房地产行业简评报告：信用债单月发行增速转负，国央企占比持续提升

[Table_Rank] 评级： 看好 张功 首席分析师 SAC 执证编号：S0110522030003 zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋 房地产行业分析师 SAC 执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  行业数据点评：优质土储带动销售复苏，居民加杠杆意愿较弱  房地产行业周报：监管规范经纪服务，去化率高位回落  房地产行业周报：假期成交整体稳定，多城放松公积金政策 核心观点 [Table_Summary] [Table_Summary] ⚫ 境内债单月发行由正转负，下半年偿债压力有所下降。融资发行端来看，23 年 4 月单月房地产行业境内债融资额为 529.8 亿元，单月同比-9.6%；境外债融资额为 97 亿元，单月同比-30.1%；信托融资额为 87.7 亿元，单月同比-41.4%。境内债单月发行总额小幅回落，同比增速由正转负。偿还端来看，5 至 7 月境内外债总偿还金额分别为 478.7、530.6、769.4 亿元，偿债压力有所下降。净融资端，4 月单月房地产行业净融资额为-250.4 亿元，环比减少 317.5 亿元。23 年 1-4M 累计净融资额-552.7 亿元。 ⚫ 整体融资成本小幅下降，国央企占比持续提升。23 年 4 月单月境内债融资总额（房企统计口径）531.6 亿元，加权平均融资成本 3.56%，较上月变动-0.25%。分类来看，公司债、中票和短融融资额分别为111.4 亿元、187 亿元和 90.9 亿元。公司债、中票和短融的融资成本分别为 3.99%（较近半年变动 0.04%）、3.8%（较近半年变动-0.09%）和 3.28%（较近半年变动 0.24%）。单月占比来看，23 年 4 月单月央企占比 42.4%，国企占比 51.4%，非央国企占比 6.2%，国央企占比持续保持高位。 ⚫ 强信用央企融资成本持续下降，中信用房企融资破冰。累计融资来看，23M1-4 高信用房企新增融资 652.3 亿元，融资最多的三家强信用房企为金融街、首开、华润，分别发行 143.7、133、75 亿元；中信用房企新增融资 12 亿元。国央企凭借信用优势，融资成本普遍较低。招商、保利、华润融资成本低于 3%，较 22 年进一步下降。偿还端来看，部分房企 2023 年剩余债务到期规模较大，恒大、碧桂园、融创到期规模分别为 306、191、133 亿元；滨江、恒大、金地 2023 年到期债务占比分别为 42%、33%、33%。单月来看，恒大、万科、华润在 23 年 M5 到期债务分别为 190、41、30 亿元。 ⚫ 投资建议：资产质量优化带动优质房企 PB 回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB 逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 ⚫ 风险提示：二手房挂牌量持续提升，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。 -0.4-0.200.230-May10-Aug21-Oct1-Jan14-Mar25-May房地产沪深300 [Table_Title] 信用债单月发行增速转负，国央企占比持续提升 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2023.05.30 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 境内债单月发行由正转负，下半年偿债压力有所下降 融资发行端来看，23 年 4 月单月境内债融资额（行业口径）为 529.8 亿元，单月同比-9.6%；境外债融资额为 97 亿元，单月同比-30.1%；信托融资额为 87.7 亿元，单月同比-41.4%。境内债单月发行总额小幅回落，同比增速由正转负。 图 1 行业境内债、境外债及信托发行额 05001,0001,5002,0002,5003,000境内债发行（亿元）境外债发行（亿元）信托发行（亿元） 资料来源：wind，首创证券 图 2 行业境内债、境外债及信托发行额单月同比 -100%-50%0%50%100%150%200%境内债单月同比境外债单月同比信托单月同比 资料来源：wind，首创证券 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 月均（累计）融资数据来看，23 年 1-4M 房地产行业境内债月均发行额520.9 亿元，同比 13.4%；境外债月均发行额 68.6 亿元（剔除华夏幸福债务重组 340 亿元发行额），同比-47.4%；信托发行额 58.4 亿元，同比-51.8%，境外债及信托发行规模连续三年大幅缩降。 图 3：行业境内债月均发行额及同比 图 4：行业境外债月均发行额及同比 469 573 534 459 521 -30%0%30%3004005006001920212223年1-4M境内债月均发行额(亿元)同比 468 400 266 130 69 -60%-30%0%30%60%0100200300400500600境外债月均发行(亿元)同比 资料来源：wind，首创证券 资料来源：wind，首创证券 图 3：行业信托月均发行额及同比 图 4：行业累计融资额 830 767 502 121 58 -90%-60%-30%0%30%0100200300400500600700800900信托月均发行(亿元)同比 5426 5001 279 -1018 -553 (2,000)(1,000)01,0002,0003,0004,0005,0006,000累计净融资额（亿元） 资料来源：wind，首创证券 资料来源：wind，首创证券 偿还端来看，5 至 7 月境内外债总偿还金额分别为 478.7、530.6、769.4亿元，偿债压力有所下降。净融资端，4 月单月房地产行业净融资额为-250.4 亿元，环比减少 317.5 亿元。23 年 1-4M 累计净融资额-552.7 亿元。 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 图 3 行业债务总到期金额 2004006008001,0001,2001,40019-0419-0619-0819-1019-1220-0220-0420-0620-0820-1020-1221-0221-0421-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0622-0822-1022-1223-0223