公司简评报告：单月销售承压，融资渠道保持畅通

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（元） 13.95 一年内最高/最低价（元） 17.20/11.78 市盈率（当前） 28.43 市净率（当前） 1.29 总股本（亿股） 83.41 总市值（亿元） 1,163.58 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  招商蛇口：首单第三支箭落地，拿地强度稳步提升  招商蛇口深度报告：战略因势定策，竞争优势明显  招商蛇口(001979.SZ)2021 年报点评：销售稳健增长，聚焦核心城市 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 核心区货值充足，增速持续领先百强房企。2023 年 7 月单月公司实现销售金额 201.3 亿元，同比-15.8%，实现销售面积 79.5 万方，同比-6.4%。2023 年 1-7 月，公司累计实现销售金额 1865.6 亿元，同比+30.7%，领先百强房企 36.6pct，销售面积 763.4 万方，同比+33.4%，累计销售均价24437 元/方，同比-2%。当前全国市场销售景气度下行，高能级城市中的核心区项目依旧保持高去化率，而区位较差的项目去化水平持续走低。1-7 月公司上海销售金额 441.42 亿元，排名第一，上海销售占比23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年 3300 亿元销售目标完成。 ⚫ 上海杭州获取土地，权益比例保持高位。23 年 7 月公司于上海和杭州共获取 2 宗土地，对应总地价 24.2 亿元，同比-91.7%；总建面 10.4 万方，同比-91.7%。单月拿地金额强度为 12%，较上月下降 22.2pct。土地获取城市结构来看，1-7 月一二线城市整体拿地占比提升至 94.5%，较2022 全年提升 5.7pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为 33.2%和61.3%，分别较 2022 全年下降 16.4pct，提升 22.1pct。累计拿地金额权益比例来看，1-7 月公司拿地权益比例为 83.9%，较 2022 全年提升24.3pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。 ⚫ 融资通道保持畅通，新增公司债 50 亿。23 年 1-7 月公司新增境内债融资 145.9 亿元，同比+6.7%；整体加权融资成本 2.48%，较 2022 全年下降 0.26%。23 年 7 月单月公司融资 50 亿元，单月发行两笔公司债，8 月新发一笔 13 亿超短融。债务偿还来看，2023 年公司境内偿还 205.2 亿元，Q3 和 Q4 分别偿还 68.9 和 23 亿元。 ⚫ 龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。 ⚫ 投资建议：我们预测公司 2023-2025 年 EPS 分别为 0.84 元/1.26 元/1.59元/股，对应 PE 分别为 14.4/9.5/7.6 倍，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。 盈利预测 [Table_Profit] 2022A 2023E 2024E 2025E 营收（亿元） 1830.0 2129.4 2286.0 2411.5 同比增速（%） 13.9% 16.4% 7.4% 5.5% 归母净利润（亿元） 42.6 64.7 97.9 123.1 同比增速（%） -58.9% 51.6% 51.3% 25.8% EPS(元/股) 0.55 0.84 1.26 1.59 PE（倍） 21.8 14.4 9.5 7.6 资料来源：Wind，首创证券 -0.200.20.418-Aug29-Oct9-Jan22-Mar2-Jun13-Aug招商蛇口沪深300 [Table_Title] 单月销售承压，融资渠道保持畅通 [Table_ReportDate] 招商蛇口(001979)公司简评报告 | 2023.08.18 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 核心区货值充足，增速持续领先百强房企 2023 年 7 月单月公司实现销售金额 201.3 亿元，同比-15.8%，实现销售面积 79.5 万方，同比-6.4%。2023 年 1-7 月，公司累计实现销售金额 1865.6 亿元，同比+30.7%，领先百强房企 36.6pct，销售面积 763.4 万方，同比+33.4%，累计销售均价 24437 元/方，同比-2%。 当前全国市场销售景气度下行，高能级城市中的核心区项目依旧保持高去化率，而区位较差的项目去化水平持续走低。1-7 月公司上海销售金额 441.42 亿元，排名第一，上海销售占比 23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年 3300 亿元销售目标完成。 图 1：公司销售金额累计同比与百强和十强对比 图 2：公司销售金额单月同比与百强和十强对比 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%金额累计同比百强累计同比TOP10累计同比 -100%-50%0%50%100%150%200%金额单月同比百强单月同比TOP10单月同比 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 图 3： 公司销售金额单月图（单位：亿元） 0501001502002503003504004505001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20192020202120222023 资料来源：公司公告，首创证券 2 上海杭州获取土地，权益比例保持高位 23 年 7 月公司于上海和杭州共获取 2 宗土地，对应总地价 24.2 亿元，同比-91.7%；总建面 10.4 万方，同比-91.7%。单月拿地金额强度为 12%，较上月下降 22.2pct。 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 8：公司单月总地价及总计容面积绝对值 图 4：公司单月拿地金额强度 050100150200250300350总地价(亿元）总计容建面(万方） 0%20%40%60%80%100%120%140%160%2021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022