万科A(000002)厉兵秣马待东风，守得云开见月明

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 万科 A（000002）公司年报点评 2023 年 04 月 02 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 03 月 31 日收盘价（元） 15.24 52 周股价波动（元） 13.13-21.90 总股本/流通 A 股（百万股） 11931/9717 总市值/流通市值（百万元） 181824/181709 相关研究 [Table_ReportInfo] 《抢占政策红利窗口，拟非公开发行募资》2023.02.13 《再获大股东关键支持，抢占融资红利窗口》2022.12.02 《财务结构安全，经营服务业务积极发展》2022.10.29 市场表现 [Table_QuoteInfo] -32.34%-25.34%-18.34%-11.34%-4.34%2022/4 2022/7 2022/10 2023/1万科A海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝 对 涨 幅（%） -11.1 -18.0 -18.0 相 对 涨 幅（%） -10.6 -14.9 -22.6 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 厉兵秣马待东风，守得云开见月明 [Table_Summary] 投资要点：  公司稳健经营，利润实现微增。2022 年，公司实现营业收入 5038.4 亿元，同比增长 11.3%；实现归属于上市公司股东的净利润 226.2 亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利 1.95 元，同比增加 0.65%；全面摊薄的净资产收益率为 9.3%，较 2021 年下降 0.23 个百分点。  负债结构保持良性，融资成本持续压降。截至 2022 年底，公司“三道红线”指标继续符合“绿档”要求；净负债率 43.7%，处于行业低位；货币资金 1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为 2.1 倍；经营性现金流净额连续 14 年为正。公司持续优化负债结构，降低融资成本，截至 2022 年底长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为 3.88%。  分红维持常态，回馈股东稳信心。公司 2022 年度分红派息方案：2022 年度拟合计派发现金股息人民币 80.63 亿元（含税），占公司 2022 年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为 35.65%，不送红股，不以公积金转增股本。如以 2022 年末公司总股份数 118.58 股（不含库存股）计算，每 10 股派送人民币 6.80 元（含税）现金股息。  销售集中高能级，行业地位保持领先。2022 年公司实现销售面积 2630.0 万平方米，销售金额 4169.7 亿元，分别下降 30.9%和 33.6%。2022 年公司在各大区域的销售分布情况看，主要贡献区域为上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西北区域和西南区域，分布占到总销售金额的 32.7%、24.9%、13.7%、9.5%、6.6%和 6.5%。  抢占政策红利窗口，拟非公开发行募资。公司拟非公开发行不超过 11 亿股，即不超过本次发行前公司总股本（含库存股）的 9.46%，不超过本次发行前公司 A 股总股本（含库存股）的 11.32%。募集资金总额不超过人民币 150亿元。本次非公开发行股票的发行对象为不超过 35 名（含 35 名）特定对象。通过本次发行募集资金，一方面为公司现有项目提供新的资金支持，有利于推动项目顺利实施和按时交付，一方面扩充公司资本规模，为公司长期稳定发展奠定坚实基础。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，2023 年开始基本面发展趋势有望逐步企稳回升。预计公司 2023 年和 2024年 EPS 在 2.01 和 2.15 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照 2023 年 10-12XPE 水平，对应合理价值区间 20.1-24.12 元，维持“优于大市”评级。风险提示：行业面临总量下行风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 452798 503838 540156 584268 636468 (+/-)YoY(%) 8.0% 11.3% 7.2% 8.2% 8.9% 净利润(百万元) 22524 22618 24038 25683 27748 (+/-)YoY(%) -45.7% 0.4% 6.3% 6.8% 8.0% 全面摊薄 EPS(元) 1.89 1.90 2.01 2.15 2.33 毛利率(%) 21.8% 19.6% 19.7% 19.8% 19.8% 净资产收益率(%) 9.5% 9.3% 9.3% 9.3% 9.4% 资料来源：公司年报（2021-2022），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃万科 A（000002）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1. 利润同比增长，负债持续优化 1.1 公司稳健经营，利润实现微增 2022 年，公司实现营业收入 5038.4 亿元，同比增长 11.3%；实现归属于上市公司股东的净利润 226.2 亿元，同比上升 0.4%；每股基本盈利 1.95 元，同比增加 0.65%；全面摊薄的净资产收益率为 9.3%，较 2021 年下降 0.23 个百分点。 分业务类型看，公司营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4704.5 亿元，占比 93.4%；来自物业服务的营业收入为 257.7 亿元，占比 5.1%。 表 1 公司利润表情况 单位：百万元 2021 2022 YOY% 海通分析 一、营业总收入 452797.77 503838.37 11.27% 二、营业总成本 406904.11 455460.87 11.93% 营业成本 353977.14 405319.29 14.50% 营业税金及附加 21055.86 24394.22 15.85% 销售费用 12808.64 12412.37 -3.09% 推广费用下降 管理费用 10242.28 9584.14 -6.43% 人工费用支出减少 财务费用 4383.82 2615.17 -40.34% 利息支出减少 资产减值损失 -3513.51 -449.82 -87.20% 2022 年计提减值准备款项减少 投资净收益 6614.27 4093.68 -38.11% 权益法确认的投资收益减少 三、营业利润 52531.00 52006.94 -1.00% 加：营业外收入 1148.09