宏观研究报告韩国：传贳房—利率“加速器”

请务必阅读正文之后的免责条款部分 Page 1 of 7 证 券 研 究 报 告 宏 观 研 究 报 告 海 外 宏 观 研 究 [Table_Title] 宏观研究报告 2023年5月12日 周浩 孙英超 +852 2509 7582 +852 2509 2603 hao.zhou@gtjas.com.hk billy.sun@gtjas.com.hk [Table_Summary] 韩国：传贳房——利率“加速器” 韩国传贳房价格在 2022 年下半年开始快速下行 859095100105110201820192020202120222023传贳房价格指数房屋买卖价格指数月租价格指数 数据来源：Korea Real Estate Board，国泰君安国际  近期关于韩国房地产的一系列新闻引发了市场的关注。韩国的加息周期启动较早，这也使得韩国的流动性问题最早出现——在 2022 年下半年韩国就已经爆发过“乐高乐园”的流动性危机；另一方面，核心通胀二次抬升后开始高于整体通胀，这意味着当前的高利率环境很难改变。  韩国独特的住房体系也值得研究。其通过租约形式存在的“传贳房”体系，在很大程度上将长期限的金融风险“短期化”和“显性化”。这种特性也让“传贳房”成为了利率的加速器，即在利率上行期间，“传贳房”是一个反向加速器；在利率下行期间，“传贳房”又将转变成一个正向加速器。因此韩国房地产市场的未来走势也变得更加“惊心动魄”。  “传贳房”租赁合约的双方都是房地产这场“鱿鱼游戏”的参与者。虽然租户与业主之间的优劣势关系已经发生转变，但是一旦房地产价格崩塌，这场游戏将没有胜者。  韩国家庭债务占 GDP 的比重冠绝全球，这也让加息带来的冲击显得更加“强烈”和“直接”。  随着时间的推进，全球主要发达经济体陆续提高了对于核心通胀水平和持续时间的预期，这也意味着利率将在较长时间内居高不下。虽然美联储等央行纷纷表态高利率引发的银行业第一轮危机已经过去，但是韩国用实例传达出这样一个信号：加息的“潘多拉魔盒”并没有合上，资产价格和杠杆的压力仍然会让很多投资者夜不能寐。 传贳房价格指数房屋买卖价格指数月租价格指数仅供内部参考，请勿外传2023年5月12日 P 请务必阅读正文之后的免责条款部分 Page 2 of 7 宏观研究报告 [Table_Margin2] 宏 观 研 究 报 告 近期关于韩国房地产的一系列新闻引发了市场的关注。对于投资者而言，首先需要了解韩国房地产体系的特殊性，与此同时，也需要理解其在利率周期过程中的“繁荣”和“衰退”逻辑。理解了这样的“共同”和“特殊”之后，我们其实在韩国独有的传贳房体系中看到了罕见的长期贷款转换为短期借贷的民间操作实例——理论上，这样的利率互换通常只会通过专业金融机构完成。这样的一个平民版“利率互换”的未来走向，值得我们去进一步观测。但与此同时，我们也看到，在面临资产贬值和债务问题时，普通的韩国民众的应对。时至今日，我们看到的是巨大的金融风险，但与此同时，风险仍然只是风险。 “传贳房”是什么 韩国的房地产市场与其他主流国家不尽相同。在传统的租房与买房之外，存在第三种方式——传贳房（Jeonse），这是一种介于月租和所有权之间的选择。在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值 50%-80%（具体由合约双方协议）的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为 2 年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东所有，房东可将其作为收入。 传贳房作为韩国特有的产业，它是租赁和金融工具的“结合体”。根据韩国政府的统计口径，传贳房一方面是租户与房东的私人贷款合约；另一方面，这也是一种金融工具，对于房东来说，租户的存款可以作为抵押品，对于租户来说，租赁的房屋也可作为抵押品，这可以在一定程度上提高租赁双方的杠杆水平。 传贳房的起源甚至可以追溯到一个多世纪之前，但是开始流行于 20 世纪末，这期间传贳房也经历过繁荣和萧条。在 2008 年金融危机后，韩国央行大幅调低了基准利率，这推动了租户对传贳房的再度青睐。在低利率时期，一方面租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅；另一方面，房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。在这种方式下，租客节省了开支，房东增加了个人资产，即使利率较低，银行业也通过庞大的业务规模获取了不菲的利差收入。这样一个三赢的局面推动了传贳房在过去几年间价格大幅上涨。 “鹰派”央行拿走酒杯 很显然，这样的一个“三赢”状态在通胀和利率上升的环境中不再有效。在全球发达经济体普遍面临几十年来的超高通胀之际，韩国央行身先士卒，最早开启了加息周期。 值得指出的是，韩国央行一直具有“鹰派”的 DNA，这意味着在通胀得到明显缓解前，韩国央行很难作出实质性的宽松举措。无独有偶，韩国的核心通胀走势也相当“鹰派“，在 2023 年 3 月较 2 月提高 0.8 个百分点，增速首次超过整体通胀，达 4.8%。 仅供内部参考，请勿外传2023年5月12日 P 请务必阅读正文之后的免责条款部分 Page 3 of 7 宏观研究报告 [Table_Margin2] 宏 观 研 究 报 告 图 1：韩国加息周期领先于美国和欧洲 0123456美国联邦基金目标利率韩国基准利率欧元区央行利率决议 数据来源：Choice, 国泰君安国际 图 2：韩国核心通胀增速超过整体通胀 0123456韩国CPI（同比）韩国核心CPI（同比） 数据来源：Choice, 国泰君安国际 韩国房地产的“鱿鱼游戏” 在绝大多数国家或者金融体系中，家庭单位贷款绝大部分集中于住房贷款，基于以下原因，高利率风险在住房贷款中的传导是缓慢的： （1） 很多住房贷款采取长期固定利率，这代表在未来较长一段时间内（15 年、30 年或者更久）贷款利率锁定不变，短期内的利率变动不会对整个贷款市场产生立竿见影的效果； （2） 由于重新定价周期的存在，即便是对浮动利率而言，利率的变动也需要一定时间才能在整个贷款市场中显现； （3） 银行具有非常严格的风险管理标准，在发放贷款时已经将一定幅度内的利率波动考虑在风控标准中，以确保贷款的安全性； （4） 在极端的情况下，政府可以采取措施，如调整贷款政策、提供补韩国CPI（同比）韩国核心CPI（同比）美国联邦基金目标利率韩国基准利率欧元区央行利率决议仅供内部参考，请勿外传2023年5月12日 P 请务必阅读正文之后的免责条款部分 Page 4 of 7 宏观研究报告 [Table_Margin2] 宏 观 研 究 报 告 贴或者实施宏观审慎政策，以降低高利率对住房贷款市场影响。 对韩国而言，由于传贳房的存在，利率骤然抬升后风险传导更为“直接”。由于超过房价一半的“巨额”传贳房租金是以短期浮动利率贷款的方式存在，这就意味着原本长期限的抵押贷款通过传贳房租金变成了一个短期贷款。与很多国家的房贷每隔数年会重新对利率定价、但无需还本的情形不同，租客支付传贳房租金而取得的贷款一旦