中国“一带一路” 龙腾亚洲报告

2 中国一带一路 -龙腾亚洲 | 2018 年 3 月 6 日 | 地产 | 高力国际 夏思坚 Andrew Haskins 执行董事 | 研究 | 亚洲 andrew.haskins@colliers.com 孙应杰 Terry Suen 高级经理 | 研究 | 亚洲 terry.suen@colliers.com 中国在亚洲的房地产投资2017年同比攀升34%，主要集中于香港、新加坡和日本。展望未来五年，我们认为在中国整体经济持续坚实和人民币保持强劲的大背景下，中国的“一带一路”宏伟计划将推动中国资本流向新兴的东南亚和南亚市场。 大型基础设施项目将成为 “一带一路”投资的开路先锋。此类项目将刺激财富增长，强化现有的投资机会。从长远来看，大部分东南亚房地产市场都颇具吸引力，其中印度尼西亚和菲律宾最为抢眼。存量不足表明与当地合作伙伴共同开发项目将成为进入市场的关键，机会主要集中在工业和住宅物业。内容摘要 尽管中国政府实施严格的资本管控，中国在海外的房地产投资依然不断攀升，2017年创下395亿美元（约人民币2,570亿元）的历史新高，较2016年增长8%。同时，中国在亚洲的房地产投资同比攀升34%，至125亿美元（约人民币813亿元），主要集中于香港、日本和新加坡。2018年，中国投资者对香港的投资兴趣可能会小幅降温，而对写字楼和住宅市场已持续数年进入上升期（持续数年）的新加坡的投资热情將持续高涨。新加坡仍是我们看好的亚洲投资型物业市场之一。 展望未来五年，在中国整体经济持续坚实和人民币保持强劲的大背景下，中国的“一带一路”宏伟计划将推动中国资本流向新兴的东南亚和南亚市场。面向中亚国家的大规模投资亦将紧随其后。“一带一路”投资以国有集团主导的大型基建项目为主。此类项目将有助于带动所在经济走廊沿线城市和地区的经济增长，进一步强化现有的投资机会。 多数东南亚国家的房地产市场颇具吸引力，尤其是在具有长期经济增长潜力印度尼西亚和开发机遇广阔的菲律宾。优质房地产存量不足表明，与当地合作伙伴共同开发项目通常是进入市场的最有效策略。我们预计这些项目将以工业和住宅物业为主。 虽然一带一路项目也覆盖印度，且该国具有巨大的长期增长潜力，但受政治因素影响，中国资本不太可能成为印度经济的发展动力。巴基斯坦是一带一路基础设施投资的主要受益者，但现在把这个国家视为主要的投资目的地还言之尚早。 中国对美国、欧洲和亚洲的房地产投资（十亿美元） 资料来源：Real Capital Analytics(规模超过 1,000 万美元的地产交易，包括地块交易)；高力国际估计 0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.0201220132014201520162017201820192020美国欧洲亚洲 3 中国一带一路 -龙腾亚洲 | 2018 年 3 月 6 日 | 地产 | 高力国际 目录 目录 ........................................................ 3 中国投资者的兴趣转向亚洲地产 ............ 4 经济和政治因素导致投资者将目光转向海外房地产市场 ................................................. 4 中国投资热点从美国转向欧亚 .................... 4 一带一路基建项目将进一步带动中国对亚洲投资................................................. 6 一带一路愿景 ............................................. 6 六个基础设施走廊 ...................................... 7 东南亚和南亚：经济, 设施和房地产市场 ............................................................... 9 新加坡 ........................................................ 9 印度尼西亚 ............................................... 10 菲律宾 ...................................................... 11 越南 ......................................................... 13 泰国 ......................................................... 14 缅甸 ......................................................... 16 马来西亚 .................................................. 16 印度 ......................................................... 17 巴基斯坦 .................................................. 18 4 中国一带一路 -龙腾亚洲 | 2018 年 3 月 6 日 | 地产 | 高力国际 中国投资者的兴趣转向亚洲地产 经济和政治因素导致投资者将目光转向海外房地产市场 中国在全球房地产市场的影响力日益提升。根据 Real Capital Analytics（RCA）- 广泛受认可的大型房地产交易数据来源，中国在海外的房地产投资在 2017 年创下 395亿美元（约人民币 2,570 亿元）的历史新高。较 2012 年和 2016 年分别增长七倍和 8%。 经济和政治因素刺激了中国投资者购买海外房地产资产的兴趣。在 2012 年至 2016 年之间，中国的实际 GDP 增长率从 7.8％放缓至 6.7％，2017 年小幅回升至 6.9％。在此期间，中国企业在国内市场上面临着竞争激烈的商业环境，并且难以寻觅具有吸引力的投资机会。一些企业会认为购买海外资产是获得高回报率及具有吸引力的选择。 也许更重要的是，中国积累了庞大的经常帐项目顺差，2014 年外汇储备达到了 3.9 万亿美元的峰值。此时中国政府推行了“走出去”政策，旨在鼓励中国主权基金和国有企业在资源、基础设施和离岸融资等领域扩大对外活动。这一鼓励措施与人民币国际化政策有关，同时也是希望通过在海外设立地区总部来提升中国企业的形象。此外，此举也有利于释放一部分国内资金用于投资外国，以减少国内股市和房地产市场的过度投机活动。 中国重金投资海外的另一个因素是 2014 年至 2016 年期间人民币走弱。我们认为，这个因素的重要性亦不容忽视。在这三年的时间里，人民币兑美元汇率下跌 12.8％（反过来说，就是美元兑人民币汇率上涨了 14.7％）。虽然某个国家的货币疲软会导致购买海外资产变得更加昂贵，但同时也会催