长周期房地产研究系列一：海外经验，消化地产泡沫，需要多少年？

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 宏观研究 证券研究报告 宏观专题报告 2023 年 03 月 12 日 相关研究 [Table_ReportInfo] 《美元再起：原因？走向？影响？》2023.03.09 《印尼经济：消费和大宗如何驱动？——新兴经济研究系列之三》2023.02.28 《扩大内需：哪些具体政策？》2023.02.26 [Table_AuthorInfo] 分析师:梁中华 Tel:(021)23219820 Email:lzh13508@haitong.com 证书:S0850520120001 联系人:李林芷 Tel:(021)23219674 Email:llz13859@haitong.com 海外经验：消化地产泡沫，需要多少年？ ——长周期房地产研究系列一 [Table_Summary] 投资要点：  根据海外经济体的经验，地产下行的“长尾”效应比较明显。无论是从房价、房屋销售还是房屋生产数据来看，海外经济体的房地产下行周期至少持续5-6 年，而后才开始进入缓慢修复阶段，而且即使在泡沫破裂 10 多年后，也很难修复至泡沫破裂前水平。  从房价和地产投资的数据来看，我国房地产或从 2018 年底开始进入下行周期。今年春节后地产销售的回暖，可能更多是由于疫情期间积压的需求得到释放，下一阶段或仍将回归底部震荡。 宏观研究—宏观专题报告 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目 录 1. 海外经验：出现过几次泡沫？ ................................................................................... 5 2. 基本面触底：或需要 5-6 年 ....................................................................................... 6 3. 企稳回升：三种不同走势 .......................................................................................... 8 4. 短期回暖：或是填补“缺口” ........................................................................................ 9 pOtQmMmMtRvMsNpRoOnPsQ9P9RaQsQmMmOsRjMqQsRfQmNtQ7NoPnRwMmQpOwMrMmO 宏观研究—宏观专题报告 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图目录 图 1 主要经济体地产下行周期表现 ............................................................................ 6 图 2 地产销售情况（房价最高点=100） .................................................................... 6 图 3 地产销售情况：中国香港（房价最高点=100） .................................................. 6 图 4 地产销售情况：美国（房价最高点=100） ......................................................... 7 图 5 地产销售情况：巴西（房价最高点=100） ......................................................... 7 图 6 地产开工情况（房价最高点=100） .................................................................... 7 图 7 地产审批许可情况（房价最高点=100） ............................................................. 7 图 8 地产竣工情况（房价最高点=100） .................................................................... 8 图 9 GDP:住宅投资（房价最高点=100） ................................................................... 8 图 10 地产下行周期的三种走势（房价最高点=100） ................................................ 8 图 11 粗出生率（‰） ................................................................................................. 9 图 12 净移民人数（万人） ......................................................................................... 9 图 13 工业生产指数:制造业（房价最高点=100） ....................................................... 9 图 14 实际个人可支配收入指数:同比（%） ............................................................... 9 图 15 全国：城市二手房出售挂牌价指数:同比（%） ............................................... 10 图 16 房地产开发投资完成额：住宅：累计同比（%） ............................................ 10 图 17 11 大中城市二手房成交面积（万平方米） ...................................................... 10 图 18 30 大中城市商品房成交面积:当月同比（%） .................................................. 10 图 19 武汉：商品房成交面积实际值与趋势项（千平方米） .................................... 11 图