物业管理行业专题研究系列五：永升生活服务港股递交申请，或成首家新三板“转板”物业股

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 物业管理行业专题研究系列五 ■因时制宜：永升物业巧借资本市场撬动企业发展。2017 年 4 月 14日公司成功挂牌新三板，2018 年3 月 9 日公司从新三板正式摘牌。2017年 10 月 27 日向上海证监局报送上市辅导备案材料，因关联交易比重高及 H 股物业标的投资氛围良好等综合因素，权衡利弊后，公司决定转战 H 股。2018 年 4 月至 7 月，公司进行重组以搭建红筹架构，并于2018 年 8 月 9 日向港交所提交招股说明书，盈利能力（2017 净利润7644 万元）远高于香港主板要求，有望成为首家新三板“转版”物业公司。 ■探明现状：发展历程奠定基础，业务战略展露实力。公司从 2002 年开始在旭辉集团开展物业管理服务，而后迅速发展。2018 年，公司地理版图扩展至中国 34 个城市，在管总建筑面积约为 30.5 百万平方米，为逾 16.9 万名住户提供服务，位于物业服务百强企业第 20 位（中指院）。三大核心业务多线布局助力营收增长：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务构成公司向客户提供的综合服务并覆盖整个物业管理价值链。内生增长+战略收购增强物业管理行业地位：公司加强与旭辉集团合作，2017 年实现营收 7.3 亿元；先后收购宁波永达，出资设立蚌埠永升物业及山东鲁班永升物业等。构造住宅+非住宅物业多样化组合：致力于巩固在住宅物业管理方面的竞争力，并努力以进一步实现非住宅物业之物业管理组合的多样化。以包干制为主，以酬金制为辅：2017 年公司按包干制收费的物业管理收入占比 99.2%。 ■核心优势：背景+实力彰显未来发展持久动力。为保持营业收入稳定高速增长，公司一方面背靠大树，获得旭辉集团支持，另一方面积极拓展第三方业务，2017 年由第三方物业所获收益占比 28.6%。为打造良好声誉，公司通过标准化系统及多重产品线与子品牌进行品牌管理，并提供永升全能客服模式一站式体验。为把控劳动密集型行业经营命脉，公司通过自动化技术控制人工成本，通过合理外包控制委外成本，以轻资产助力高效运行。为保证运营持续活力，公司设立五级培训制度进行人才培养。 ■行业概况：多重因素推动物业行业分散格局发展。中国物业管理行业分散且具有竞争力，2014 年约有 10.5 万家物业管理服务商运营，集中度低，龙头企业规模偏小，2017 年物业服务百强企业市场份额仅为32.4%。未来，大型物业管理公司将通过并购中小型物业管理公司实现加速扩张，从而提升市场地位。多重因素推动物业行业高速增长：①需求端，城市化率 2017 年达 58.5%，带动物业管理行业相应平行增长；②供给端，商品房出售总建筑面积 5 年复合增长 8.8%至 16.9 亿平方米；③政策端，多项政策法规陆续出台释放利好信号。据国资委公布Table_Tit le 2018 年 08 月 19 日 永升生活服务港股递交申请，或成首家新三板“转板”物业股 Table_BaseI nfo 新三板主题报告 证券研究报告 诸海滨 分析师SAC 执业证书编号：S1450511020005 zhuhb@essence.com.cn 021-35082086 Tabl e_Report相关报告 物业公司专题分析之半年报系列（1） 2018-08-17 医药公司专题分析之半年报系列（3） 2018-08-17 新三板 2018 中报分析-金字塔选股策略 08/17 2018-08-17 A 股“联姻”新三板之道——全市场基因图谱系列二 2018-08-17新三板日报（ 双创债融资诉求强烈 股东人数制约挂牌公司举债） 2018-08-17 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 数据显示，预计到 2030 年行业潜在市场规模超过 1.3 万亿元，相比当前行业规模存在 2 倍以上成长空间。 ■浅显之见：物业公司加速进入资本市场，新三板成行业沃土。整体来看，对于当下物管企业的资本市场发展来看，在上市选择上，对比三板、港股、A 股上市条件后，我们认为港股优于 A 股，A 股的估值溢价稍高，而三板是物管企业天然沃土。目前物业板块的估值处于历史估值中枢位臵，我们认为企业的成长性是投资主线。回归新三板，由于新三板企业的公司规模层次不齐，所以盈利能力是辨别成长性的重要一点。一方面，重点可以关注规模与绝对营收较高的龙头股，另一方面，可以关注相对增速较高的绩优股。我们挑选了六家企业以供关注，包括：一卡通、保利物业、嘉宝股份、美的物业、开元物业、第一物业。 附：对于物业行业我们保持紧密跟踪，从去年 11 月份开始发布了几篇不同视角的行业深度研究报告。  2017 年 11 月份，我们发布了物业服务行业专题系列一：《历经 30 年风雨前行，物业服务行业迈入“新时代”》。以住宅物业的业态为主详述了物业管理行业未来的机遇在哪里？行业的竞争格局如何？美股和港股物业行业龙头的示范效应在哪？新三板的物业企业发展情况如何以及投资逻辑在哪？  2017 年 12 月份发布了物业服务行业专题系列二：《南都物业成功过会，物业行业亮相 A 股舞台》。以南都物业作为首家物业公司登陆 A 股市场为案例，详解物业公司如何做好 IPO 的准备以及 IPO 募投项目代表的物业发展的核心要点。  2017 年 12 月份发布了《2018 新三板物业年度策略：蓄势待发，扬帆起航》。我们认为在地产迈入“存量”时代之时，物管行业作为房地产服务链条的尾端，在未来几年机会与潜力并存，并对标世界五大行以及港股物管标的，详尽梳理了从中可获得的物管行业发展启示，进一步展望了三板物管企业未来的发展机遇。  2018 年 5 月份发布了《物业半年度策略：物管行业今胜昔，崭新气象助成长》。立足于物业管理行业近半年来的新动向，从并购趋势、政策转变、财务数据角度观察了物管行业的发展态势，并对 A 股和港股市场上的新现象做出了新的思考，最终回归到三板企业如何在这种新形势、新发展中谋求发展。  2018 年 6 月份发布了物业服务行业专题系列三：《物业+资本，到底可以擦出怎样的火花？》。主要从数量视角、质量视角、如何入场三个角度、全面剖析新三板市场、港股市场、A 股市场资本红利对于物管行业发展的影响，重点关注近半年来物管行业资本风口乍现、物管企业纷纷登陆股市，新篇章下资本之手如何助力物管更上一层楼。  2018 年 6 月份发布了物业服务行业专题系列四：《碧桂园服务问鼎港股-物业行业双轮驱动估值有望重估？》。主要从碧桂园服务自身的业务角度出发，详细阐述公司的业务概述；登陆港交所的三大亮点，一是分拆上市，二是介绍形式上市，三是除权；以及物管行业的估值问题进行了深度的分析。 ■风险提示：物业行业发展不及预期、行业竞争加剧 3 新三板主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 因时制宜：巧借资本市场撬动企业发展 .............................................................................. 5 1.1. 不足