房地产行业：投资增速回落，销售热度降温

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo]行业研究/房地产 证券研究报告行业跟踪报告 2018 年 11 月 16 日 [Table_InvestInfo]投资评级 优于大市 维持市场表现 [Table_QuoteInfo]资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《科创板有望起航——科创立国，园区获益！》2018.11.13 《房地产行业 2018 年三季报综述：集中度攀升放缓，行业杠杆和负债率继续上行》2018.11.02 《房地产行业 9 月报：销售增速低位回落，板块估值底部》2018.10.22 [Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 联系人:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 投资增速回落，销售热度降温 [Table_Summary]投资要点：  1-10 月数据关注点：房地产开发投资增速保持回落态势，新开工累计同比保持高位小幅回落。新开工保持高增长一方面得益于各地政府督促，企业开工有效，另一方面房企加快开工抢种抢收。受益于土地购臵费高增长以及新开工增速保持高位，开发投资整体保持高位。我们认为，随着土地市场降温效果显现，预计后续开发投资数据继续保持下行。金九银十失效，十月销售继续下滑。其中一二线城市回暖态势减弱，三四线城市销售进入下行通道，实际三四线城市开盘去化情况走低明显。 房地产投资同比增长 9.7%。2018 年 1-10 月全国房地产累计开发投资为 99325亿元，同比增长 9.7%，增速比 1-9 月份下降 0.2 个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为 70.8%。房地产新开工同比增长 16.3%。1-10 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 168754 万平方米，同比增长 16.3%，增速较 1-9 月份降低 0.1 个百分点。10 月销售面积同比增加 2.2%。1-10 月商品房销售面积133117 万平方米，同比增长 2.2%，增速比 1-9 月份下降 0.65 个百分点。1-10月商品房销售额 115914 亿元，同比增长 12.55%，增速比 1-9 月份下降 0.76个百分点。10 月当月商品房销售面积 13804.23 万平方米，同比下降 3.11%，连续两月负增长。 分线来看，一二线城市增长速度趋缓，三四线城市销售进入下滑通道。10 月一线城市商品住宅销售面积 251.49 万平方米，同比上升 21.3%个百分点，增幅缩窄 29.5%个百分点；二线城市为 2280.86 万平方米，同比增长 14.8%，增速较上月增长 2.2 个百分点；三四线城市为 9420.65 万平米，同比下降 5%，降幅扩大 0.8 个百分点。10 月一线城市商品住宅销售额 840.47 亿元，同比增长 42.45%，增速降低 27.47 个百分点；二线城市为 2728.35 亿元，同比增长 32.32%，增速上升 11.53 个百分点；三线城市为 6422.18 亿元，同比下降 0.25%。 土地购臵见顶回落。1-10 月，全国房地产开发企业土地购臵面积 21963 万平方米，累计同比增加 15.3%，增速较 1-9 月降低 0.4 个百分点。10 月当月土地购臵面积 2597 万平米，环比下降 10.91%，同比上涨 12.19%，增速较上月回落4.23 个百分点。1-10 月全国房地产开发企业土地成交价款 11695 亿元，累计同比增长 20.6%，增速较 1-9 月份下降 2.1 个百分点。 房企到位资金增速继续上升，资金面持续改善。2018 年 1-10 月全国房地产资金来源总量达到 135636 亿元，较去年同期增长 7.7%，增速比 1-9 月份下降 0.07个百分点。从 1-10 月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的14.54%，利用外资占比 0.06%，自筹资金占比 33.55%，其他资金占比 51.84%。  投资建议：继续看好地产蓝筹以及上海区域主题投资。蓝筹销售稳定。板块 PEG优势不改。房地产板块蓝筹个股 2018 年估值水平为 6.5XPE，考虑 A 股整体回暖，同时企业增持、回购动作不断，我们继续看好地产蓝筹相对收益能力。重点推荐五虎组合【万科 A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】，2018年新推招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。 风险提示：行业面临基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 行业总量保持高位 ..................................................................................................... 4 2. 行业 2018 年 1-10 月投资情况 .................................................................................. 4 2.1 房地产投资同比增长 9.7% ............................................................................... 4 2.2 房地产新开工同比增长 16.3% ......................................................................... 5 3. 房地产累计销售面积同比增加 2.2% .......................................................................... 6 4. 1-10 月房地产资金来源总量同比增加 7.7% .............................................................. 9 5. 投资建议 .................................................................................................................. 10 6. 风险提示 .................................................................................................................. 10 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录 图 1