信用债专题：四季报看公募REITs表现

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Title] 相关研究 [Table_ReportInfo] 《 公 募 REITs 三 季 报 分 析 与 展 望 》2022.11.30 《仓储物流 REITs 梳理与估值表现》2022.12.25 《 交 运 类 REITs 梳 理 与 估 值 表 现 》2023.01.28 [Table_AuthorInfo] 分析师:姜珮珊 Tel:(021)23154121 Email:jps10296@haitong.com 证书:S0850517070004 分析师:张紫睿 Tel:021-23154484 Email:zzr13186@haitong.com 证书:S0850522120001 四季报看公募 REITs 表现  [Table_Summary]  投资要点：  截至 1 月 31 日，共有 20 只 REITs 披露四季报：整体来看，仓储物流类、保租房类资产 Q4 营收表现稳健；产业园类、交通运输类资产受疫情和政策影响较大，2023 年修复可期；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，Q4 营收略有下降，2022 年度营收完成率较好。  产业园类 REITs：2022 年 Q2-Q4 实行了不同程度的租金减免政策，下半年表现整体弱于上半年，Q4 营收表现略好于 Q3。2023 年随着经济环境回暖，园区企业生产经营有望优化，承租能力优化后出租率或企稳回升。  交通类 REITs：2022 年全国疫情呈现多点散发的状态，车流量受到冲击，影响交通 REITs 板块的经营表现。全年来看，Q2 车流量下降，Q3 边际修复，Q4 表现弱于 Q3，大部分 REITs 年度营收完成率不及预期。随着 2023年疫情防控措施优化和通行费减免政策结束，营收修复可期。  仓储物流类 REITs：由于物流、电商等仓储需求支撑租赁需求，仓储物流类 REITs 受疫情影响最小，出租率较好，季度表现稳健。中金普洛斯 REIT、红土盐田港 REIT 年度营收完成率分别为 91.42%、105.55%。  清洁能源类 REITs：鹏华深圳能源 REIT 项目营收与季节性收费存在一定关系，Q4 季度营业收入完成率为 26.00%，需关注项目收费动态和原材料成本。由于计划内检修+预提运营管理服务费，利润率大幅下降。  生态环保类 REITs：疫情主要通过限制生产活动影响经营表现，需关注项目收费动态和补贴动态。受事件影响，富国首创水务 REIT 合肥项目公司四季度平均产能利用率仅为 62%，中航首钢绿能 REIT 可供分配金额季节性波动较大。富国首创水务 REIT、中航首钢绿能 REIT 年度营收完成率分别为 96.53%、108.23%。  保租房类 RIETs：上市时间较短，底层资产区域位臵较好，出租率保持较高水平。中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、红土创新深圳安居REIT 年化营收完成率分别为 103.40%、102.26%、101.65%。  二级市场表现：消化高溢价，估值回落。2022Q4 REITs 板块整体估值回落，平均累计涨跌幅：清洁能源类>高速公路类>产业园类>仓储物流类>生态环保类>保租房类，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。日均换手率下降，仅仓储物流类 REITs 日换手率有所回升。  最新估值对比：高速公路 REITs 受宏观环境影响最大，2022 年营业收入波动较大，P/FFO 表现一般，资本化率表现较好，目前的中债 REITs 估值收益率最高，未来价值修复可期。 2 固定收益研究 证券研究报告 信用债专题 2023 年 2 月 7 日 固定收益研究—信用债专题报告 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目 录 1. 公募 REITs 发行动态................................................................................................. 5 2. 2022Q4 经营业绩表现 ............................................................................................... 6 2.1 基本要素一览 ............................................................................................................ 6 2.2 公募 REITs 四季报业绩解读 ................................................................................... 7 2.2.1 产业园类 ................................................................................................ 7 2.2.2 高速公路类 ............................................................................................. 8 2.2.3 仓储物流类 ............................................................................................. 9 2.2.4 清洁能源类 ........................................................................................... 10 2.2.5 生态环保类 ........................................................................................... 10 2.2.6 保租房类 .............................................................................................. 11 2.3 现金分派率完成度如何？ ...................................................................................... 12 3. 2022 年二级市场表现 ....................................................................................