年中重磅系列：棚改货币化“效用弱化”下的三四线

创造行动变无止境Make Change With Innovation棚改货币化变数下的三四线市场——全国棚改货币化力度区域差异2018年7月创造行动变无止境Make Change With Innovation保利投顾研究院保利旗下专业房地产研究机构致力于房地产研究，系统性剖析市场走势及前沿热点，前瞻性研判行业发展及企业战略。更多免费报告，请关注保利投顾研究院小礼包：保利重磅2018年上半年房地产行业研报（限时链接https://pan.baidu.com/s/1eWYsIKuZ_z_ORP8B5uzWiw 密码: aic9 ）创造行动变无止境Make Change With Innovation2017.11住建部联合国开行、农发行2017.8住建部等六部委住宅去化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持山东：拆迁过程中鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018年1-4月山东、湖南、江西、广东、安徽五省公开表示因地制宜货币化安置2018年6月机构、媒体误读政策爆出取消棚改货币化安置2018年7月住建部棚改会议2018年将持续推进棚改货币化安置并未取消明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主01 客观认识棚改政策变化：1）货币化安置政策调整早有端倪、“非一刀切”去年年底住建部已发文要求棚改货币化安置需因地制宜，今年年初鲁湘赣粤皖五省配合采取相关措施，可见，棚改货币化安置政策调整早有端倪，货币化作为一项阶段性去库存政策，已逐步走向尾声。资料来源：保利投顾研究院整理创造行动变无止境Make Change With Innovation棚改货币化安置作为一项阶段性去库存政策，已逐步走向尾声。对于住宅库存较大市县，棚改货币化仍有支持，2018年以来，棚改出现以下新特征：棚改落脚重心转变去库存政策由过去地级城市的中心区域向县城转移，货币化安置亦会随着去库存任务转向县城棚改安置方式转变2棚改融资模式转变3101 客观认识棚改政策变化：2）现阶段棚改货币化特征提出因地制宜，住宅库存小的采用实物安置，库存大的（去化周期＞15个月）提高货币化安置比例棚改专项贷款合同审查权上收国开行总行，资金支持力度减弱，棚改专项债将逐步取代PSL成为棚改主要融资渠道图：今年以来棚改政策新特征资料来源：保利投顾研究院整理创造行动变无止境Make Change With Innovation5首先，棚改作为一项民生政策，仍将延续，但规模高位也已过；而棚改货币化安置作为一项阶段性去库存政策，已走向尾声。当前棚改货币化安置政策“非一刀切”，但收紧已是必然，但影响并非具有广泛性。主要原因有三：第一，推动棚改货币化安置主要动因——去库存阶段性完成，部分三四线城市供需矛盾下房价上涨压力较大，棚改货币化力度本就预期减弱。第二，作为棚改实施主体的地方政府财政吃紧，国开行资金支持力度减弱；而三四线城市房价上涨压力下，货币化安置成本显著增加，地方政府继续实施货币化安置动力不足。第三，全国棚改货币化差异显著，政策收紧影响差异亦十分明显，前期受益于棚改货币化安置较多的省份或城市，如山东、湖南等省份部分城市，受到的影响较大。而广东等棚改力度本就很弱省份，棚改政策调整对预期影响大于实质。01 客观认识棚改政策变化：3）政策变动影响分析创造行动变无止境Make Change With Innovation对比2017、2018两年棚改计划数，全国多数省份棚改规模同比减少，其中大体量的山东/河南、中等体量的浙江/江西棚改套数仍有增长；而前期体量较小的甘肃2018年棚改规模大幅增加。湖南、四川、陕西等中西部省份货币化安置比例较高，基本在70%以上，而东部、南部区域的省份货币化比例较低，广东棚改规模小、货币化比例更不足20%。表：棚改货币化安置套数（万套）02 棚改力度差异分析：1）全国棚改形势——中西部货币化安置比例较高，东部南部较低量级省份2017≥20万山东38.18湖南33.80贵州21.49河南21.00湖北20.5010-20万四川18.75陕西17.48安徽17.38河北16.00浙江13.76云南13.10江西12.12吉林11.20江苏11.09黑龙江10.40<10万辽宁9.79山西8.36甘肃8.31广西4.09福建3.53广东0.67表：棚改计划数（万套）省份2017年2018年增速变化山东76.3684.3310%河南42.0046.2210%贵州42.9838.54-10%浙江27.5434.5625%湖南41.1927.94-32%江西24.2325.917%安徽31.6025.54-19%湖北41.0024.14-41%甘肃16.6223.2240%河北20.0023.0015%江苏25.8021.50-17%四川25.0020.33-19%陕西22.7920.20-11%云南16.8013.94-17%山西13.0212.52-4%吉林11.209.52-15%广西8.189.3514%重庆5.305.402%福建7.204.39-39%广东3.672.59-29%辽宁10.041.64-84%黑龙江20.80————数据来源：保利投顾研究院整理创造行动变无止境Make Change With Innovation各省棚改货币化规模与住宅销售面积增速关系：2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；而山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求释放有一定助推作用，但非唯一绝对性影响因素。山东河南贵州湖南湖北浙江江西安徽江苏四川陕西甘肃河北黑龙江云南山西吉林广西福建广东辽宁-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0图：2017年各省棚改力度（棚改货币化套数）与商品住宅销售面积增速（万套，%）2017年全国商品住宅销售面积增速（5.3%）数据来源：保利投顾研究院整理02 棚改力度差异分析：1）全国棚改形势——货币化安置支撑购房需求，但非线性相关关系创造行动变无止境Make Change With Innovation2017年，山东17城中13城棚改货币化安置套数超万套，菏泽、济宁、潍坊规模最大，日照、烟台为第二梯队。2018年计划数看，菏泽、日照、潍坊棚改套数仍维持高位。受益于棚改较大的菏泽、潍坊2017年销售增速分别将近90%、30%。今年年初山东提出取消货币化安置奖励，