房地产行业更新-对园区板块的讨论：园区，元年

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.03.15 园区，元年 ——对园区板块的讨论 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 园区并没有成为房地产的一个板块，历史上也仅因为其股权投资收益在股市牛市时受关注。而今无论是主题园区设立、还是公用运营、还是股权投资，都是新征途元年。 摘要： [Table_Summary]  回顾 2015 年股市牛市，园区公司表现远好于传统地产开发公司，市场关注投资股权价值。经历了 2014 年年底降准降息，带来了开发类公司牛市，步入 2015 年，开发类公司的表现明显不及园区类公司，并非园区公司有更高的成长性，而是在于其对园区内公司投资后，随着股市的上行，带来的投资收益增厚。  反观园区公司自身，过往成长性表现确实不佳，大多靠地产开发业务，园区自身的价值并没有挖掘。园区开发较慢，且外拓受到一定的区域性限制，而园区的核心竞争力，在于协同政府对产业政策的规划，通过自身的招商引资能力来持续扩大园区版图，本身就是一个慢变量。因此，园区公司更多的形象，依然是一个地产开发商，而且是竞争优势不如传统开发商的公司。  然而，近年以来，宏观政策已经从金融政策带动房地产为主导，转变为产业政策为先、金融政策辅助的思路，使得园区公司迎来拓展规模的发展良机，REITs 也将提供稳定的融资渠道。产业本身具备聚集效应，上下游企业和同类企业都愿意“抱团”，因此，物理半径上一定能够形成园区。在原有发展模式下，需要先等待房地产将区域开发成熟，产业导入才顺利，因为房地产在开发的过程中，会带来大量的增量资金，这样缺乏整体的产业规划，基本是跟随房地产市场在变化。而当前，产业政策为主时，各地政府对自身产业的定位和规划，并以主题园区的方式提供各种优惠政策和招商引资，将极大的改善园区公司的成长性。  挖掘自身园区价值，将成为园区公司的共识，以公用事业运维和投资相结合，将成为长期成长经营的价值，且具备资产沉淀的能力。获取园区是成长的第一步，此后就是挖掘园区的价值，与地产开发的一次性销售不同，园区开发在于稳定经营和多重价值挖掘，对同一个客户，除了可能的租金以外，还有公用事业运营、股权投资，具备长期性和稳定性。我们认为，未来能称之为好的园区，一定是对存量客户的运维和价值挖掘上，并以此带动新增园区的获取。  园区公司目前大量破净局面均将得到改善，优质园区公司将率先脱颖而出。我们认为，2023 年将是园区公司重新挖掘自身价值的元年，这是经济转型升级的必然结果，随着产业政策的推进，园区公司的发展也将加速，重点推荐中新集团，同时，园区的板块性机会也将逐步到来。  风险提示：受宏观影响，导致产业落地招商引资不顺畅。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《价在量先》 2023.03.12 房地产《总量缩，龙头缓》 2023.03.07 房地产《特色估值，“假设”重塑》 2023.03.05 房地产《销售改善大超预期》 2023.03.01 房地产《一线超二线，园区为最佳》 2023.02.26 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 3.15 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 15.75 1.94 2.27 8.1 6.9 1,770 119 -13% 增持 600048.SH 保利发展 14.15 2.29 2.23 6.2 6.3 1,694 120 -6% 增持 001979.SZ 招商蛇口 13.83 1.31 1.40 10.6 9.9 1,070 77 10% 增持 600383.SH 金地集团 8.68 2.3 2.1 3.8 4.1 392 45 -15% 增持 002244.SZ 滨江集团 9.45 1.0 1.1 9.7 8.9 294 31 7% 增持 000402.SZ 金融街 5.04 0.55 0.60 9.2 8.4 151 30 -4% 增持 601512.SH 中新集团 9.48 1.02 1.18 9.3 8.0 142 15 19% 增持 000656.SZ 金科股份 1.71 0.67 0.71 2.6 2.4 91 53 -10% 增持 1109.HK 华润置地 29.88 4.54 5.02 6.6 6.0 2,142 71 -4% 增持 0688.HK 中国海外发展 16.56 3.67 3.83 4.5 4.3 1,821 109 -8% 增持 0960.HK 龙湖集团 17.59 3.93 4.14 4.5 4.2 1,121 63 -17% 增持 2007.HK 碧桂园 1.76 1.16 1.18 1.5 1.5 489 276 -25% 增持 3900.HK 绿城中国 8.25 1.79 1.97 4.6 4.2 210 25 -17% 增持 0817.HK 中国金茂 1.23 0.37 0.45 3.3 2.8 165 133 -16% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.62 0.87 0.93 0.7 0.7 65 104 -35% 增持 1918.HK 融创中国 4.01 0.83 1.05 4.8 3.8 220 54 0% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因