宅 35% 非普通住宅 40% 普通住宅 35% 非普通住宅 40% 普通住宅及非普通住宅 30% 普通住宅及非普通住宅 30% 二套 政策性住房（含共有产权房）60% 普通住宅 60% 非普通住宅 80% 普通住宅 35% 非普通住宅 40% 普通住宅： 无房贷款已结清 40% 有房贷款已结清 50% 贷款未结清 70% 非普通住宅 70% 普通住宅: 无房有贷款记录 50% 有房有贷款记录 70% 非普通住宅: 无房有贷款记录 60%有房有贷款记录 80% 贷款年限 25 年 30 年 30 年 30 年 房 贷 利 率 首套房贷利率 LPR+55BP LPR+35BP LPR LPR+30BP 二套房贷利率 LPR+105BP LPR+105BP LPR+60BP LPR+60BP 资料来源：中指研究院公众号、广州市人民政府、深圳、北京、上海市住房和建设局，海通证券研究所 表 2 全国其他重点城市现行房地产政策 城市 首套最低首付比例 (限购区域) 二套最低首付比例 (限购区域) 首套房 贷款利率 二套房 贷款利率 西安 30% 首套≤90 ㎡:货款已结清 40%，货款未结清 60%； 首套 90-144 ㎡:贷款已结清 50%，贷款未结清 60% 首套>144 ㎡:贷款已结清 60%，贷款未结清 70% 4.00% 4.80% 厦门 30% 有房贷款已结清 40%；有房贷款未结清 50% 3.70% 5.00% 成都 30%（三圈层 20%） 有房贷款已结清: 30%（三圈层 20%） 有房贷款未结清:一、二圈层 40%; 高新 50%；三圈层 30% 4.00% 4.80% 长沙 30% 有房贷款已结清 35%；有房贷款未结清 40% 4.00% 4.80% 合肥 30% 无房贷款已结清 30% 无房贷款未结清 40% 1 套贷款已结清 30% 1 套 1 次贷款未结清 40% 1 套 2 次贷款 1 次未结清 50% 2 次均未结清停止贷款 4.00% 4.80% 福州 30% 无房贷款未结清 40% 有房贷款已结清 40% 有房贷款未结清 50% 3.70% 4.80% 武汉 30%（仅二环内限购，非限购区 20%） 40%（仅二环内限购，非限购区 30%） 3.80% 4.60% 重庆 20% 40% 4.00% 4.80% 石家庄 20% 30% 3.70% 4.80% 珠海 20% 30% 3.60% 4.80% 杭州 30% 40% 4.00% 4.80% 天津 30% 40% 3.80% 4.60% 郑州 30%（航空港区 20%） 有房贷款已结清 30% 有房货款未结