房地产行业2023年2月观察：腰部受损，长尾仍在

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.03.15 腰部受损，长尾仍在 ——2023 年 2 月观察 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： TOP50房企前 2月销售额同比-2.1%，弱于统计局披露全国数据的-0.1%，即长尾部分表现较好。同时，TOP50内部分化严重，央国企较民企明显占优，腰部受损仍在。 摘要： [Table_Summary]  前 2 月地产数据表现整体略超预期，结构上以开工端弱、销售端适中、竣工端强在表现，价格弹性较为明显。新开工同比-9.4%，绝对面积为 1.4 亿平方米，继续弱于销售面积的-3.6%和 1.5 亿平方米，参考此前我们的深度报告《车位，解密库存》，预计当前新开工面积对应的实际供给应该和销售面积基本持平，去库存现象不明显，如是，上游开工端仍然将保持弱于销售端的局面。同时，销售均价略有恢复，预计和高能级城市占比更高有关，从微观反应来看，房价也有一定程度反弹。竣工是一大亮点，增速和绝对值都显得更加匹配新开工和销售，增速回升到 8.0%，考虑到目前保交付仍然存在资金缺口，当前的竣工面积表现强于市场预期。  结构上呈现出腰部受损、长尾仍在，产能出清随着房价的表现有所推移。从 TOP50 房企权益销售金额来看（其他口径有重复计算问题），前 2 月累计同比为-2.1%，弱于全国表现，也即长尾房企表现好于头部房企，这和长尾房企资产负债表相对稳健有关系。而受资产萎缩侵蚀资产负债表的腰部民企来说，表现则仍然弱势，单 2 月，TOP50 的民企销售仍然同比下降 18%，远远低于全国平均。我们判断，由于资产负债表严重侵蚀后，在房价弹性带来资产端修复之前，民企表现仍将偏弱，参考《价在量先》。  统计局本次没有披露土地相关数据，考虑到历史数据质量不佳，且有其他可跟踪数据，如财政口径的土地出让金收入，因此，本次变化具有较强信号意义，即统计局将在统计质量上进行改善。过往地产数据偶尔会发生和其他监控数据不一致的情况，尤其是一些关键时点，而其中出现频率最高的即是土地相关数据，其绝对值和趋势表现，相比于其他渠道如土地出让金收入又较差出入。我们认为，地产相关数据统计将有明显的质量改善。  推荐持有核心资产、并谋求新经济发展的企业。重点推荐中新集团、招商蛇口，同时，推荐成长性的公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科 A、保利发展、金地集团等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《价在量先》 2023.03.12 房地产《总量缩，龙头缓》 2023.03.07 房地产《特色估值，“假设”重塑》 2023.03.05 房地产《销售改善大超预期》 2023.03.01 房地产《一线超二线，园区为最佳》 2023.02.26 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 3.15 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 15.75 1.94 2.27 8.1 6.9 1,770 119 -13% 增持 600048.SH 保利发展 14.15 2.29 2.23 6.2 6.3 1,694 120 -6% 增持 001979.SZ 招商蛇口 13.83 1.31 1.40 10.6 9.9 1,070 77 10% 增持 600383.SH 金地集团 8.68 2.3 2.1 3.8 4.1 392 45 -15% 增持 002244.SZ 滨江集团 9.45 1.0 1.1 9.7 8.9 294 31 7% 增持 000402.SZ 金融街 5.04 0.55 0.60 9.2 8.4 151 30 -4% 增持 601512.SH 中新集团 9.48 1.02 1.18 9.3 8.0 142 15 19% 增持 000656.SZ 金科股份 1.71 0.67 0.71 2.6 2.4 91 53 -10% 增持 1109.HK 华润置地 29.88 4.54 5.02 6.6 6.0 2,142 71 -4% 增持 0688.HK 中国海外发展 16.56 3.67 3.83 4.5 4.3 1,821 109 -8% 增持 0960.HK 龙湖集团 17.59 3.93 4.14 4.5 4.2 1,121 63 -17% 增持 2007.HK 碧桂园 1.76 1.16 1.18 1.5 1.5 489 276 -25% 增持 3900.HK 绿城中国 8.25 1.79 1.97 4.6 4.2 210 25 -17% 增持 0817.HK 中国金茂 1.23 0.37 0.45 3.3 2.8 165 133 -16% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.62 0.87 0.93 0.7 0.7 65 104 -35% 增持 1918.HK 融创中国 4.01 0.83 1.05 4.8 3.8 220 54 0% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息