房地产行业2018年中报综述：集中度继续攀升，行业杠杆和负债水平上行

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业深度报告 2018 年 09 月 03 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -26.62%-17.49%-8.36%0.77%9.90%19.03%2017/92017/122018/32018/6房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《否极终会泰来，兼谈地产投资时钟》2018.08.20 《房地产行业 7 月报：行业增速继续反弹，地产 A 对 H 股折价》2018.08.20 《房地产行业 2018 年 1-7 月数据点评：累计投资当月反弹，销售持续超预期》2018.08.15 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 房地产行业 2018 年中报综述： 集中度继续攀升，行业杠杆和负债水平上行 [Table_Summary] 投资要点：  2018 年以来，行业集中度继续攀升，杠杆率继续上行：2018 年 1-8 月，龙头公司市占率相对 2017 年继续攀升。截至 2018 年 1-8 月，四家 A 股龙头地产企业全市场销售金额占比为 10.82%，销售面积占比为 5.99%。从市占率情况看，2018年 1-8 月，TOP20 位企业销售金额占据行业 45.05%的市场份额，相对 2017 年继续上行。行业杠杆率，即全行业土地购臵金额占销售金额比值继续回升。该数据从 2016 年的 15.96%相对低点逐步攀升至 2018 年 1-7 月的 24.72%。  当期销售和现金流。2018 年上半年 A 股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为 1.24 万亿元，同比增加 23.8%；2018 年上半年 A 股地产企业经营活动现金流为-540.1 亿元，筹资活动现金流为 2217.1 亿元。随着央行从 2018 年 7 月 5 日起下调存款准备金率 0.5 个百分点，以及企业加快推盘以来，企业资金压力和融资成本有所好转。  存货和预收款。2018 年上半年 A 股地产企业累计存货为 4.97 万亿元，增速达到 25.4%，库存绝对值继续创出新高。这主要是由于 2018 年以来开发商受限价影响，推盘力度较小所致。  对重点关注企业的分析。我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。  投资建议。截至 2018 年 8 月 31 日，A 股沪深 300 动态 PE 为 11.20 倍，地产动态 PE 为 9.43 倍。我们认为，今年 7 月累计投资增速反弹，造成市场重新担忧后期房地产政策易紧难松。我们认为目前只要坚持因城施策，政策从紧将更多集中于热点城市，对总量影响更大的非热点城市政策有限。以上因素造成行业总量仍保持高位，优质上市企业销售增速不会受到明显冲击。地产蓝筹 2018 年当前估值水平 6XPE，看好地产物业子版块，住宅看好五虎组合【万科 A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】，18 年新推招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。  风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。 行业相关股票 [Table_StockInfo] 股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2017 2018E 2019E 上期 本期 000002 万科 A 2.54 3.29 4.29 优于大市 优于大市 001979 招商蛇口 1.55 2.00 2.54 优于大市 优于大市 601155 新城控股 2.67 3.66 4.97 优于大市 优于大市 600048 保利地产 1.32 1.62 1.94 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 2018 年 1-8 月行业的核心问题 ................................................................................. 5 1.1 龙头时代：行业集中度继续上行 ...................................................................... 5 1.2 杠杆率继续回升 ............................................................................................... 5 2. 截至目前行业运行情况 .............................................................................................. 6 3. A 股地产企业 2018 年上半年情况分析 ...................................................................... 8 3.1 当期结算和利润情况 ........................................................................................ 8 3.2 当期销售和现金流 ........................................................................................... 8 3.3 存货和预收款情况 ........................................................................................... 9 4. 重点上市公司 18 年中报业绩分析 ........................................................................... 10 4.1 重点企业营业收入增速继续提高 .................................................................... 10 4.2 重点开发类地产公司平均净利润率继续抬升 .................................................. 11 4.3 重点开发类地产公司平均预收账款增速回升 .................