房地产行业城镇化专题（一）：2018年的城镇化，引领需求改革

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2018.01.25 2018 年的城镇化，引领需求改革 ——城镇化专题（一） 谢皓宇（分析师） 卜文凯（分析师） 赵格格（研究助理） 010-59312829 010-59312756 0755-23976170 xiehaoyu@gtjas.com buwenkai@gtjas.com zhaogege@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880517080005 S0880117110069 本报告导读： 2018 年将重点关注城镇化进程下二线城市的需求释放，当前出台的人才落户和宅基地三权分置改革等，都是为了加快二线城市城镇化进程。 摘要： [Table_Summary]  2017 年看供给，2018 年看需求：2018 年以来出台多项政策，跟以往不一样的是多以人口宽松政策为主，当前在城镇化背景下的二线抢夺人才政策不会被叫停。从房地产长效机制建立以来，2017 年开始的土地改革对房企商业模式产生影响，2018 年将进入到需求端，看城镇化进程下二线城市释放的新增人口需求。  政策端鼓励农业人口到城镇落户，释放需求：“十三五”规划中提到推进新型城镇化，一个是常住人口城镇化，一个是户籍人口城镇化。当前多个二线城市尚未达到城镇化目标。同时，2018 年的宅基地“三权分置”改革，也是为了释放更多农业人口落户城镇，因此 2018 年应该重点从城镇化角度看二线城市的需求释放。  二线城市将作为人口吸纳和承接的主要战场：当前 800 万以上的人口大市仅吸纳全国 25%的人口，其中涵盖 29 个一二三线各等级城市。按照二线城市平均每年 1.4%的人口增长，未来还将有 5 个城市进入800 万人口的大市。当前中国的常住人口城镇化率仅 57%，距离 70%的目标还有 13pct，预计释放 1.8 亿人到城镇，考虑人均 36 平的住房需求，将带来 65 亿方的刚需。中国现在进入到经济转型阶段，一线和二线城市均处于产业结构调整状态，从当前一线城市的城市规划看处于人口管控，那么二线城市将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。从筛选出来的 32 个二线城市看，大部分具备城镇化尚有空间、城市具备空间承载能力、较好的城市基础建设如轨交方便人口导入、高等教育资源吸引年轻人才就地工作并落户。  12 大最具发展潜力的二线城市，位于中西部和沿海地区：从 4 个指标来看未来将受益于城镇化的二线城市，重庆、福州、济南城镇化率较低，成都、天津、武汉、杭州、沈阳、南京、宁波、长沙、昆明具备较发达的城市轨交系统、较多的高校数量、城区开发力度较低尚有空间承接大量人口涌入。这些城市主要位于中西部地区和沿海地区，包括环渤海、长三角、珠三角和海西，是未来承载人口的潜力城市。  对应标的：龙头中主要以万科及保利地产二线储备绝对值最高；从结构来看，金科股份，蓝光发展、阳光城二线储备总体占比最大，均达到了 70%以上。新城控股、金地集团、招商蛇口、滨江集团二线土地储备占比也在 60%上下；在二线布局较多的龙头公司均会受益于二线城镇化推进所带来的需求释放机会，体现出超越房地产小周期的成长性，推荐全国性龙头：万科、保利地产、新城控股、招商蛇口，以及二线龙头金科股份、蓝光发展、滨江集团，受益金地集团、阳光城。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 房地产开发 增持 房地产经营 增持 [Table_Report] 相关报告 房地产：《宅基地制度红利，城镇化的新篇章》 2018.01.16 房地产：《量涨价升业绩靓丽，2017 华丽收官》 2018.01.15 房地产：《土地改革带来模式变革，品牌估值时代到来》 2018.01.14 房地产：《回归土地本质，以品牌展望房企》 2018.01.14 房地产：《需求改革逐步开启，“放松”可持续》 2018.01.08 行业专题研究 房地产 股票研究 证券研究报告 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 15 目 录 1. 2018 年，新思路的城镇化将推动住宅需求侧改革 ............................ 3 1.1. 土地端改革后，2018 年将迎来城镇化为主线的需求端改革 ..... 3 1.2. 城镇化走户籍和常住人口两条路，年均贡献 5 亿平方米需求 .. 3 1.3. 区域经济发展，要求二线城市主导城镇化 .................................. 6 1.4. 政策具备空间，推动二线城市产业吸纳人口 .............................. 6 2. 寻找未来能够承接大量城镇人口的二线城市 ..................................... 8 2.1. 城镇化率超过 70%的城市仅有 32 个，具备大幅度增加空间 .... 9 2.2. 二线城市仅贡献 7%的土地，承载 20%的人口 ........................... 9 2.3. 大学生的本地城镇化，是二线的主力 ........................................ 10 2.4. 12 大最具发展潜力的二线城市：中西部和沿海地区 ................ 11 3. 受益标的：布局优质二线城市的龙头公司 ....................................... 12 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 15 1. 2018 年，新思路的城镇化将推动住宅需求侧改革 1.1. 土地端改革后，2018 年将迎来城镇化为主线的需求端改革 土地端长效机制下，需求将来自于城镇化所推进的需求释放。2017 年 4月 6 日，国土部、住建部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地土地供应应该根据供需及去化情况进行调整，代表了土地供给端长效机制的出台。2017 年，土地供给端改革卓有成效。在土地供给需要根据库存去化情况进行调整的背景下，城市的土地释放必须先经过库存去化的过程，从而势必要求产业发展、人口聚集而带来的需求释放。而人口的聚集，同时又带来了产业的规模效应，从而推动城镇化进行。因此，在土地端长效机制下，城镇化将走向一个正反馈的循环中。 图 1：在土地端长效机制下，产业发展以及城镇化将走向正反馈的循环中 数据来源：国泰君安证券研究 2018 年将开启以城镇化为主线的需求端改革，从而达到按需分配的动态平衡。从政策层面上来看，从 2018 年以来已经出台了若干条政策，包括二线城市吸引人才落户、宅基地“三权分立”等，政策的导向均指向了鼓励人口结构化流动，加强城镇化进行。在土地供给改革已经卓有成效的背景下，我们认为在 2018 年鼓励城镇化的政策将持续推出，从而带动需求端的改革，最终将达到二线城市按需分配，即土地供给按产业和人口情况来分配的一个较为均衡合