新大正(002968)营收和归母净利润双增长，持续拓展市场

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 新大正（002968）公司年报点评 2023 年 03 月 31 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 首次覆盖 股票数据 [Table_StockInfo] 03 月 30 日收盘价（元） 22.03 52 周股价波动（元） 19.53-37.69 总股本/流通 A 股（百万股） 229/208 总市值/流通市值（百万元） 5047/4577 相关研究 [Table_ReportInfo] 《专注城市公共服务与设施管理，全国拓展顺利》2022.03.29 市场表现 [Table_QuoteInfo] -25.68%-19.68%-13.68%-7.68%-1.68%4.32%2022/3 2022/62022/9 2022/12新大正海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -11.2 -9.7 4.7 相对涨幅（%） -10.5 -6.3 0.4 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@haitong.com 证书:S0850511010019 营收和归母净利润双增长，持续拓展市场 [Table_Summary] 投资要点：  事件。2022 年，公司实现营业收入 25.98 亿元，同比增加 24.41%；归母净利润 1.86 亿元，同比增长 11.80%。公司向全体股东每 10 股派发现金红利 3元（含税）。  受益于 2021 年项目翘尾收入、2022 年良好的市场拓展、并购项目及合资合作项目、延伸服务及创新业务等主要因素带来的收入增长，2022 年公司营业收入同比增长 24.41%。分项看，①基础物业实现收入 24.05 亿元，增长24.3%。②创新业务实现收入 9946 万元，下滑 6.68%。③城市服务实现收入 9245 万元，增长 99.89%。  在业务布局方面，截止 2022 年 12 月 31 日，公司已进入全国 28 个省、直辖市与自治区，较 2021 年新增 4 个，进驻城市数量达到 116 个城市，较 2021年新增 34 个，项目管理部 513 个，较 2021 年新增 36 个，在管面积约 1.3亿平方米，全国化经营布局进一步稳固提升。2022 年，全年新拓展项目中标总金额 19.10 亿元，饱和年化合同收入金额 10.11 亿元，同比增长约 23.59%，其中重庆以外区域新市场拓展已达到总量的 76.51%。2022年新拓展项目 190个，过千万级项目 22 个。2022 年，公司重庆区域营业收入同比增加约 5.23%；重庆以外区域收入快速增长，同比增加约 41.56%。重庆以外区域收入占比已达 60.04%。  2022 年，①办公物业营业收入同比增长 38.09%。②航空物业营业收入同比增长 15.3%。③公共物业营业收入同比增长 31.33%。2022 年公司在医养业态取得突破，2022 年中标 18 个医养业态项目。④学校物业营业收入同比增长 12.67%。⑤商住物业营业收入同比增长 1.81%。  投资建议：激励计划助推业绩高增长，“优于大市”评级。公司深耕公建物业 20 余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。我们预计公司 2022-2023 年 EPS 分别为 1.16 元、1.44元，给予公司 2023 年动态 PE 为 18-23 倍，对应合理价值区间 20.88-26.68元/股，维持 “优于大市” 评级。  风险提示。激励计划推行遇阻；人工成本上升；区域过度集中等风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 2088 2598 3247 4065 5118 (+/-)YoY(%) 58.4% 24.4% 25.0% 25.2% 25.9% 净利润(百万元) 166 186 265 329 414 (+/-)YoY(%) 26.6% 11.8% 43.0% 24.1% 25.6% 全面摊薄 EPS(元) 0.72 0.81 1.16 1.44 1.81 毛利率(%) 18.7% 16.2% 17.2% 17.2% 17.1% 净资产收益率(%) 17.0% 16.6% 20.4% 21.5% 22.7% 资料来源：公司年报（2021-2022），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究〃新大正（002968）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表 1 相关上市地产公司估值表（收盘价日期为 2023.3.30） 序号 项目 2022 年 EPS 预测（元/股） 2023 年 EPS 预测（元/股） 2022 年 PE（倍） 2023 年 PE（倍） 02869.HK 绿城服务 0.17 0.23 26.17 19.33 02669.HK 中海物业 0.39 0.44 20.88 18.57 06098.HK 碧桂园服务 0.58 1.32 21.80 9.62 01755.HK 新城悦 0.59 0.92 9.39 5.98 01995.Hk 永升生活服务 0.45 0.57 5.99 4.72 均值 16.85 11.64 注：表中的 EPS 预测来自 wind 一致预期，港币汇率中间价为 1 港元=0.8758 人民币。 资料来源：Wind 资讯，海通证券研究所 风险提示：激励计划推行遇阻；人工成本上升；区域过度集中等风险。 附录： 我们假设 2023-2025 年公司各项业务收入增速如下所示。 表 2 2023-2025 年公司各业务收入增速假设表 收入增速假设 2021 2022 2023E 2024E 2025E 物业管理服务 58.43% 24.40% — — — 基础物业 — 24.30% 23.09% 21.93% 20.84% 创新业务 — -6.68% 5.00% 4.75% 4.51% 城市服务 — 99.89% 94.90% 90.16% 85.65% 其他业务 308.75% 73.65% 69.96% 66.47% 63.14% 资料来源：Wind 资讯，海通证券研究所 同时，我们假设 2023-2025 年公司各项业务毛利率如下所示为过去两年的均值。 表 3 2023-2025 年公司各业务毛利率假设表 毛利率假设 2021 2022 2023E 2024E 2025E 物业管理服务 — — — —