中海物业(2669.HK)公司公告点评：营收利润稳健增长，业务竞争力持续提升

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 中海物业（02669.HK）公司公告点评 2023 年 03 月 26 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 03 月 25 日收盘价（港元） 8.94 52 周股价波动（港元） 4.76-11.04 总股本（百万股） 3287 总市值（亿港元） 294 相关研究 [Table_ReportInfo] 2022.09.05 - 中海物业半年报点评：营收利润高增长，外拓扎实增速快 2022.03.25 - 中海物业年度业绩点评：在管面积持续增长，竞争优势不断增强 市场表现 [Table_QuoteInfo] -30 -20 -10 0 10 20 30 1/Dec/218/Dec/2115/Dec/2122/Dec/2129/Dec/215/Jan/2212/Jan/2219/Jan/2226/Jan/222/Feb/229/Feb/2216/Feb/2223/Feb/222/Mar/229/Mar/2216/Mar/2223/Mar/22中海物业恒生指数 恒生 100 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 4.59 -1.98 9.21 相对涨幅（%） 8.76 9.01 14.72 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 营收利润稳健增长，业务竞争力持续提升 [Table_Summary] 投资要点：  公司营收利润稳健增长。2022 年，受益于在管面积上升等因素，公司整体收益同比上升 34.4%至港币 12689.0 百万元；整体毛利同比上升 23.1%至港币2020.4 百万元；受制于市场扩张以包干制合约为主等因素，公司 2022 年毛利率为 15.9%，较 2021 年下降 1.5 个百分点；每股基本及摊薄后盈利为港币38.73 仙，同比增长 29.4%；股东权益平均回报率为 38.5%，较 2021 年上升0.3 个百分点。  物管增长拉动总体收入增长。2022 年公司总收入为 126.9 亿港元。分项收入来看：1）物业管理服务收入 94.5 亿港元，同比增长 42.9%，占总收入 74.5%。2）增值服务收入 29.9 亿港元，同比增加 15.0%，占总收入 23.5%。3）停车位买卖业务收入 2.5 亿港元，同比增加 7.9%，占总收入 2.0%。  公司毛利率水平微降，物管与非业主盈利能力均有下降。其中，2022 年，公司加权平均物业管理服务分部毛利率下降至 13.4%，非住户增值服务子分部毛利率下降至 16.4%，住户增值服务子分部毛利率上升至 38.4%。2022 年，公司停车位买卖业务分部收益较 2021 年上升 7.9%至港币 249.1 百万元。年内共出售停车位 2392 个，令 2022 年分部利润增加至港币 69.1 百万元。  公司非住业态占比提升，业务独立性持续提高。截至 2022 年底，公司在管面积上升 23.2%至 320.3 百万平。其中，新增项目的 55.7%来自独立第三方，相关合约额为港币 3203.3 百万元。而住宅项目及非住宅项目的新增在管面积分别占 68.2%及 31.8%，相关合约额分别达港币 3239.4 百万元及港币 1961.5百万元。2022 年底，来自独立第三方及非住宅项目的在管建筑面积占比分别增加至 32.8%及 24.5%。  全年公司派息 12 港仙。公司每股基本及摊薄盈利为港币 38.73 仙。董事会建议宣派 2022 年度末期股息每股港币 8.0 仙，连同已于 2022 年 10 月派发的中期股息每股港币 4.0 仙，2022 年度的股息总额将为每股港币 12.0 仙。2022年全年公司股利支付率为 30.98%，按照 3 月 23 日收盘价测算股息率为1.33%。  投资建议：“优于大市”评级。我们预计公司 2023 年 EPS 为 0.52 港元每股，考虑公司成长能力和国资背景，我们给予公司估值适度溢价，给予公司 2023年 21-24 倍动态 PE 估值，对应合理价值区间为每股 10.92-12.48 港元，给予公司“优于大市”评级。风险提示：外拓竞争加剧，行业面临下行和政策不及预期风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 以港币计价 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万港元） 9442.04 12875.25 16671.07 21406.01 27558.58 （+/-）YoY（%） 44.1% 36.4% 29.5% 28.4% 28.7% 净利润（百万港元） 986.65 1280.68 1709.86 2179.79 2786.69 （+/-）YoY（%） 39.5% 29.8% 33.5% 27.5% 27.8% 全面摊薄 EPS（港元） 0.30 0.39 0.52 0.66 0.84 毛利率（%） 17.4% 15.9% 15.7% 15.7% 15.7% 净资产收益率（%） 32.8% 35.3% 31.9% 28.9% 27.0% 资料来源：公司年报（2021）、公司 2022 年业绩公告，海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 仅供内部参考，请勿外传 公司研究·中海物业（02669.HK）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 一、公司财务基本情况分析 公司营收利润稳健增长。2022 年，公司整体收益同比上升 34.4%至港币 12689.0 百万元；整体毛利同比上升 23.1%至港币 2020.4 百万元；毛利率为 15.9%，较 2021 年下降 1.5 个百分点；公司股东应占溢利同比上升 29.4%，达港币 1273.1百万元。每股基本及摊薄后盈利为港币 38.73 仙，同比增长 29.4%；股东权益平均回报率为 38.5%，较 2021 年上升 0.3个百分点。 公司营收增长主要是由于：(i)以包干制为主导在管面积的上升；(ii)支援香港抗疫工作下社区隔离设施等管理带来的额外收益；及(iii)非住户及住户增值服务业务增长。 而毛利率下滑主要是由于：(i)以较高比例的包干制合约为主的物业管理服务及增值服务的业务内生增长；(ii)香港社区隔离设施等的管理成本；及(iii)应对新冠肺炎疫情而采取的防控措施带来额外成本港币 71.9 百万元，较 2021 年上升港币 61.9百万元。 表 2 公司利润表对比 单位：百万港元 2021 2022 YOY% 一、营业收入 9442.04 12688.97 34.39 二、营业成本 7800.43 10668.58 36.77