房地产行业：8月5年期以上LPR未下调，一线城市政策优化或已在路上！

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56318059。 8 月 21 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1 年期 LPR 下调 10 个基点、5 年期以上 LPR 不变。 图：2019 年以来 1 年期 LPR、5 年期以上 LPR 和 MLF 利率走势 3.55%3.45%4.20%4.20%2.65%2.50%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%1年期贷款市场报价利率(LPR) 5年期以上贷款市场报价利率(LPR) 1年期中期借贷便利(MLF)利率 数据来源：央行，中指数据 CREIS 1、5 年期以上 LPR 保持不变，更多城市或通过降低加点数下调房贷利率 从宏观经济数据来看，7 月，我国消费、投资、出口等指标均进一步走弱，经济下行压力较大。截至 7 月末，社融存量同比增长 8.9%，较 6 月回落 0.1 个百分点，7 月新增社融规模同比少增 2703 亿元。居民部门中长期贷款意愿不足，7 月住户中长期贷款减少 672 亿元，而去年同期为增加 1486 亿元。整体来看，7 月，社融数据表现明显低于预期，企业融资及居民信贷需求均偏弱。 8 月 15 日，央行开展 4010 亿元中期借贷便利(MLF)操作，中标利率下降 15 个基点；8 月 17 日，央行发布二季度货币政策执行报告，指出“继续深化利率市场化改革，完善央行政策利率体系，持续发挥贷款市场报价利率改革和存款利率市场化调整机制的重要作用，促进企业融资和居民信贷成本稳中有降”。 本次 1 年期 LPR 下调 10 个基点，5 年期以上 LPR 保持不变，降幅不及市场预期。当前 5 年期以上 LPR 为 2019 年房贷利率换锚以来最低水平，央行在二季度货币执行报告中提到“截至 6 月末，全部 343 个城市（地级及以上）中，100 个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87 个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低 10-40 个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。”根据中指监测，部分城市首套房贷利率降至 3.6%，已接近历史最低下限水平（2015 年底中长期贷款利率降至 4.9%，房贷利率最低为基准利率的 7 折，即最低 3.43%）。 整体来看，LPR 下调空间或已不大，未来或许更多房价调整压力大的城市通过下调加8 月 5 年期以上 LPR 未下调，一线城市政策优化或已在路上！ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56318059。 点数来降低房贷利率，降低购房成本。另外，存量房贷利率下调进程有望加快，从而释放居民消费潜力。 2、短期楼市需要更多实质性举措落地，一线城市政策优化预期强烈 图：2022 年以来重点 50 城商品住宅周度成交面积及同比走势 -100%-50%0%50%100%150%200%02004006008001000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W3322-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-07 23-08万平方米周度销售面积（左）同比（右）5年期以上LPR下调10BP 数据来源：中指数据 CREIS 今年 6 月，5 年期以上 LPR 下调 10 个基点后，短期市场预期出现一定修复，但并未改变房地产市场低迷态势。根据中指数据，7 月，重点 100 城新房成交面积环比下降近 30%，同比降幅超三成，8 月以来重点城市销售未见改善，商品住宅周均成交规模较 7 月周均及上年同期进一步下降，购房者观望情绪重。综合来看，降息有利于降低购房者置业成本，一定程度上修复市场预期，但对购房需求的带动作用有限，更多楼市政策协同优化，或许才能促进楼市预期实质修复。 7 月 24 日中央政治局会议定调后，多部委发声适时优化调整房地产政策。7 月底以来，北上广深四个一线城市住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。截至 8 月 20 日，一线城市尚无实质性政策落地。 当前一线城市房地产市场下行压力在不断增大，根据中指数据，7 月一线城市商品住宅成交面积环比下降约 10%，8 月以来周均成交面积较 7 月周均下降接近 30%，较去年同期下降超 20%，一线城市政策优化预期进一步增强。 短期来看，一线城市政策优化方向或包括优化“认房又认贷”、降低二套首付比例、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等，若实质性政策尽快落地执行，一线城市房地产市场活跃度有望提升，从而对整体市场情绪产生积极带动，稳定市场预期。若一线城市政策出台节奏较慢或力度较小，预计市场预期将进一步走弱，短期房地产市场调整态势或延续。 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56318059。