银行业：持续关注优化住房信贷政策的效用

[Table_yejiao1] 本研究报告由海通国际分销，海通国际是由海通国际研究有限公司，海通证券印度私人有限公司，海通国际株式会社和海通国际证券集团其他各成员单位的证券研究团队所组成的全球品牌，海通国际证券集团各成员分别在其许可的司法管辖区内从事证券活动。关于海通国际的分析师证明，重要披露声明和免责声明，请参阅附录。(Please see appendix for English translation of the disclaimer) [Table_yemei1] 热点速评 Flash Analysis [Table_summary] (Please see APPENDIX 1 for English summary) 事件 中国人民银行、金融监管总局 8 月 31 日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。 点评  新增优化包括降低首套住房和二套住房首付款比例，以及二套住房利率政策下限。1）统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 20%和 30%；2）将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加 20 个基点（之前为 60 个基点）。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点；3）各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。8 月 25 日住房城乡建设部等 3 部门就已经发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。  根据易居研究院统计，全国重点城市中首套房首付比例超过 20%的有北京、上海为 35%，广州、深圳、苏州、杭州、三亚为 30%；二套房首付比例超过 30%的有北京（80%），上海、广州、深圳为 70%，沈阳、苏州、杭州、郑州、珠海、三亚为 40%。  政策明确符合条件的存量首套住房贷款是指，2023 年 8 月 31 日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。  政策明确调整方式、具体利率调整幅度、贷款用途，可由借款人/银行发起。对于符合条件的存量住房贷款，自 2023 年 9 月 25 日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。各个时段的政策利率下限梳理见表 1，住房贷款利率与当期政策利率的比较见图 1。  目的旨在扩大借款人的消费、投资，减轻对银行收入端影响，并且减少风险隐患。“对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响”。同时，“压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患”。监管强调“金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。” 风险 政策落地执行不及预期。 [Table_Title] 研究报告 Research Report 1 Sep 2023 Banks 持续关注优化住房信贷政策的效用 Keep Monitoring the Effectiveness of Optimizing Mortgage Policies Nicole Zhou, CFA 林加力 Jiali Lin nicole.q.zhou@htisec.com jiali.lin@htisec.com 1 Sep 2023 2 [Table_header1] Banks 表 1 住房贷款利率下限政策梳理 发布时间 文件及内容 2019.8.25 根据中国人民银行公告〔2019〕第 16 号，自 2019 年 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。2019 年 10 月 8 日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60 个基点。 2022.5.15 根据银发〔2022〕115 号，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 2012.9.29 《人民银行、银保监会发布通知，对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 2023.1.15 《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》发布，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。 资料来源：原中国银保监会，中国人民银行，海通国际整理 图 1 高于当期基准利率的住房贷款利率集中在 2018-2021 年 资料来源：中国人民银行，WIND，海通国际整理 1 Sep 2023 3 [Table_header2] Banks APPENDIX 1 Summary Events  PBOC and the General Administration of Financial Supervision jointly issued the Notice on Adjusting and Optimizing Differentiated Housing Credit Policies and the Notice on Matters Relating to the Reduction of Interest Rates for First Home Loans for the Inventory on August 31st. Comments  The new optimizations include lowering the