年中重磅系列：宽货币下的地产金融环境

创造行动变无止境Make Change With Innovation宽货币下的地产金融环境保利投顾研究院2018年7月创造行动变无止境Make Change With Innovation保利投顾研究院保利旗下专业房地产研究机构致力于房地产研究，系统性剖析市场走势及前沿热点，前瞻性研判行业发展及企业战略。更多免费报告，请关注保利投顾研究院小礼包：保利重磅2018年上半年房地产行业研报（限时链接https://pan.baidu.com/s/1eWYsIKuZ_z_ORP8B5uzWiw 密码: aic9 ）创造行动变无止境Make Change With Innovation01当前“宽货币”动因分析：1）“中美贸易战”等外围不确定风险加大，金融市场情绪波动8.30 024681012141605,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000图：5月社会融资规模及M2同比（亿，%）社会融资规模M2:同比 %社融大规模缩减7.00 6.80 9.40 8.50 7.97.576.1-1135791113150246810图：近2年我国工业增加值、社会消费零售总额、固定资产投资同比（%）工业增加值同比社会消费品零售总额同比固定资产投资累计同比消费放缓工业增加值明显低于预期从外部环境看，“中美贸易战”对国内经济及出口属利空，外围风险拔升，国内资本市场波动加大，影响金融市场稳定性；从内部环境看，二季度GDP6.7%，较一季度小幅回落，主要因素为工业增加值偏低和社融继续收紧下的基建下滑。宽货币有利于对冲外围经济利空因素，稳定资本市场预期。数据来源：WIND，保利投顾研究院整理创造行动变无止境Make Change With Innovation金融严监管、叠加外围风险，货币市场信用收缩。资本市场违约风险提升，金融机构风险偏好下降，流动性难以从银行系统流入民企、小微企业，民企信用利差趋高，小微民企融资环境较差，货币流动性难以向实体经济传导。资料来源：WIND，保利投顾研究院整理0501001502002503003504002010-01-042011-01-042012-01-042013-01-042014-01-042015-01-042016-01-042017-01-042018-01-04信用利差:产业债:央企信用利差:产业债:地方国企信用利差:产业债:民营企业信用利差差值加剧图：不同类型企业信用利差加剧（中位数、bp）政策多联击、对冲小微信用风险①定向降准②扩大MLF担保品范围③窗口指导、额外MLF鼓励银行增配低评级信用债④银保监会座谈会：疏通货币政策传导机制 做好民营企业和小微企业融资01当前“宽货币”动因分析：2）多重因素影响下、资本市场风险偏好降低，小微民企融资难创造行动变无止境Make Change With Innovation阀门1阀门2人民银行商业银行经济实体基础货币负债资金需求方通过存款准备金、公开市场操作等方式调节基础货币投放量，手动调节商业银行的负债规模以限制银行资产扩张资产通过定向降准、开放利率浮动上限的形式松动顺畅存款同业负债表外负债贷款同业委外债券通过各类金融监管抑制银行资产规模无序扩张，去金融杠杆的同时也抑制了部分资金实体的融资需求不顺畅个人政府企业较为宽松的银行间市场流动性较为紧张的市场流动性严监管下风险偏好降低图：我国货币创造传导机制近期，央行、银保监会采取多项措施，从多个角度推进银行信用投放的能力和意愿，意图修复银行体系的信用投放功能，特别是针对加大民营企业和小微企业融资服务力度情况进行调研督导。金稳会释放信号1、推进金融改革开放回应外部增长的环境变化资料来源：保利投顾研究院整理2、维护金融市场流动性合理充裕针对信用环境的新情况，重申由“合理稳定”向“合理充裕”的积极转变3、金融严监管节奏趋缓承认金融去杠杆执行问题01当前“宽货币”动因分析：2）多重因素影响下、资本市场风险偏好降低，小微民企融资难创造行动变无止境Make Change With Innovation0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2013/022013/052013/082013/112014/022014/052014/082014/112015/022015/052015/082015/112016/022016/052016/082016/112017/022017/052017/082017/112018/022018/05国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款其他-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2013/022013/052013/082013/112014/022014/052014/082014/112015/022015/052015/082015/112016/022016/052016/082016/112017/022017/052017/082017/112018/022018/05定金及预收款：累计同比个人按揭贷款：累计同比02房企融资端变化：1）到位资金结构反映房企投资对销售回笼依赖加大房企到位资金结构改变，定金和预收款扩大趋势明显、自筹资金占比收窄、利用外资占比极低，反映金融监管压力下房企融资渠道收紧，投资对销售回笼依赖增大。而按揭和定金与预付款走势分化，限签导致销售回款效率降低，而居民按揭环境也不太乐观。图：房企到位资金结构图：定金与预收款和个人按揭贷款走势分化定金和预收款扩大自筹资金收缩国内贷款基本持平个人按揭贷款略收缩外资比例极低资料来源：WIND，保利投顾研究院整理创造行动变无止境Make Change With Innovation资管新规将系统性影响房企融资渠道，货币“大水漫灌”地产的非标渠道被堵。根据2017年数据估算，银行理财、券商资管、基金子公司受监管将有1,786亿投向房地产的资金逐渐缩减至消失，另有2.92万亿可能受到挤压；中长期来看，房地产融资将偏向直接融资。对投向房地产的存量资金直接影响金额1782亿非标承压金额2.92万亿备注：数据来源于各行业协会统计报告，根据2016年比例进行测算。另外银信合作、信托通道、险资、私募股权投资等未披露相关体量数据，且与上述三大公司有交叉重叠，估算难度较大存续金额非标占比非标中投向房地产占比资管新规影响占比直接影响金额银行理财29.54万亿16.2%9.68%13.88%643亿券商资管16.88万亿67.4%14.80%26%基金子公司7.31万亿86.9%12.19%26%326亿一对多资管计划17.97%测算依据813亿集合资管计划18.6%02房企融资端变化：2）金融监管体系变革，资管新规系统性影响房企融资渠道图：资管新规对房地产融资影响测算创造行动变无止境Make Change With Innovation与其他行业对比，房地产行业在整体规模扩张，整体杠杆持续走高，与其他行业整体杠杆呈反向趋势。当前继续推进结构性去杠杆背景下，监管层对于资金流入地产行业维持严监管态度。02房企融资端变化：1）监管层政策基调——房地产行业整体杠杆率仍走高4550556065707