房地产行业2017年回顾及2018年展望：一线重估二线成长

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title]2018.01.21 展望 2018：一线重估，二线成长 ——2017 年回顾及 2018 年展望 谢皓宇（分析师） 赵格格（研究助理） 010-59312829 0755-23976170 xiehaoyu@gtjas.com zhaogege@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880117110069 本报告导读： 2017 年数据靓丽，2018 年在区域的销售和全国的竣工端预计将有超预期表现，房地产策略按土地与人口的供需关系划分，看好一线城市的重估和二线城市的成长。 摘要： [Table_Summary] 我们对 2018 年的展望重点从需求出发，我们对住宅市场销售、新开工和拿地做出展望，我们认为：（1）在继续降杠杆等中性假设下，销售金额略增长、销售面积负增长，但超预期和低预期的因素同时存在。（2）库存周期回落至 13 个月，预计 2018 年新开工面积增速10%~15%，以使得库存周期不继续下降。（3）预计 2018 年拿地增速在龙头企业保持平稳投资强度之下带来行业拿地增速慢于 2017 年。 2017 年的市场，已经给出了未来变化的方向：销售，忽略全国，重视区域：2017 年销售再创新高，实现商品房销售面积 16.9 亿方和销售金额 13.4 万亿元，分别同比+7.7%和+13.7%。在最近两年政府强调区域经济发展之后，房地产市场的表现就不是全国一盘棋了，就如 2017 年重视三四线城市一样，2018 年对区域的重视程度将更高。对人口导入、土地供给的供需两旺的二线城市区域，给予成长的视角，对限制人口、土地稀缺的资源品一线城市，给予资源品视角，两类视角都会在 2018 年表现比 2017 年更好。新开工重要性程度下降，竣工未来 3 年高增长：（1）2017 年上半年新开工面积增速较快；下半年，由于天气和环保因素影响，新开工面积增速逐渐回落，但仍然较快。（2）竣工面积与销售出现了持续 3年的背离，并因此拉长了房企的业绩释放，预计 2018~2020 年竣工面积将逐渐修复，带动地产行业结算节奏恢复，保持 3 年业绩高增长。 龙头库存充足，投资强度平稳，平稳拿地的类工业化制造特点明显：（1）土地改革成效显著，按需供给的策略持续兑现，一线改善最为明显。（2）房企拿地集中度持续提升，2017 年补库存成果显著，且二线梯队投资强度最高，排位赛竞争激烈。房企资金充裕，债务到期有保障：（1）房企通过销售获得的资金来源占比持续上升，且销售金额持续超过开发投资额。（2）2017 年住房按揭贷款利率呈持续上行趋势，当前平均 5.38%，政策收紧影响下杠杆比例有所下降，降至 39%。（3）房企融资成本略有上升，结构发生较大变化。维持增持评级。（1）二线城市布局的全国龙头企业估值和业绩双升，具备较大投资机会。按人口流动和土地出让的情况，二线城市列为人口流入、土地供给充足的区域，按可持续经营假设的 PE 估值，推荐保利地产、万科 A、新城控股、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展，受益金地集团、阳光城。（2）开始关注一线城市的 NAV 折价率修复机会，推荐首开股份、北京城建、华侨城 A、招商蛇口，受益京投发展。[Table_Invest]评级： 增持 上次评级：增持 [Table_subIndustry]细分行业评级 房地产经营 增持 房地产开发 增持 [Table_Report]相关报告 房地产：《地产的卖方市场，开发的钻石时代》 2018.01.19 房地产：《宅基地制度红利，城镇化的新篇章》 2018.01.16 房地产：《量涨价升业绩靓丽，2017 华丽收官》 2018.01.15 房地产：《土地改革带来模式变革，品牌估值时代到来》 2018.01.14 房地产：《回归土地本质，以品牌展望房企》 2018.01.14 行业专题研究房地产 股票研究证券研究报告行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 25 目录 1.以需求观地产，展望 2018 .................................................................... 51.1. 降杠杆中性假设下，销售金额略增长、销售面积负增长 .......... 5 1.2. 库存周期降至 13 个月，预计 2018 年新开工增速 10%~15% .... 6 1.3. 行业投资强度 30%，预计 2018 年拿地增速下行 ........................ 6 2.销售周期处于第四轮反弹分位，一二线逐步见底 ............................. 72.1. 2017 年销售再创新高，但增速处于下行通道 ............................. 7 2.2. 市场分化明显，一二线逐步见底，三四线逐步见顶 .................. 8 2.2.1. 一线全年负增长，但目前处于反弹阶段 ............................ 8 2.2.2. 二线上半场熄火，10 月后回暖，目前处于反弹阶段 ....... 9 2.2.3. 三四线上半年亮眼，8 月开始转负，目前处于下行阶段 . 9 2.3. 二线赶超一线，杭渝涨幅领先 .................................................... 10 2.3.1. 强管控下，一线销售大幅萎缩 .......................................... 10 2.3.2. 二线涨跌互现：杭州、重庆、青岛表现亮眼 .................. 10 2.4. 行业集中度快速提升，TOP100 销售额已超 55%市占率 .......... 11 3.新开工预计加速，竣工改善促进业绩释放 ....................................... 123.1. 2017 年新开工前高后低，三线带动作用明显 ........................... 12 3.2. 竣工放缓拉长业绩释放，城市分化严重 .................................... 13 4.拿地增速预计放缓，龙头集中度持续提升 ....................................... 154.1. 土地供给侧长效机制出台，一线改善幅度最大 ........................ 15 4.2. 房企拿地集中度提升，第二梯队竞争激烈 ................................ 16 5.资金方面：利率持续上行，销售资金强势 ....................................... 185.1. 2017 年房企实现大量现金结余 ................................................... 19 5.2. 整体环境：利率持续上行，但整体居民